2001～2011年，中国GDP以10.5%年平均速度“超高增长”。外向型工业化带动城乡居民的收入快速增长，城镇化加速推进，消费结构和水平迅速升级。其间城镇居民家庭人均可支配收入由2001年的7702.8元提高到2011年的21809.8元；2003-2011年全国城镇化率从40.53%提高到51.27%；住房制度的市场化改革取向，使住房成为居民主要耐用消费品和财富形式，住宅主导的房地产业迅速崛起。
2002~2011年，我国城镇竣工住宅71.7亿平方米，城镇居民人均居住建筑面积由2002年的24.5平方米增加到32.7平方米；农村居民人均住房面积由26.5平方米增加到36.2平方米。城镇居民新建住宅基本以小区的形式兴建，成套率和配套性大为改观。2002~2011年，我国成套住宅累计竣工4.4亿套，配套设施如绿地、娱乐、学校、医疗等比较齐全，城市面貌、住房条件以及居住环境都发生了翻天覆地的变化。
房地产业关联度高、带动力强，住房作为产业链条终端的商品化和市场化，有效地释放了内需，拉动经济增长。全国城镇房地产投资额2003年约为1万亿元，2011年上升到6.2万亿元，占固定资产投资的比例保持在20%～22%左右，但占GDP的比重从2003年的7.48%上升到2011年的13.09%，翻了将近一番。
2003年以后，大中城市的房价（除2008年）持续快速上涨，年年居高不下，中央出台的一系列房地产调控和住房保障措施，取得了一定的成效。
2003年央行的121号文件调整银行个人住房贷款政策，成为中央政府第一次采取抑制房价高涨的措施；2004年国务院的通知，将房地产开发项目自有资金由项目总投资的20%提高到35%；2005年的“国八条”将稳定房价提高到政治高度；2006年“国六条”意图调整住房供应结构稳定房价并在细化中提出“70/90”政策；2007年央行九次提高存款准备金率；2008年国发〔2008〕3号文整顿和打击“囤地”。全球金融危机爆发后，在“保增长”的目标下，调控政策发生“逆转”，致使2009年房地产市场下半年量价齐升。2010年“新国十条”强调住房既是经济又是民生问题的双重性质，推出对地方政府稳定房价和保障房建设的问责制。2011年初，国务院果断要求大部分城市采取限购政策。
2007年，国发〔2007〕24号文召示保障房建设的回归，民生需求被提上住房发展政策日程。2010年，“新国十条”将住房问题提高至影响社会稳定的政治高度。2012年，十八大报告提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，住房发展由市场主导的“独舞”转向商品住房和保障房“两条腿走路”的供应格局。
有鉴于保障房建设的严重滞后，2008年，4万亿经济刺激计划首次将1000亿元保障房投资列在的第一位；2011年《国务院政府工作报告》提出，“十二五”期间新建保障性住房3600万套，力争在2015年末使城镇住房保障覆盖率达到20%的建设目标。保障方式由以经适房、限价房形式的“住有所有”，向公共租赁房为主体的“住有所居”过渡。
十年中住宅开发和交易的市场体系正式确立和发展。住宅建设用地的土地储备制度和土地出让“招拍挂”制度的确立，规范了土地市场，推动了土地、商品住宅开发和二手房交易三个层次市场的正式形成。与此同时，禁止转按揭、商品房预售网签、预售资金监管等制度建设不断完善。
房地产投资远超警戒线，宏观经济过度依赖房地产。2003～2011年，房地产投资占固定资产投资的比例保持在20%～22%，是10％国际警戒线的两倍多。国内房地产投资占GDP的比重2010年已达15%，远超5％的国际警戒线。资源过度配置到房地产领域，严重制约了产业升级和经济转型，危及经济持续增长的动力。
资本密集型的重化工产业结构和住房投机投资的双重叠加使国民收入分配向资本高度集中，住房沦为社会财富分配的工具，加剧了社会不公。特约撰稿：中国社会科学院财经战略研究院倪鹏飞赵恒