1、中国房地产市场持续停滞在中国，房地产衰退很难阻止。销售面积已降至近期峰值的60%左右，价格持续下跌。中国经历了多次房地产衰退。但销售、下降和库存比过去要严重得多。房地产行业增速连续第二年出现负增长，不少房地产开发商面临财务不稳定。这次房地产衰退与日本在1990年代经历的房地产泡沫破灭有许多相似之处。
2--日本房地产泡沫的“形成”及其“崩盘与清理”泡沫在1987年左右开始在日本形成。在日本，由于《广场协议》后大幅降息而发生“zaitech”繁荣，房地产开发商、一般公司和个人，甚至金融机构都卷入了泡沫。它在1990年左右倒塌。加息和总量限制是触发因素。此后，日本忙于泡沫后的清理工作，日本政府债务因公募资金注入和大规模经济刺激措施持续扩张，未来10年增速停滞在年均1.3%的增速。
三、泡沫经济破灭前后的日本和中国的异同与日本的相似之处包括（1）泡沫的严重性，（2）住房需求见顶，以及（3）房地产开发商的连续破产。另一方面，在（1）房价波动的地区差异;（2）货币供应量的变动;（3）金融机构持有的不良贷款;（4）其他因素（人均GDP水平、有无有前途的出口目的地、是否存在股票泡沫、房地产开发商的债务构成）方面存在差异。
4.中国经济展望中国的房地产衰退将严重拖累经济增长。虽然中国各大城市的房地产泡沫尚未破灭，但目前的住房库存正在积累，预计住房需求将继续下降。此外，由于中国面临少子老龄化等人口问题，财政刺激空间不大，预计经济增速将逐步放缓，10年内降至2%的水平，与发达国家持平。每次中国实施财政措施作为经济刺激措施时，中国的政府债务存量（占GDP的百分比）都会上升，接近日本。
1、中国房地产市场持续停滞
在中国，房地产衰退很难阻止。房价正在稳步下跌。图1显示了根据国家统计局2010年12月月度公布的70个城市的现房价格（=100）的后续趋势。看这个，它在2021年7月达到133.60的峰值，然后开始下跌，在2023年12月下跌不到10%至121.68。2014年下半年和2015年上半年，当中国冲击来袭时，出现了约5%的跌幅，但这次的跌幅超过了这个降幅，而且没有触底反弹的迹象。
在我们看中国的房地产泡沫之前，让我们回顾一下泰国和日本的房地产泡沫。房地产泡沫一般是指房地产价格莫名其妙的上涨，之所以被称为“泡沫”，是因为它类似于泡沫膨胀。在本章中，房地产价格飞涨和泡沫膨胀的过程被称为“形成”阶段，而应对泡沫破灭和房地产价格大幅下跌，以及房地产开发商和银行不良贷款破产的过程，被称为“崩盘和清理”阶段。让我们简要总结一下它们中的每一个。1|房地产泡沫的“形成”阶段日本的房地产泡沫在1987年左右开始形成。根据东京都公布的“东京的土地”（图5），1986年东京每75m2的公寓价格仅为4185万日元（年收入比率为6.7倍）。1987年为6608万日元（上一年的10.3倍），1988年为9420万日元（上一年的14.2倍），1989年为10785日元（上一年的15.8倍），房地产价格上涨得无法解释。
图11：中国上海市房价和年收入比率的变化趋势1|气泡度如上所述，在泡沫时期的日本，东京区的房价上涨到了莫名其妙的水平，超出了普通大众的承受能力，但中国呢？为了找出答案，我估计了上海的年收入比率。中国国家统计局公布的平均工资（年）是显示上海市年收入的统计数据，2021年为191,844元。此外，由于每户就业人数为1.45人（2012年），因此每户年收入估计为278,174元。另一方面，上海房价为每平方米40,974元，人均住房面积（市区）为39.8平方米（2021年），每户户人数为2.84（2012年），因此每户房价乘以这些估计为4,631,404元。根据上述测算，年收入比率为16.6倍（图11）。这与上述东京区（1989年）的15.8倍水平几乎相同，可以看出上海的房价已经涨到了莫名其妙的水平。顺便说一句，在国际上，年收入比率为4~6倍被认为是一个合理的水平。从相同计算方法（图12）来看，西藏自治区、贵州省和新疆维吾尔自治区都在合理范围内（4~6倍），但北京是18.8倍，甚至比上海还要贵，全国平均水平略高，为7.6倍。虽然中国由于国土面积辽阔，地域差距很大，但北京、上海等大城市的房价明显相对较高，可以说泡沫的程度极高。图12：2021年中国各地区房价年收入占比
2|住房需求趋势泡沫破灭时，日本经历了少子老龄化，一直稳步上升的主要购房者（25~49岁）人口在1980年左右达到顶峰并开始下降，这是泡沫破灭的一个遥远的原因（图13）。那么中国呢？
在今天的中国，出生率在下降，人口在老龄化，主要购房者的人口在2012年左右达到顶峰，并开始下降。从中国的人口金字塔（图14）来看，作为主要购房者后备群体的24岁以下人口数量比过去少，因此，即使出现暂时的购房热潮，预计也不会持续太久，将呈下降趋势。
在日本，泡沫是几年形成的，几年后就破灭了，但在中国，虽然一些地方城市泡沫破灭，但大城市（北京、上海、广东省）的下降率较小，泡沫的程度仍然很高，年收入比率超过10倍（图11）。如果泡沫在中国的大城市破裂，那将是在未来。[图。表16]峰值的涨幅（前10名）和从峰值的下降率（前10名）/[图表17]二手房价格趋势4|金融方面——货币供应量、金融机构持有的不良贷款如上所述，泡沫破灭后的日本，不仅房地产开发商，而且一般企业和个人都开始抛售，迄今为止的货币紧缩措施的效果立即显现出来（图7），货币供应量增长急剧放缓（图18），经济活动停滞不前，金融机构持有的不良贷款激增（图8），日本面临金融体系的不稳定。
那么，今天的中国情况如何呢？虽然时有抛售陷入金融不稳定的房地产开发商和以购买房地产为投机标的的个人倾销的情况，但货币供应量的同比增长一直保持在10%左右，部分原因是政府的控制，大城市的价格下跌受到小程度的限制，泡沫没有破裂（图18），尽管金融机构持有的不良贷款有所增加。它保持在GDP的3%左右（图19）。
首先是人均GDP水平。1991年房地产泡沫达到顶峰时，日本的人均GDP为29,512美元，高于美国（24,303美元）（图20）。当时，日本也正处于日本和美国之间的贸易摩擦之中。因此，即使房地产泡沫破灭，内需受损，日本回归对外需依赖的门槛也非常高。另一方面，中国目前正处于中美对抗之中，但其人均GDP仅为12,814美元，约为美国（76,348美元）的六分之一。因此，中国产品的国际竞争力潜力被认为高于当时的日本。
基于上述日本和中国之间房地产泡沫的比较，我想以泰国为视角，着眼于中国经济的未来。