房策组合拳多重出招，利好楼市，今年第三季度珠海新房市场成交筑底修复，房价逐步企稳，珠海楼市止跌回稳迹象日益明朗。踏入第四季，楼市走势将会如何，中原澳门及珠海横琴将对第三季楼市表现作全面回顾以及对第四季楼市作预测。
本次楼市回顾及前瞻发布会由中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明先生、中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生、珠海中原总经理龚慰宗先生、中原珠海三级市场区域总监梁靖洲先生主讲。
首先，由中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生回顾第三季全国及大湾区市况。
中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生
他表示，上半年市场积弱，三季度新建商品房销售面积、金额绝对量为年内低点，7、8月为传统营销淡季，原本备受期待的「金九」迟迟未见，市况持续淡静。1至8月份，全国房地产开发投资6.9万亿元，同比下降10.2%；新建商品房销售面积6亿平方米，同比下降18.0%。新建商品房销售额5.9万亿元，下降23.6%。8月末，商品房待售面积7亿平方米，同比增长13.9%。目前内房融资难的问题依然突出，从历年65家典型房企的融资总量来看，2024年前三季度的融资总量为3,507亿元，同比下降29%。
热卖项目将有以下特性，一是开发商产品设计独具特色，产品竞争力明显优于其他；二是房企推出特色营销战略，实现聚集人气，提升销量的作用；三是性价比较高、折扣力度较大的刚需盘；四是区域板块内供应稀缺，一般是处于城市核心改善盘，僧多粥少。在户型上，三房户型依然是市场上最受欢迎的选择，其成交套数占比达54.1%，与去年相比减少了1.8个百分点，降幅与上半年保持一致。四居室户型的成交套数占比较上半年继续增加0.3个百分点至28.4%。同时，两居室户型的成交占比降至12.6%。
大湾区方面，8月中原大湾区指数报96.56点，已连跌15个月，按月跌2.25%，创2017年3月后7年多的新低。12个指数当中，10个指数下跌，跌幅再度扩大，幅度由0.76%至5.34%不等，5个指数创今年最大跌幅，分别是整个大湾区指数、香港、澳门、佛山及珠海指数。而四大中心城市指数继续齐跌，香港及澳门指数因汇率关系，跌幅加剧，分别下跌3.05%及2.74%。八月份暑假为楼市传统淡季，大湾区市场亦不能幸免，湾区城市价量齐跌。
至于港澳市场方面，截至9月25日，香港2024年9月份整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)暂录3,122宗，总值217.59亿元。估计全月有3,800宗及265亿元，将较8月的4,729宗及343.11亿元，分别下跌19.6%及22.8%。登记数字连跌2个月，8月跌穿五千宗水平，9月再进一步跌破四千宗，宗数及金额将为今年2月后近7个月新低。反映8月期间市场等待9月中美国减息，楼市观望气氛浓厚，影响整体交投疲弱。近期银行楼按取态转趋积极，息口下调，中国推出一系列金融救市措施，港股大幅反弹等利好消息出现，有望刺激成交量增加。
2024年第三季整体买卖登记暂录13,113宗及987.39亿元，预计整季约13,800宗及1,035亿元，按季将下跌38.6%及44.7%。香港经济环境不明朗，加上撤辣效应消退，楼市成交明显回落。
而澳门方面，自政府今年四月中旬宣布全面撤辣后，楼市一度反弹，积累的购买力释放，据财政局数据显示，次季住宅成交量约1,028宗，较第一季升逾90%，惟在高息环境下，撤辣刺激作用持续减弱，七、八月成交量分别仅约有356宗及200宗，估计九月份成交量与八月持平，约在200宗水平，推算全季约760宗左右，环比下跌约27%。而价格方面，受新盘减价推盘影响，及二手成交多集中在减价盘的情况下，楼价再度回调，估计第三季每平方米楼价按实用面积计算约8.3万元水平，比第二季重挫超过一成。
数据源：澳门财政局
踏入第三季尾第四季初多方面利好消息释出，澳门市场气氛明显转好，随租金持续上升而楼价又已显着整固，相信吸引不少用家客转租为买，加上发展商积极推盘，交投料逐渐回升，估计第四季成交量或重上1,000宗水平。再者，预期美国未来还会减息，进一步减轻供楼人士压力，市场上大幅劈价的放盘将有所减少，此类劈价盘为楼价下调的重要因素之一，因此看好楼价将止跌回稳，每平方米回复至去年第四季8.7万元水平。
9月19日美国宣布减息0.5%比预期0.25%高，9月24日，国新办举行新闻发布会，央行推出多项重磅政策，降准、降利率、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等。下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。此次降准将有效补充中长期流动性，降低银行负债成本，同时房企融资也将受惠。9月26日，中共中央政治局会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。后续一系列房地产将加快出台。
9月29日晚间多项稳房地产政策，包括：
引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预估10月12日发布细节，10月31日前实施利息3.55%，根据此前平均4.06%计算，降幅在0.5个百分点左右，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。批量调整完成后，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，每年可为存量房贷家庭节约支出1500亿，不过，这只是一个估算的平均数。因为每个借款人的房贷是在不同地区不同；
统一房贷最低首付比率至15%
3.关于保障性住房再贷款，最新通知提到，为支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，进一步增强对金融机构和收购主体的市场化激励，对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。
4.经营性物业贷款、开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策的适用期限从2024年12月31日延长至2026年12月31日；
随着各地政策逐渐放宽，尤其是核心或特区城市预期能吸引更多购房者，市场是否能把握快速回暖仍有待各个城市自身的落实情况及积极性观，但在前所未见的政策力度及后手仍有一系统的放水及政策推动下止跌回稳可实现的机会甚高。
据中原研究院监测，新政后各领先指标整体表现超预期，尤其是一线城市二手住宅报价指数，平均涨幅16个百分点，显着超过一年来其他救市政策效果。广州市住建部门公布国庆期间房地产市场成交数据，国庆假期全市一手住宅总认购量达5855套，新政实施以来，全市一手住宅认购量达6687套，是去年同期的2.37倍，二手住宅网签3771套，同比增长23%。而10月7日至10月13北京市场新建商品房网签2355套，环比上涨170.38%；面积约18.75万平方米，环比上涨184.82%。其中，新建商品房住宅网签1288套，环比上涨264.87%；成交面积约14.07万平方米，环比上涨228.51%。单日网签方面，10月13日最高，新建商品房住宅网签套数为291套。
多重利好政策刺激，各地陆续实施放宽，各大城市10月国庆楼市表现超预期。据中原研究部监控数据显示，一线城市9月新房来访指数均值为0.39，十一黄金周来访指数反弹至0.89，达到近四年高位。此外，25城国庆期间新房成交面积同比上升21%，一线城市上升35%，其中广州升幅超100%。预计10月25城新房成交面积预计环比上升56%。除长春和沈阳外其余城市均预计环比上升，大部分城市预计环比升幅超20%。
此外，10月16日香港2024施政报告指出，优化「新资本投资者入境计划」，即日起容许投资住宅物业，该物业成交价须为5,000万元或以上，投资于房地产获计算入投资总额上限为1,000万元。另外，明年3月1日起，透过申请人全资拥有的合资格私人公司的投资可计入合资格投资金额内。此措施实行，相信香港楼市或将吸引部分大额资金流入，带动成交提升，有助楼市回稳向上发展。
展望未来中国房地产将迎来健康稳定向好发展，预测市场未来各地将继续积极优化楼市政策，释放更多购房需求，同时更向供给端发力，并调整土拍规则贯彻建设“好房子”政策导向，即以系统性开展好房子、好小区、好小区、好城区等‘四好’建设，打造宜居、韧性、智能城市”，通过提供更优质的产品来吸引购房者，满足市场居住升级的长期需求。
珠海中原总经理龚慰宗先生回顾第三季珠海市况，他表示，今年以来，新房销售表现不尽人意，在“以销定投”策略下，房企拍地尤为谨慎，致使土地成交量大幅下降。
珠海中原总经理龚慰宗先生
2024年1-9月珠海土地成交共34宗，成交建筑面积约261.54万㎡，同比下降62.08%；第三季度全市土地成交共13宗，成交建筑面积约102.95万㎡，同比下降17.35%，约占全年39.36%。横琴新区第三季度成交土地1宗，建筑面积0.17万㎡，为加油加气用地。
今年4月末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后，政府推宅地节奏迟缓，1-9月全市仅成交3宗宅地，成交建筑面积约32.74万㎡，同比下降17.29%，零溢价率成交，成交楼面地价8584.01元/㎡，且皆在前两季度成交，第三季度无一宗涉宅用地成交。
今年第三季度珠海商品房市场新增供应大幅缩量，整体市场以去库存为主；2024年第三季度全市商品房新增供应31.94万㎡（3633套），同比下降23.78%，环比下降54.60%；其中住宅新增供应面积27.36万㎡（2602套），所占比重超8成，办公、商业及其他物业所占比重不足2成。
从历史成交走势看，今年前三季度珠海商品房市场成交触底，网签量为近年来历史新低；2024年1-9月全市商品房网签181.29万㎡（21754套），同比减少20.52%，网签金额400.43亿元，同比减少26.37%，均价方面，今年1-9月全市网签均价约22088.44元/㎡，同比下降7.36%。
从季度成交走势看，今年第三季度珠海商品房市场网签量同比微升，市场渐进修复；2024年第三季度全市商品房网签51.53万㎡（6119套），同比上浮1.96%，价格方面，全市第三季度网签均价约21077.86元/㎡，同比下降11.15%，环比微升0.73%，整体楼价走势趋于平稳，楼市止跌回稳迹象日益明朗。
今年第三季度商业、办公网签量同比均呈正增长，而住宅及其他物业网签量较上年同期仍有不同程度的下跌，从成交比例情况看，住宅占72%，稳居签约主力，其次办公占20%，商业及其他整体网签量仍较低，分别约占4%。
今年第三季度珠海住宅市场新增供应大幅减少，环、同比均显着下滑；2024年第三季度全市住宅新增供应27.36万㎡（2602套），同比下降20.04%，环比下降41.98%；唐家为新增供应主场，新增供应10.04万㎡（946套），占比37%，其次斗门，供应5.81万㎡（521套），占比21%，横琴新区第三季度无新增供应。
今年第三季度珠海住宅市场销售不振，环、同比均呈跌势；2024年第三季度全市住宅网签36.94万㎡（3350套），同比下降5.66%，环比下降36.62%；全市第三季度住宅网签均价约22714.40元/㎡，同比回调7.68%，环比微升4.19%；斗门为主力交易区域，网签13.61万㎡（1258套），占全市37%，其次南湾网签5.85万㎡（492套），占全市16%，金湾网签4.81万㎡（480套），占全市13%；另横琴新区网签3.83万㎡（339套），占全市10%。
今年第三季度珠海办公市场表现量升价跌，2024年第三季度全市办公网签10.21万㎡（1033套），同比增长68.26%，环比增长11.29%；全市第三季度办公网签均价约16974.98元/㎡，同比下跌15.04%，环比微升0.95%；网签主力区域为横琴新区，网签5.67万㎡（549套），占全市56%，其次斗门网签1.51万㎡（42套），占全市15%，拱北网签1.16万㎡（157套），占全市11%。
今年第三季度珠海商业市场表现量升价跌，2024年第三季度全市商业网签2.17万㎡（247套），同比增长17.02%，环比下降20.12%；全市第三季度商业网签均价约17499.30元/㎡，同比下跌44.22%，环比下跌27.83%；斗门签约量大幅领先，共网签1.42万㎡（156套），占全市65%，其次金湾网签0.21万㎡（34套），占全市9%，横琴新区网签0.17万㎡（14套），占全市8%。
今年以来房产投资属性转弱，投资客逐步退场，自住客主导之下，珠海本地客户占比明显提升，另在港澳居民“北上”热度的带动下，港澳客户的成交比例也有所提升，而广东省内其他城市及省外城市客户的成交比例则下降。据珠海中原数据库数据显示，2024年1-9月购买珠海物业的买家当中，以珠海本地买家居多，约占52%，较2023年提升13%；省外买家约占19%，较2023年成交比例下滑，但仍排第二位；第三位是香港买家约占13%，较2023年提升7%；澳门买家因澳门新街坊的入场，成交比例提升至9%，较2023年上升4%。
受高温天气及“517”政策红利逐步消退等因素影响，今年第三季度楼市延续低迷，大部分主要指标仍处于调整之中，即使进入“金九”，市场依旧表现欠佳，客户观望情绪较重，成交转化周期长，销量持续低位。
展望后势，9月中下旬重磅政策大礼包相继发放，美联储如期降息、中央表态促房地产止跌回稳、随后央行下调二套首付比例（15%）、降低存量房贷利率、27日再次降准、降息，为楼市注入“强心剂”，提振市场信心，修复楼市预期，“十一黄金周”更迎来久违的交易小高峰，房企纷纷加码促销，新品加推、渠道高佣奖励、成交现金奖等众多策略应出尽出，多维搅动成交，更有部分项目官宣节后涨价，房地产市场的热情似乎再次被点燃，后续楼市值得期待。
中原珠海三级市场区域总监梁靖洲先生回顾第三季珠海二手市况，他表示，今年珠海二手房市场交投相对活跃，二手交易量增。
中原珠海三级市场区域总监梁靖洲先生
据珠海统计局数据显示，2024年1-8月珠海二手房交易面积约161万㎡，同比上升9.6%；其中住宅交易面积约142.88万㎡，同比上升7.1%；办公楼交易面积约8.62万㎡，同比大增43.8%；商业营业用房交易面积约9.5万㎡，同比增长28.3%。
价格方面，今年1-8月珠海二手房交易均价13623.30元/㎡，2022年以来珠海二手房价持续维持在较低位，且当前二手房市场供过于求，房价面临调整压力。
自今年5月珠海取消“三年限售”后，致使二手房挂牌量显着增加，第三季交易量较上年同期相比大幅上涨。据珠海统计局数据显示，7-8月珠海二手房交易46.94万㎡，预计三季度二手房交易约70.41万㎡，同比增长43%。
其中，2024年珠海二手房住宅七、八月交易面积分别为21.84万㎡及20.41万㎡，估计九月与八月相若，约为20万㎡，推算第三季二手住宅交易面积约62.25万㎡，相较次季上升9%。
而珠海二手住宅价格方面，受多一手项目以价换量影响，业主降价出售增多，议价空间扩大，估计第三季珠海二手住宅成交价格约12,050元/㎡，比第二季下跌逾14%。
随着9月底二套房贷首付降至15%，加上房贷利率再次下调，相信置换买家将增多，二手市场交投或会继续上升，预估第四季或将有5%提升。价格方面，受止跌回稳政策利好带动，业主信心或将加强，向下空间或缩窄，预计第四季珠海二手整体交易价格或有最少5%的回升。
最后由中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生展示公司未来发展方向，他表示，他表示2024年对房地产来说是峰回路转的一年，在年头时大多数人对市况较为悲观，而第一个转捩点是港澳全面撤辣，令成交量一度弹升，虽然刺激作用在七、八月持续减弱，但在九月中，美联储宣布减息为第二个利好消息，且超出预期减息达半厘，市场人士亦倾向预期当局将在未来1年9个月内将累减2.5厘。
中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生
加上九月底中央楼市刺激政策也接连出台，多项因素令市场信心上升，现阶段业主及发展商料会把握利好，趁机出货，令资金松绑，市场上仍不乏平价笋盘，从而带动成交量上升，到第二阶段价格便会趋平稳，至明年楼价才有机会轻微回升。他续指，近年多了香港人来珠海消费，从而引生起置业打算，为了进一步服务客户，珠海中原业务将融入至港珠澳板块，三地强强结合，充分发挥地理优势。