年过得早，还没出正月，就感觉市场风向不太一样了，我助理也在跟我说，各个交易中心的签约室，都是爆满。
在此，我再次明确：
还有一个最大的原因：
这次的主题是：避坑。
这个话题我很早就想写，我自己就踩过不少坑，自己对楼市的认知，也是在不断提升和补强的。
有人说：“重庆选筹，是地狱模式。”，其实不是重庆的问题，是买房这个事变得更精细了，闭着眼买的时代过去了。现阶段，任何一个城市选房都不容易。
很多你看到的消息，可能都被筛选过，买一线城市和其他大城市买错的，也不在少数。
归根结底，还是调研不够。
所以我会这么想：投资一个城市，先把错的东西捋一遍，再去找对的东西。
投其他城市也带着这个问题去——“这个城市的坑点在哪？”，一定会省很多力。
今天就来说说，投资重庆的常见坑：
坑一
外地来降维打击，变成被打击
一线城市的直接经验来重庆，害了不少人。
老是有种说法，说一线城市到重庆，就是“降维打击”，因为大城市的发展经验都趋同，已经发展过的城市来看正在发展的城市，八九不离十。
但在重庆，真不一定。
一线城市的来重庆，有个固有认知：产业中心旁边的次新房，一定是首选
图示：深圳前海自贸区
比如，深圳上海的过来的朋友，对“产业”理解得很深，经常会有几个问题
重庆的互联网产业集中在哪里？
重庆写字楼最密集的区域是哪里？
重庆的金融中心是哪里？
重庆哪里可以对标上海张江？深圳前海后海？
树老师就事论事，举个例子：
重庆目前写字楼最多的区域：渝北光电园
图示：重庆光电园腾讯西南总部
该区域作为重庆规模最大、高精尖领域最为集中的优质产业带，汇聚了2000余家双创企业、100多个研发中心、200多金融企业集聚。包括括腾讯、神州、爱奇艺、阿里、猪八戒等，光电园被称为重庆最大白领集聚区，
很多人一听就兴奋，老师我要去光电园买房子，离光电园最近的板块是哪里
首先，光电园就没什么住宅，靠的最近的是：冉家坝板块。
图示：冉家坝强悍的三轨交汇
树老师拿冉家坝举例，又有轨道交汇，又是大平地，我们随便选一个盘，三轨交汇的：橄榄郡。
要轨道有轨道，要商业有商业，城市界面又好，整个片区还定义富人区。
产品看起来也还将就，120平左右，好流通的电梯小区，三房，房龄看起来也还好，1.2-1.3的价格，怎么也不会亏，上海深圳2008年的电梯小区，还都是次新呢。
图示：橄榄郡过往涨幅
结果：基本不涨。
且周边大多数小区，几乎都没怎么动。这个时候大多数人都会骂重庆不行。
很简单，产业中心旁都不行，这个城市怎么可能行。
我先说说不涨的原因：
在重庆搞房产投资，绝不仅仅是看配套，还要看产品和阶段性热点，还有太多要素。
你认为的配套好不好，只是看了北上这样的房子涨，不代表重庆这样的房子涨。
拿冉家坝来说，2010年以前，这里是重庆第一波事业单位北移的重点区域，大量的上一代商品房在这期间修好，经历了早期的大规模建设，所以城市界面好。
图示：一路向北板块北移
2010年以后，政持还在持续北拓，从2013年开始，照母山板块开始热火朝天，大量的老土著和新购买力被吸引，出现第一波换房潮。
原有板块的房子，首先产品变得老去，其次整个城市的势头不在。
另外，这期间大量供应导致产品可选度很高。
我为什么非得住在产业中心旁边呢？
所以，任何事，回归到住。
你对这个城市的产品体系和供需关系有了解，再去了解产业，会有更全面的眼光。
图示：重庆近年改善的新产品
当然，有种说法是：
产业中心的住宅，一定会对效率倒逼，未来，上班距离是核心需求，因为所有的房子都会老去，就看谁离得近。
这话没错。
拉长周期，这种区域也许没有问题，问题是：
拉多长的周期？谁也不知道。
且这里面又有个非常细节的问题：
什么样的房子老得更快？老的标准是什么，真不仅仅是看房龄的！
很多人，上来就让树老师定义什么是次新，什么是次新，非得拿个房龄出来。
物管，外立面，建筑风格，户型设计，公区设计，这些要素，每个楼盘都不一样，你怎么评估？
就跟长相一样，同样的年龄，有显老的，有不显老的。
这个事很微观，房子，也一样。
另外，我自己还有个观点，不一定对：
有人说，你看大城市很多老板块又焕发新春了？其实老板块的oldmoney根本就没走！
图示：上海富人区翠湖天地
老板块的核心资源一直在，很多核心资源，是很隐性的！
不光是产业，比如历史文化街区，高端商业等等，也是核心资源。
这是一种避险共识。
不管怎样，结果不会说谎。
人能经历几个波段买错？一个阶段如果全是重仓重庆不涨的板块，下一个阶段几乎更难。
我们再看看同阶段的照母山代表盘，金科时代中心，17年初到去年，将近4倍。
图示：照母山金科时代中心涨幅
于是，又得出结论，重庆买房，还得听土著的。
是吗？
坑二
土著赚钱的经验也不一定对
又有人说了：外地人买重庆就是坑，就跟着本地人的主流买就行了，比如2017，2018就买照母山周边多好。
树老师，这次还拿照母山的盘举例，拿照母山改善的天花板盘举例。
图示：龙湖优质楼盘舜山府实拍
龙湖舜山府，2017年8月23号第一批次开盘，开盘就是套内2-2.7不等，当然，舜山府不同的位置位置差价很大，细节不深究。
图示：舜山府开盘选房价格
5年过去了，我们看看舜山府的最新成交价参考，
舜山府其实不是反面教材，舜山府零星的几套成交也不能作为完整的对照样本，因为这个小区户型，朝向，价格体系都非常复杂，差价很大。
图示：舜山府近期成交价
但可以肯定的是，买舜山府的朋友，如果剔除这几年的利息，目前看起来，结果是一言难尽。
所以结论是：即使跟着本地的最强IP走，也不是一定拿到最大收益，不是买本地富人认可的，就是万能。
就事论事，没有别的原因，原因就是照母山这三个字概念太大了。
照母山本身是一个大板块，这个版块东南西北地形都不同，每个楼盘的实际配套也不同，舜山府的不少房子，就是吃亏在周边的细节配套和地形导致的噪音上。
所以，同一个板块，有几十个楼盘，每个楼盘的逻辑都不一样。
图示：大照母山板块
在这里，树老师想澄清一个概念，就是很多人上来就问我：
房地产还行不行
重庆投资好不好
XX板块好不好
XX楼盘可以买吗
我觉得我很难回答，因为：
这不是一个事，这是四个事。
树老师认为，投资买房有五个阶段：
1.选城市2.选板块3.选小区4.选房源5.算杠杆
特别对于异地朋友，每个阶段的都是必修课
1.直接告诉你房源是没用的，你的注意力只会在房子上面，普通中介就是直接告诉你房子，天天一堆房子给你发发发，这也好那也好，今天爆笋，明天炸笋。
2.直接告诉你小区也是没用的，跟房源一个道理，哪套才是真正有性价比的？哪套有成长性？笋盘笋在哪？APP可看不出来。
3.直接告诉你板块也是没用的，到了这板块几十个小区，涨的不涨的大相径庭。
4.直接告诉城市更没用，天天看均价，重庆怎么样？重庆怎么样？十几万套房的样本，宏观结论都是很虚的。
跟练武一样，不把基础动作打牢，到后面肯定有问题的。
正确姿势：先到城市，再到主要地段感受，比较不同板块了解配套，再去小区对比细节，最后才是落地具体房源。
所以，“外地人对不对”，“本地人对不对”都是伪命题。
客观规律才对，道法自然。价格到底涨没涨，不以具体哪波人的意志为转移。
坑三
重庆的地段，真真假假
地段好不好，通常我们有个标准，就是离市中心或者优质配套的距离，但重庆有四个维度的地段远近
真的近，假的近，真的远，假的远。
什么是真的近？
一、步行优先
就是各种配套，尽量要落实到“步行”，步行辐射十五分钟以内，就是真的近。开车和地铁都不是，不用找车位，不用刷地铁卡等车。
步行到学校十分钟，步行到商场十分钟，步行到公园十分钟，都是杠杠的。树老师有个定义，一个区域中心，能步行到各个配套的，就是内圈，不能步行到各个配套的，甭管多“近”，都是外圈。
图示：步行感受配套
二、平地优先
重庆是山城，定义能“近”的板块，大多是平地。
平地有几个优势：
一是路网多，除了轨道，还有公路网，井字形街道，走错了转个弯又能回来。到不可控的交通事件，比如堵车，比如修路，平地能够替代的解决方案多。
二是轨道密度大，往往双轨道，三轨道交汇，枢纽站一般都建在这样的区域。
什么是假的近？
一、开发商的话？你要小心
售楼部说“车程多少分钟”到哪里哪里，你一个也别信。树老师亲测，每个开发商说的项目离xx多少分钟，都不靠谱。不是不可能，估计骑个摩托，顶满了限速，一路遇绿灯，门口到门口，才能做到，这不现实啊。
二、直线距离？你要小心
哪个城市都可以用直线距离，重庆绝对不行。
山城，直线距离1500米，实际开车可能要绕十五分钟，重庆这种绕路的地段，数不胜数，刚好在绕路坡地上有个楼盘，大地图看，离哪都挺近，美其名曰，xx核心，xx配套边上，其实很有可能是个孤岛。
图示：重庆的复杂路况和地形
树老师郑重提醒：在重庆，凡是建在山坡上没配套的孤岛盘，投资95%你都别碰。
三、跨江穿山？你要小心
给你说要修桥，修隧道，其实很可能增加堵点。
什么是真的远？
一、离市中心或重要产业中心通勤距离35公里以上。甭管规划多漂亮，都要慎重。
二、交通没有成网的近郊区域。有些就靠一条单地铁连起来，经常有断头路，经常有狭窄路，大车过路经常把路压得稀烂，车子绕来绕去，板块整体界面提升遥遥无期。这样的板块；地铁，最多是解决了地铁口附近的小区通勤，解决不了大规模物流，解决不了其他资源的汇聚。
什么是假的远？
一、纯粹以解放碑为中心衡量。重庆很多区域都比较远，就拿照母山为例，不少老渝中觉得很远，但实际北区完全有自己的产业中心，板块已经形成规模，拿观音桥商圈和光电园区域来衡量，照母山并不远。产业中心，是能新造的，能辐射的区域也是动态的。
图示：对于北区来说照母山其实不远，对于南区就远
二、有共识的富人区，很难去定义远近，一定要看基于这个版块的重点配套，比如学校，商业，公园等。
三、城市级新区IP地段，有大量空地的近郊。比如中央公园，西永等，看似都挺远，但政府的政策一直在引导，因为这里有地卖，这样的区域，往往能够短期内因为政策利好汇聚不少资源、
真的近，都知道好，占有城市最稀缺，贵的大概率会更贵。
假的近，特迷惑人，以为捡了大便宜，面上还行心里叫苦。
真的远，尽量别碰，有可能短期涨价，长期看来风险多多。
假的远，保持敏感，练一双火眼金睛，低价入场就是王道。
坑四
判断产品没概念，带着纯个人生活经验来判断
一、完全无视产品迭代
很多朋友，来重庆就几次，看了所谓核心区的一些盘就感觉把重庆看懂了，甚至就开始带货。
看过好产品的富人跟树老师说：“你们这么好的地段房子也就一般般嘛。”
没看过好产品普通人跟树老师说，“这么便宜还能在你们这么好的地段上车。”
问自己一个问题。
近五年重庆一线开发商修的好产品，有没有好好的看一看？真好好看过了，每个人得出的结论都不一样。
树老师先说自己的结论：重庆的产品迭代太快，投资实操需要随时更新。
图示：重庆新开发商的新产品
新一代房子对上一代的房子是全方位的碾压。
人都是眼球动物，喜欢漂亮的东西，喜欢舒服的东西。
对地段的共识是共识，对产品的共识也是共识。
当一个地段的产品无法满足需求的时候，人会退而求次到稍远地段（不是极端的远郊）再去找个更好的产品。
在可控的通勤范围内，人心是随着产品走的，房子回归到房子。这样的人多了，这样的产品，就会涨价。
特别对于富人，对于改善人群，他们对于产品的细节，都很挑剔，这是人性。
那你要跟他们的思路投资，肯定要很挑剔的找房。
二、一言难尽的老破大
重庆老破大的标准，可能比其他城市更新
一是重庆是个年轻的直辖市，城市化进程更晚。
在其他城市，05-09年的房子有可能还是香饽饽，在重庆，也被迫进入了老破大的大军。
老破大，很容易做大面积，低单价，杠杆做好了，往往能够小成本建仓不少面积，让不少人短期敢于大量融资，买入大量房子，然后以贷养贷，贷贷相传；等着这个城市来一次全面的暴击：只要月供能行，其他都是浮云。
但树老师想说：
算法再多，不涨，就是最大的风险。
树老师觉得，买老破大投资有三个不确定性：
融资具有不确定性
向银行的融资，不光是算法，还受阶段性政策影响；向个人的融资，也跟自己的整体状态也有关，房子不涨价，人脉也会影响。
生活具有不确定性
生活的花销变化，生活的突发事件，生活的各类关系，本质都需要钱去处理，不断的融资大概率让人高度紧张。
能不能处理是一回事。任何东西都是取舍，得到一些必然会失去一些。建仓xx平，有时候是一个数字。
股市关灯吃面，楼市坐地刷卡；冷暖自知。
流通具有不确定性
房子涨不涨另说，救命往往不是靠涨，而是能卖得出去，房子买得越烂，自然卖的时候每天都是一副胆结石表情。
三、放下助人情节
树老师遇到很多人，有一套自己完整的选筹逻辑，买了也不少，但很难听进别人的意见。
我有时善意的提醒，往往吃一鼻子灰。
这里面甚至包括我的员工，劝是劝不了的，对于房产的感受，真是千人千味的，我的也并不一定对。
我觉得解决办法只有一个：多看房子，多看好房子。
这里面的底层逻辑是：当你的视野，格局，认知足够宽的时候，再把细节的东西装进来。
你就能够更辩证。
坑五
江景房是重灾区
不少朋友来重庆，树老师，你就给我找江景房！
我其实一听到这样的要求是有些排斥的，至少需要讲一个小时，才能给他建立一丁点江景房的基础框架。
直接说结论：
越是涨得好的江景房，对配套和产品的要求就越高。
烂房子+江景＜2
好房子+江景≈2
好房子+好配套+江景＞3
江景在第三个选项里面，溢价大增。
坑六
好行情去追高远郊土拍热区
土拍，是所有中介的鸡血针，一看到中介漫山遍野的吹土拍多少钱了，我内心是复杂的。
常见的说辞
“旁边的地价多少了，我房价才多少？”
“面粉价都赶过面包价了，面包能不涨吗？”
道理是道理，操作起来是另外一个事，
一、先说“旁边的地价高，我房价低，所以我是洼地，我能涨”这个论调。
有一种可能，是旁边的地价，也是虚高。
地价也会虚高？没错。
地价怎么就不会虚高？当ZF极力想引导开发商去投资xx板块时，当然会把这个版块的配套规划得足够好，ZF当然是好心。发展新区，有新的gdp增长点，利好所有人。
但是开发商行为是市场行为，一看到机会就会竞价，一竞价就会出现高溢价地块。地是卖出去了，高溢价房子当然也有机会顺理成章卖出去，但你高价接过来的房子，面临的是二手市场。
这个月开发商10000，下个月开发商13000，这不是涨3000，你二手卖得出去，才是涨3000。
下个周期内，如果一旦有政策风险，你不一定看得懂。
同理，追虚高地价旁边的那些二手，站岗风险一点不比新房小。
二、再说“面粉价赶上面包价了，面包能不涨吗？”这种论调。
图示：蛋糕里的爱马仕LADYM
这其实是偷换概念，底层逻辑是，哪怕就是面粉一样，做出来的成品是完全不一样的。
面粉，不仅能做成五星级酒店的高级糕点
面粉，也能做成路边摊的老面馒头
老面馒头没有什么溢价，高级糕点才有溢价。
所以只看地价不行，还要看成品。
不看这块地能做成什么样的产品，只看着旁边地价高了，就觉得周边的屌丝楼盘会鸡犬升天，这样往往掉坑里。
坑七
我家有亲戚是开发商的
树老师经常接到一些咨询，有时会神秘兮兮的说：“我朋友是开发商的，告诉我xx盘不错，有内部消息。”
树老师想在此做个说明：
一、开发商的视野，从来不是个人房产投资。
“开发商”擅长的：研判城市走势，调研土地市场，建立融资模型，框算工程成本，设计建造房子，落地工程细节，整合销售资源。
流程：拿地--借钱--造房--销售--回款
如果说这里面跟普通人的房产投资有指导关系的，就是对城市的研判和拿地，可以粗略理解为：看好这个片区。
但开发商的销售是一个系统营销行为，他的一手房好卖，不代表你买了会涨价。
二、开发商，是大概念
开发商里面有n个职能部门，每个工作人员只负责自己懂的那个部分，所以“开发商朋友”，可能只是其中一个螺丝钉，各司其职，无可厚非。
也许内部会有一些信息，但基本限几类：
1.该楼盘内部购买折扣。
2.周边规划的确定性。
但是，这些规划，对楼盘未来价格影响大不大，楼盘以后表现如何，不好说。且了解的东西，仅限楼盘附近，甚至全公司上下都弥漫一种“我的盘全板块是最好的”气氛。
自己卖的东西，自己要先认可。你要不要跟着他一块认可？
三、投资的本质：挑新盘，挑二手。
最重要的就是：全城视野和微观分析
新盘：在全重庆的新盘里挑可以买的。而开发商，更多只对自己开发的盘和竞品盘了解，不一定具备全城视野。
二手：基本就更不用说了，就树老师了解，是不少开发商的盲区，全城性的二手调研，更是要大量一线市场的交易信息，中介明显有优势。
但中介也有局限，大都仅限自己负责那个板块，涨和不涨的板块区别大，你问那些不同的板块的中介，就像小马过河。
涨的，叨叨不绝，神采飞扬，暴富神话。
不涨的，吞吞吐吐，这好那好，卖出最好。
四、“开发商朋友”，当然也有不少赚钱的：
1.进对了开发商，卖的板块是好板块好价格，搭顺风车，买了自己公司的房，鸡犬升天。
2.当了开发商领导，内购内售先捡一波便宜。
有进对的，那肯定也有进错的，进错的，就算买了自己公司的房，自己的房也不涨，这种也大有人在，
有几个人天天盯呢？不容易的。
树老师结论：
开发商是开发商，朋友是朋友，房产投资是房产投资
坑八
城市一定是轮动的
我们经常听到一个逻辑，因为xx城市还没涨，所以xx城市不该涨。
过去百试不爽，成都应该比重庆先涨，一线城市应该比二线城市先涨。
咋一听好像特别有道理，但树老师要提示一下：
所有的轮动是市场反馈，市场越来越受制于政策
特别是房产进入下半场，楼市一城一策，很多城市限制性措施非常变态，不是说这些政策不能改，而是难改。
越严格的政策，越难松。
当初制定这么严的政策就是逼不得已，后面再去改政策会面临巨大的风险，可能是ZZ风险，也可能是舆论风险；都不是那么容易的。
投资，先看风险，没投的时候，先想着怎么退场。
总结
小阳春来临了，该卖的，该买的，都要支棱起来。
奉劝一些朋友，不要心存侥幸，没涨就是没涨，选错房不可怕，选错了不承认才可怕。
弃卒保车，壮士断腕至少还活着，还有东山再起的机会。
而普通人买错房，影响的，不是买错的那套房本身，不涨只是账面的。
更多的是：
挫伤后续买房的信心。
几年资产规划的停滞。
短期变现改善的可能。
错失连续买对的机会。
就好比兜里有10块钱，预期投资增值为50块，它至少先要增值到20块。
一步错，步步难。
破罐子不能破摔，每一步，都要动起来。
最后，写了满篇投重庆的坑，其实我对重庆充满信心，重庆的经济基本面极其强悍。
不XG，还便宜。
这两个最关键的地方，直接决定：重庆是目前所有中国大城市里，投资容错性最高的城市，没有之一。