2000年，美国互联网泡沫破灭，经济受到巨大冲击。为了对冲经济下滑，美联储执行宽松货币政策，美元进入降息周期。
互联网泡沫破灭不久，美联储就开始降息，在911前美联储已7次降低联邦基金利息率，911后持续降息。2000年11月，联邦基金日利率大致在6.5%左右，2003年7月，已经降至1%左右。
降息导致美国房地产价格快速上涨。1996年底开始，美国实际房屋价格指数一路上扬，到2006年底达到高点。
降息为什么导致房价上涨呢？我们举个简化的例子来理解。比如，某种情况下买房贷款前三年不需要偿还本金，仅偿还利息即可。假设房贷利率5%的情况下，每月需要偿还利息5000元，房贷利率降至1%，每月仅需偿还利息1000元。再假设首付比例很低，大家买房首先考虑的是能不能支付每月利息。在这种情况下，降息会使得很多原来工资不足以支付月供的人，现在也能支付月供了，于是购房需求大幅增长。
当然，这只是一个简化例子，现实更为复杂。不过，这个例子也能说明，为什么降息会使得房价更高。
按社科院分析，“造成美国房地产价格上升的原因是多方面的（如股票市场崩溃，投资者转向房地产，住房抵押贷款的税收优惠等）。其中一个重要原因是美国联邦储备银行的宽松货币政策，特别是低利息率（40年来最低）政策。在这种政策刺激下，银行发放了大量各种形式住房抵押贷款。”
二、降息周期刺激了消费和投资
降息在引发房地产价格上扬的同时，刺激了消费和投资。
消费方面。房子价格不断上涨，居民财富不断升值，升值的部分还可以抵押套出现金消费。这一期间，美国消费需要明显保持了较强的增长。社科院分析称，“其原因很可能是房地产价格上升的正向财富效应在一定程度上抵消了股票下跌的负向财富效应……房地产是美国居民所持有的最重要资产，房地产市场的规模大于股票市场的规模。事实上，美国居民持有的股票总值为11万亿美元，房产总值则为14万亿美元。”
投资方面。降息起到了明显的刺激作用，固定资产投资增速触底反弹。为什么会这样呢？比如，以前某项目收益8%，市面利息6.5%，全额贷款投资的话，满打满算就能赚1.5个点。想想好不够心累的。现在利率降至1%，利润空间瞬间扩大至7个点，投资势必反弹。
在消费和投资的拉动下，总需求快速增加，经济复苏。
2002年一季度起，美国经济逐步恢复。但是这个恢复却有一个重要缺陷，即GDP增速恢复，但就业率却在不断下降。越来越多的适龄劳动力退出劳动领域，支撑消费的并不是居民收入的增长，而是房地产增值带来的财富效应等其他因素。
“在2002年初，美国经济学家罗齐曾指出：当前，美国经济的恢复主要是消费增长所带动的。而消费增长又是由优惠的住房抵押贷款、零利息汽车贷款、商品销售打折而提前购买造成的。按罗齐的估计，消费增长中的90%是由于这种提前购买造成的，既然是提前购买，消费者自然在以后要相应减少购买。”
三、全球房地产价格膨胀和经济复苏
在美国降息的大背景下，欧洲和日本也推行宽松的货币政策。在本轮全球放水的大刺激下，世界主要资本主义国家房地产价格大幅上涨。本轮房价上涨大致始于1997年，在2001年后快速增长。
房价上涨拉动了消费（财富效应）和投资，加上美国经济复苏的拉动，主要经济体出现不同程度的复苏。按国际货币基金组织的统计，2004年全球实际GDP增速5.4%，为1980年以来的最高值。
四、美元降息导致的新的危机
然而，降息在促进经济增长的同时，埋下了巨大的隐患。
以美国为例，“1995-2003年房屋实际价格已经上升了36%，远高于20世纪70年代和80年代两次高涨阶段的上升幅度(分别为13%和17%)。到2003年第三季度，居民持有的房屋不动产总价值达14.6万亿美元，占居民总资产的28%，相当于当年GDP的130%……根据咨询公司Economy.com所做的估计，美国人2003年通过房屋抵押借款筹得现金高达7750亿美元，资产增值抵押借款为美国2003年的经济增长贡献了约1.8个百分点。”
2004年前后，IMF就已经预警房地产泡沫，认为多个指标已经触线，并指出目前的房地产市场的持续繁荣很大程度上是低利率促成的结果。
2004年社科院报告分析，“以往房地产市场周期发展的历史表明，房屋价格的下跌都是和利率的提高联系在一起的。因此，在房地产市场已经处于高位很久的情况下，发达国家中央银行的货币政策将面临两难困境：为抑制通货膨胀而采取的加息行为有可能会触发房地产市场的暴跌。”
2005年社科院再次指出，“按照英国《经济学家》杂志的估算，过去五年间发达国家居民房产价值增值30万亿美元，总值为70万亿美元。这一规模相当于发达国家一年GDP的总和……房地产市场的繁荣得益于两个因素：一是宽松的货币政策促使居民可以更容易和更廉价地获得住房信贷；二是股票市场泡沫崩溃后大量资金从股票市场转入房地产市场。但随着发达国家中央银行开始改变低利率政策，促进房地产市场持续繁荣的动力正在减弱。”
面对疯狂上涨的楼市，以及逐步高涨的物价，美国从2004年中开始加息。
五、加息周期刺破房地产泡沫
美国可以一直降息而不加息吗？不行！因为降息已经埋下了重新加息的种子。
在上一轮的全球经济高涨中，由于两个原因，通胀日益严重：
其一、全球化促进各国经济发展，特别是房地产业的发展、某些国家加速城镇化等原因，导致对大众商品的需求快速增加，进而拉升大宗商品的物价。“全球化也促进了各地区的经济增长，对原材料和能源的需求增长因此而加快，结果导致这类产品价格上涨很快，其对总体通胀水平的影响已经超过了进口制成品价格下降的影响。”
其二、为刺激经济而实行的全球大放水。“全球流动性持续过剩是影响价格上升的另一重要因素。近几年各国央行为刺激经济增长而采取的低利率政策使经济中大量的剩余货币供应超出了实体经济增长的需要。”
在这两个因素作用下，大宗商品价格从2001年底触底反弹，并一路持续上扬。从2004年第一季度起，美国CPI同比增速持续超过2%（这是美联储的通胀控制目标）。在这样的情况下，美国开始了加息周期。
这里插一句，为什么超过2%美联储会控制呢？一方面怕社会不稳定，另一方面是要维护金融资产阶级的利益，因为通胀会吃掉利差，损害金融资产阶级的利益。
2004年初，美联储开始加息。2005年以来，全球主要国家利率均呈现全面上升态势。
成熟市场国家房地产对利率相对敏感，全球加息后，“美国、法国、西班牙、加拿大、新西兰和英国等全球许多国家，房地产市场几乎都开始出现降温。”
连续加息之下，美国房贷利率持续上升，需求下降，预期逆转。至迟不超过2006年3月初，美国房地产市场出现明显疲软。下图是两个口径统计的房地产价格指数，红框部分是2006年3月至2008年9月。
房地产降温将导致巨大冲击，因为“房地产是支撑这些国家经济繁荣增长的重要产业之一，例如美国的房地产业规模超过2万亿美元，占美国家庭整体净资产的1/3以上，已成为美国金融、零售和建筑等诸多行业最重要的晴雨表。”
不仅如此，房价走低，贷款利率变高，这使得一部分资质较差的人群违约率大增，进而使得以此为基础资产的一系列金融产品出现暴雷，最终爆发次贷危机，并迅速蔓延至整个金融领域。
由于“房地产价格上升使得财富效应增加，是许多国家居民消费增长的重要推动力“，因此，“房价下跌也将直接影响居民消费增长。”欧美等发达国家的消费下滑，又会通过进口减少等方式传递至全球，最终引发全球性生产过剩的危机。
从中我们可以看到这样的逻辑链条：（1）由于资本主义的固有矛盾导致，导致经济出现危机，于是通过凯恩斯主义刺激经济，降息是其中最重要的手段之一。（2）刺激经济的同时，导致资产价格膨胀，资产价格膨胀又进一步扩大了社会的需求。（3）但是，经济恢复的同时，物价也在不断上涨，当物价上涨超过美联储的控制目标时，美联储就会加息。（4）加息刺破了之前的资产泡沫，引发了更大的危机。
至此，一个典型的美元周期就结束了。下一个周期会重新开始，但是，历史不是简单的重复，新周期开始的时候，已经形成了诸多新的特点。
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