购房频频遇纠纷，律师教你来维权。漫画制作高雨润
楼盘延期交付、交易不成拒退订金、开发商花样催收房、房屋被中介私自挂牌……买房置业是老百姓重要的消费需求之一，但因房产为大宗交易，普通消费者无法以“经验”避坑，致使各类纠纷屡现，消费者权益受损。中国消费者协会近日发布的《2022年全国消协组织受理投诉情况分析》显示，2022年全国消协组织共受理关于房屋与建材类商品的投诉18009件，在所有投诉的商品类别中居第六位。
在安家置业的过程中，购房消费者应如何维护自己的合法权益？此次“3·15”特别报道邀请惠州资深律师为广大市民支招，从法律视角探讨房地产市场上常见的维权纠纷。
A
遭遇延期交付
购房者可依合同要求赔偿
胡先生于2020年10月在惠州一楼盘购置了一套房产，合同约定交付日期为2022年底，但逾期至今仍未交付。在此过程中，多位业主发现楼盘建筑工程进展缓慢，业主代表与开发商多次协商仍未见明显效果。无奈，业主们只好通过多渠道进行维权，希望开发商能够尽快交付，并能保质保量交付。
近年来，房地产行业进入深度调整期，“保交楼、保民生、保稳定”成为行业关键词。在销售缓慢、交付延期等众多舆论中，已购房业主对于交楼的期盼达到前所未有的高度。面对延期交付，购房者该如何维护自己的权益？
律师说法
“根据《商品房买卖司法解释》第十一条，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”汪鑫解释，由此可知，对于迟延交房的情况，购房人如欲解除合同，应当先进行催告，之后三个月仍未交付的，则买受人享有解除权。但在实践当中，开发商往往会约定更长的延长期限，例如，逾期一年以内的，买受人无权解除合同，但出卖人应承担一定的违约责任（这个违约金的金额往往很低，例如千分之一等。由于事先进行了约定，买受人想要主张更高的违约金一般也不会得到法院认可）。鉴于以上规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告。
B
“订金”不给退？
合同事先约定好
吴先生2021年12月12日到博罗县某楼盘看房，在销售的引导下，交了10000元购房订金。当时销售答应他如果不愿购买可以随时无条件退还10000元订金。后来吴先生不想买房，并与其沟通退款时，销售便开始各种劝说、推脱，迟迟不为吴先生办理“退订”。
在房屋交易过程中，由“订金”引发的维权投诉时有发生。对“订金”和“定金”的概念不清晰，常使买卖双方在交易未达成的情况，产生纠纷。当缴纳订金的购房者要终止购房，楼盘却不予退还已交款项，消费者应如何维护自己的合法权益？
“订金”是日常交易中频繁使用的习惯用语，而非一个法律概念。广东卓凡律师事务所律师谢晓惠表示，实践中，订金一般被视为是一方交付的预付款。订金不具有担保的功能，但是根据双方当事人的约定，订金也可以发挥在一方不履行约定义务时，另一方要求其承担违约责任并赔偿损失的依据。但是，需注意订金不同于《中华人民共和国民法典》明文规定的“定金”，作为法律术语使用的“定金”，是合同当事人为确保合同的订立、生效或履行等自愿约定的一种担保形式，也是违约责任的一种承担方式。《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”该条规定的即是“定金罚则”。定金罚则的适用有明确的法律规定，一般应采用书面形式。而订金既可以口头约定，也可以采用书面形式订立订金合同。
近些年，开发商销售商品房时，通常会要求购房者在与之签订正式的《商品房买卖合同》前，先签订一份认购书，并在认购书中作出“定金”约定。谢晓惠提醒，《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”因此，从民法上看，商品房销售中的认购书或认购协议，是一种独立于商品房买卖合同且签订在前的预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。购房者需特别注意，如果与开发商签订认购书、认购协议等购房意向书，要看清楚合同上使用的是“定金”还是“订金”。如果约定的是定金，那么一旦购房者违反约定，会出现适用“定金罚则”即无权主张返还定金的法律风险；反之，如果开发商违约，购房者有权要求开发商双倍返还定金。
C
中介私自挂卖“业主房屋”
将被记入信用档案
房源信息真假难辨、中介机构良莠不齐……近年来，二手房买卖市场出现了不少乱象，有关部门也加大了打击整治力度，有力净化了市场环境。但如张先生一样名下房产被中介私下挂卖的情况仍然常见，在无法顺利让其下架房源的情况下，业主应该如何处理？
D
验房不合格影响收楼居住
物业管理费由建设单位缴纳
杨先生于2020年7月买了仲恺高新区潼湖镇某楼盘的房子，2022年12月10日收到物业验房通知并按时前去验房，结果发现多个问题并向物业人员反馈。物业答应尽快处理，但60天后依旧没有进展。再次找物业时，工作人员让其收房，才能优先修复，否则要排队等候。杨先生翻查商品买卖合同，上面写着：业主查验次日起60日内负责修复。但物业工作人员依旧理直气壮地要求收房才修复，并且仍要求杨先生的物业费从2022年12月10日开始缴纳。
在我们日常生活中，因商品房交付引发的纠纷不胜枚举。当开发商交付的房子出现质量问题时，物业公司要求业主先收楼再进行修复是否合法合规？房子修复期间的物业费又应当由谁来承担？
广东卓凡律师事务所律师谢晓惠认为，在现实中，房屋质量问题的常见情形有三类：第一是房屋基础工程、主体结构工程不合格的；第二是严重影响正常居住使用的；第三是一般质量问题。业主在验房时发现房屋质量符合第一类情形，经验收不合格、不具备交付的法定条件的，有权拒收房屋，并依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定向开发商主张解除合同、赔偿损失。由于交付房屋的义务主体是开发商，因此业主主张权利的对象应是开发商。如果是第二、第三类情形，业主一般无权主张解除合同，可以先与开发商交涉协商，提出要求修复修理的诉求，如果开发商拒不承担修复修理义务或是迟延履行该义务的，实质上是一种违约行为。此时业主可以选择不收房，收集证据向人民法院提起诉讼或申请仲裁，通过法律途径维权。但业主也可以选择先收房，接收房屋后，业主仍然有权就房屋质量问题向开发商提出异议、主张权利，要求开发商依照合同约定履行房屋修复义务，开发商拒不履行或迟延履行的，业主可以通过诉讼或仲裁维权，根据不同事实情况提出退房、修复修理、赔偿等请求。
“房子修复期间”的物业费应由谁承担？谢晓惠从法律角度进行了分析。她表示，在业主与物业公司的法律关系问题上，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”依据该条规定，如果业主验房时发现房屋确实存在重大质量问题导致客观上不满足安全居住的基本收楼条件，拒绝收楼并进而拒绝支付物业管理费的，法院或仲裁机构会根据房屋质量的实际认定情况，或支持业主不支付物业费的诉求；如果房屋只是一般性质量问题（如轻微漏水、裂缝等不影响居住），业主以此为由拒绝收楼并拒绝缴纳物业管理费的，可能不会得到法院或仲裁机构的支持。但如前所述，房屋存在质量问题本身就是开发商的一种违约行为，业主在维修期间支付的物业费是一种因该违约行为导致的直接经济损失，有权向开发商进行追偿，要求其承担违约赔偿责任。
E
业主封闭自家阳台
须经规划部门许可
在日常生活中，由封闭阳台引发的矛盾时有发生。小区住户是否能改造自家阳台，常常成为业主与物业公司之间争论不休的问题。到底是优先保护业主对阳台专有空间的利用，还是优先考虑小区整体外立面的管理？