房价-收入螺旋式上涨模式使得中国房地产泡沫短期出现但基本面改善消化了泡沫。
沈建光·2017/05/2009:56
近十年来，有关中国是否存在房地产泡沫的争议从未停歇，但答案一直莫衷一是。
如果中国房地产存在泡沫，为何房价屡控屡涨，疯狂购买的人越来越多，但从未见泡沫破灭？
如果中国房地产市场不存在泡沫，那又如何解释中国一线城市房价已经远远脱离收入水平，以及在一些国际通行的衡量泡沫水平的指标，如房价收入比、按揭收入比等方面奇高的现象？怎样理解中国房地产泡沫之谜？
这使得不少观点认为，中国并不存在房地产泡沫，中国房地产实践挑战传统经济学理论框架的背后，是中国独特的制度框架使然。这种独特之处能够对抗经济规律，支持中国房地产永远上涨。笔者将中国房地产市场的几点独特性归纳如下：
四是中国政府对房地产市场政策强有力的干预。中国政府对房地产市场的干预确实是与其他国家有明显区别的，根据研究过去十几年中国房地产市场的周期不难发现，几乎每轮销售的涨跌拐点都是政策变化所致，而这也加剧了购房者对于中国政府为房地产背书的预期。
五是缺乏成熟的住房租赁市场。在中国即便是一线城市，购房者也大多不把租赁市场看成购房市场的替代市场，大多情况下，租赁往往作为购房前期的过渡。这一情况的出现，在笔者看来，与租赁服务品质低下、租赁关系得不到充分的法律保障、以及信息不透明等因素有关。
然而，在笔者看来，即便中国的房地产市场有其特殊性，也只是改变了泡沫衡量的阈值而已，并非是对抗经济规律的证据。同时，认为中国房地产独特于全球任何一个国家，他国泡沫破灭的经验对中国不具有参考意义的看法在笔者看来是非常危险的，可能会造成盲目乐观，进而推高了泡沫的程度。
笔者认为，作为资产价格，衡量其是否有泡沫的最根本依据在于是否长期脱离基本面的运行。在笔者看来，以往中国房价之所以屡控屡涨，泡沫看似得以长期存续，不在于其特殊性，也并非没有泡沫的出现，而是在泡沫积聚之际，中国政府并未采取类似于上个世纪末日本政府主动刺破房地产泡沫的做法，反而短期内通过行政手段防止泡沫进一步扩大，再推动收入的改善在发展中化解泡沫。
数据显示，过去三十年来，中国经济一直享受着改革开放与经济全球化的红利，经济增速整体上保持了高速增长，收入增长多年来保持两位数高速增长，2013年以来，收入增速回落至10%以内，但整体上也保持了8-9%的较高水平，不低于GDP名义增速。这种房价-收入螺旋式上涨模式使得中国房地产泡沫短期出现但基本面改善消化了泡沫，进而降低了房地产危机的风险。
然而，与以往不同的是，由于中国目前已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期，未来收入很难延续以往两位数的较高增长，甚至可能由于转型，出现短期的结构性失业。但近两年的一、二线城市房价比以往涨得都凶狠，说明市场并未对收入放缓有充分预期，相反，凭借以往房价只涨不跌的经验，认为中国房地产市场依靠其独特性、以及相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律。在笔者看来，这样的信仰是十分危险的。
从这个角度来讲，螺旋式房价收入上涨模式恐难以为继。考虑到房地产泡沫给经济带来的诸多风险，尽快推出更为长效的机制减少未来房地产泡沫的集聚，如加快财税体制改革、户籍制度改革与公共服务均等化改革，推广房产税以及完善租房租赁市场，扭转房地产国家背书预期等，对于防范金融风险已比以往历次调控都要迫切。