京城包租公，15年房产买家。你相见恨晚的买房导师，已为5000人提供优化买房解决方案。包租公不像其他自媒体，话只说一半让你云里雾里！包租公用实战经验给你有用的建议指导。
01
回答：现在的年轻人，不能用旧眼光去打量。有一部分更看重自己活得是否开心，更注重个人情绪价值的实现。在房产的选筹上，他们更倾向于“远大新”，而非市区的“老破小”。这也就是我为什么推荐尽量买2居的原因，后继有人啊。
不买房亏钱？对大部分不应该这样理解。中国人是最勤劳善良的民族之一，一个人照顾三代。房子不买到尽头，都是自住刚需：小夫妻要个小一居，一家三口要个大两居，四口之家要个三居板楼，三代同堂要住在四居大平层。再往后还为孩子准备房子，孙子准备房子…而且每个需求会随着段位升高而提升，对大部分人永无止境。所以买房不是赚钱，就是改善生活，最终这些钱都在踩到脚下的砖头。房地产并不是投机客敛财的工具，而是朝着改善人们居住品质的方向良性发展。
不用再按照环线思考选筹范围，北京的市场本来就是被打撒、割裂的。
我帮助过很多和你有类似想法的年轻人，留在北京，努力出希望，而不是看到希望才努力。可偏偏有些人不听这些，比如，他们觉得北京教育、医疗再好，都跟自己关联不大，自己也没要孩子不用上学，即使将来有孩子了也不会让他做奋斗逼，孩子该有快乐的童年，而不是整天上培训班。211、985并不是人生的全部。他们在意的是自己的“生活品质”。直白地说，来北京的初心就是北京容易发展，老家的苦也不是谁都能吃的。
02
提问：包租公，你好，最近在看三元桥的房子，凤凰城怎么样？均价已经10万多。
回答：三元桥版块，内部交通便捷、配套成熟、社区品质较好。缺点也很突出，就是外临近版块的交通连接不畅通，被坝河、东北三环和机场高速阻隔，有断头路。因此，它却面临一个尴尬的情况：富人看不上，穷人买不起。
凤凰城就是三元桥版块的改善标杆楼盘，共四期，开发商是华润，物业由开发商自持管理，而且开发商内部高管也有入住，维权纠纷风险降低。小区外部环境略显杂乱，内部社区环境维护较好。在物业的打压下，仍有部分办公租户，像一期B座就明显可以看出办公租用的痕迹。
一期共2栋楼，A座和B座，共681户，2002年底开始交房，均价8.6万，以大三居户型为主，好一些的就是一卧一厅朝南，南北通透格局，缺点是面宽略少。一期与二期共用园林，有300多颗保养，树龄60年左右。
二期共3栋楼，C座、D座和E座，共714户，2005年底开始交房，均价9.2万，在整体凤凰城中人气最旺，仍是以改善三居为主，面积140-260平米之间。其中146平左右的三居户型方正，双卫设计，明显好于一期户型。
三期共3栋楼，F座、G座和H座，共767户，2007年底开始交房，均价10.5万，园林是泰式风格，以大两居和大三居为主。三居面积在160-200平米之间，160多平的三居户型方正，与二期146平的三居感觉相似，大一些。190多平的三居中，有较少的眼镜户型在售（双卧一厅朝南）。
03
提问：包租公，请教一个问题，房价已经横盘3年，甚至有下跌的迹象，这对炒房者来说，不涨就等于跌，压力一定很大，最后炒房客抛售导致二手房泛滥，您觉得这种情况发生概率大么？
回答：北京楼市目前是积蓄能量的阶段，部分耐不住寂寞的业主，通过降价来加快成交周期，这在以后是常态，每年都会发生。
专业买房的人凤毛麟角。国内真正研究房产的人能有20%，这些人里能付诸行动有20%。就这4%里面，大部分人买房子还为了对抗通胀，能不断投资扩张的人是精英。这个圈子人数太少，相对整个京楼的基盘，最坏情况也影响不到大盘。
买房亏本消息经常出现在各大头条版面，我们圈内人早就见怪不怪，这一看就是没实战经验的人写的。如果你做生意，你欠了500万，债主带着东北雷峰来追债，你那是真的走投无路，没有其他选项。可房子不一样，房贷本质是抵押贷，有质押物的担保，最后的红线就是银行收回房子，你被拉入征信黑名单，大部分日常生活不受影响。
即使像你说的情况，着急抛售，也是因为前提打法极端，导致入不敷出。买房的收益在签合同时就已经确定，同时要求帐目要明明白白，不断优化贷款。目前，购买房产依然是普通人实现升阶的快车道。
04
提问：包租公，你好，本人非京籍，有工作居住证。18年为了孩子高考的事情在天津北辰区买了两居室，用了SFSD资格。最近后悔在天津买房，孩子刚3岁，应该先在北京上车，近期筹划JLH，然后在京入手。请问：
1、目前资金130W，年税后收入90+W，等明年JLH满一年时候，子弹预计会变为180左右。以我的资金情况，是东三四的老公房，还是东五环外的次新二居，还是青年路的一居？
2、常营的北京新天地怎么样？常营是否还有推荐？
3、还可以把天津的卖了，多出200W的资金，这个方案如何？3年后，孩子上小学前，可再凑齐150W子弹，在天津买一套好点的学区房？还是拿这笔钱在京入手第二套，等孩子初中时再去天津读书？
4、JLH的话，天津的房子是用的我个人征信，是否可以转给老婆，腾出一个北京房票？
以上，期待您的回复。
回答：1.首先纠正一个问题，你应该是婚内购入的天津房产，且有按揭，看下夫妻的征信，应该都已经失去首贷资格，即贷款算二套。基于此，今年上车也正好。子弹不多，先集中看看常营。
2.结合你的付款方式，可以看看首开畅心园、金隅丽景园（算好税费）。
3.建议先办下户口，以后的ZC说不好。目前没用的房子，建议继续优化，置换到北京是正确的。出掉天津再入手北京，选择面会大很多。孩子在天津念高中即可，集中力量投资，才能给孩子更好的未来。
4.已经解释，算二套不用等了，随意一波涨幅就够你心疼两年的。
总结下，以上是从投资角度给出的建议，同时任何投资都会面临风险，碰到问题要想办法克服，你这个预算最难的地方在于选筹，优质标的是收益的保障。
05
回答：翌景嘉园就在10号线潘家园地铁站C口，位置在三环内，交通十分便捷，02年的小区还是有看出新的感觉，不是老旧小区的破败样子。开盘时，翌景嘉园算是比较好的小区，开价不低。
对比周边，比紧邻的百环家园还要便宜单价5千，4万的单价，并不高，低价操作得当也是有套利空间的，但建议新手回避。
造成这种低价局面原因分析如下：
2、开盘后，有大量公司办公租用，办公居多。这种情况只要一发生就很难根治。
3、潘家园地区本就是人员混杂，在此区域置业多为刚需上车人群。对于翌景嘉园这类老破大并没有足够购买力。
4、成交量太少，有风吹草动很容易跌过平均值。
06
提问：包租公，你好，我和男朋友异地恋，两个城市距离700公里左右，已相恋4年多，记得初次相遇真像偶像剧一样浪漫。18年我去他的城市待过一年，后面就想家，所以回到了老家，他不愿意放手，19年就找我，在我的老家一起工作。
有些事我能感觉出慢慢变了，说不出，今年他工作非常忙，在公司有发展，但我无意间查信息，在他手机上发现他跟公司一个女同事暧昧，具体到什么程度我不知道，至少发过“想你”一类的话，我最后还是选择原谅了他。
后来还是我妥协了，答应去他的家乡。他和家里人商量后，说在老家买房后，加上我的名字，彩礼十万娶我。他家现在有两套房子。一个，他们一家人住；另一套，说留给他还在上小学的弟弟当做婚房。因为我们要结婚，他父母说卖掉弟弟的房子，现在挂了2个月，问的人都很少。现在不卖掉，新房就买不成了。
彩礼也变卦了，改为6万。我说彩礼怎么说也要给10万，我爸妈明确说过彩礼他们不会要，还会另外加十万左右还给我们，以后买房多少也会帮衬。我父母都这样支持了，他们还在想怎么省钱。
现在房子也没卖掉，彩礼的事情没人提，他工作又忙，每天9点下班。听说，他回家乡后也只能在附近城市工作，因为所在公司内调的岗位在老家城市没有空缺的岗位。
回答：一般小两口，谈恋爱听女方的，而结婚听男方的，结局往往会比较幸福。
现在比较尴尬，你已经付出4年的青春，就这样散了吧，你甘心吗？若坚守这份感情，不敢担当的未婚夫，未来会让你幸福么？
在最低谷的时候，能观察出人的本质性格，借着机会再观察下。不要拿自己的人生大事当儿戏。若继续，就抓紧办今年的几件大事，规划好日程。若结束，对于你也不是就简单重新开始，想想自己的择偶选择习惯，争取下一个别这样。婚房的事情，估计不好卖，再赶上买家压价，又损失一大笔。
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