本篇是北大金融学教授徐远的新书《房价的逻辑》重点书摘，让你快速地掌握房产这一关键财富，买不买？，买哪里？怎么买？中国房价有泡沫吗？
目前虽高但与1990年日本房价泡沫比差了一数量级。因为北京是中国的政治、经济、金融、和文化中心，房子又建设的矮，国家机关闲置院子又多。而纽约只是金融中心，建筑密集和高。所以从长期看北京的房价应该要高于纽约，虽然目前只有其一半。
（这点我持不同意见，毕竟北京是中国的北京，而纽约是世界的纽约，一个城市高端房产是由其覆盖人群中最富有的那一撮人决定的。阿拉伯石油土豪会在纽约买豪宅推高价格而不能在北京买豪宅。）
我国房价收入比为什么那么高？
拿当前收入算确实会高，需要把城市增长和收入增长率算进去，就像一只成长股的市盈率也会高一样。这样算的话房价收入比是不高的。毕竟正常情况下大城市中只有中高收入的人才能买房，其他人则是租房的。
房价没有泡沫为何政府还要调控？
政府调控的不是房价的水平，而是房价的增速，是为了让没上车的人有更多机会上车，防止财富差距进一步拉大。
为何拍卖土地时有地价高于房价，“面粉比面包贵”的情况出现？
决定地价的是房价，开发商拿地贵是预期等几年后新房造好后房价会比现在高。决定房价的是位置，不是土地，城市周边的土地能增加，城市中心的土地却难以增加。
全球范围内看，房价上涨是共有的普遍现象。中国不是特例，幅度也没超过其他国家。反而下跌是特例，即便偶尔发生，也不会严重。
房价增速的计算公式=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度
城市是人类最伟大的发明，没有城市，人类的文明就无从谈起。
更多的人，更高的收入以及两者叠加的效应让城市化的过程中，一步步推高了房价。大城市依靠人多能分摊大型的基础设施而进一步促进了城市效率，比如地铁，大型商场等。
技术进步会逆转城市聚集吗？
生育率下降和老龄化会逆转房价趋势吗？
根据国外的已经发生的数据，这并没有导致房价普遍下跌。
因为寿命延长和家庭规模的减少（比如之前和父母住一起的大家庭，后来变成了小两口，和单身一族）都带来了更多住房的需求。
不过对于人口流出的城市，这些地方房价可能会下跌。
房产税何时出台？税率多高？效果多大？
房产税是“存量税”不是“流量税”，从老百姓口袋里拿钱而不是从其新增加的收入中抽佣，征收成本太高，短期内不会出台，出台的力度也不会大，对房价影响也不会大。
租售同权没有增加学位资源，而是增加了争抢学校资源的人数，反而会推高房价。
限购、限贷和“房住不炒”的政策基调是一致的，估计会长期存在。限售、限价，是短期应急政策，有违市场规律估计会有松动。
利率对房价影响重大，当利率低，存钱吃亏，人们就更倾向于把资金拿出来买房。
考虑我国目前状况，房产不仅安全、易于投资，而且保值增值能力比股票、债券都要好，适合长期配置。购买时要尽量用长期贷款和公积金贷款。
长寿时代，养老买房不仅仅是居住，更重要是购买一份资产，是养老的一份保障。
选房几大要素：
挑选国内城市规模大，人口流入多，人均收入高，土地供应有限，以及儿童数量增多、上市企业数量多、财政收入高和服务业占比大的城市买。
国外房子并不便宜，投资回报率也不高，投资价值并不大（发达城市资本市场发达，富人众多如果房产还有高回报空间早就被富人们购入抹平了）
中国最有潜力的18个城市
一线城市：北京、上海、广州、深圳
区域核心二线城市：厦门、福州、重庆、成都、长沙、武汉、杭州、南京、济南、青岛
都市圈次中心城市：东莞、佛山、苏州、天津
中小城市房价潜力不大，有条件的读者可以考虑把中小城市换成大城市房产。
徐远的购房清单：
尽量买：北京、深圳、上海、广州、杭州、成都、南京、苏州
可以买：重庆、天津、武汉、郑州、西安、珠海、福州、厦门、宁波、无锡、合肥、长沙、青岛、济南
可买可不买：东莞、佛山、石家庄、大连、太原、呼和浩特、沈阳、长春、哈尔滨、海口、南昌、南宁、贵阳、昆明、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐
尽量不买：拉萨、其他城市
租房比买房便宜吗？
买房是买断未来很多年的租金和通胀，具有抗通胀性质，由于房租的高速增长，买房比租房便宜，而不是相反。
商住公寓能不能买？
住宅像股票，公寓像债券，不是不能买而是买的东西根本不同。
公寓的续期成本会高，居住属性低，购买、持有、出售成本都比较高。
购买公寓与否，主要看租金水平和租金增速，如果超过5%，大致是可以买的。
共有产权房和旅游地产房能不能买？共有产权房只能卖给有购买资格的人，并占用首套房资格，而且位置偏配套差，价格优势不明显。
新加坡是高收入国家，房价税价高，对外国人有限制，不适合普通家庭投资。
亚洲四小虎（泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾）经济起飞比我国早，但都陷入了“中等收入陷阱”，经济潜力和房价潜力都不突出。
越南经济起飞晚，全球第十五人口大国（9554万），增长空间大，可能有机会。
柬埔寨和缅甸风险太高，文莱国家太小。
虽然印度人均收入只有我国的五分之一，但房价最高的孟买已经和北京上海相差不远，再次说明决定房价的不是平均收入，而是富人收入。
世上房价最高的是避税天堂摩纳哥，第二的是避税港香港。
伦敦、东京、新加坡、纽约等国际大都市，聚集着世界上数量最多的富人，也是房价最高的几个城市。中国的北京上海也是富人聚集地，所以房价也高。
房产是富人最重要的资产配置方式，超过股票、债券和现金。平均而言，富豪把一半左右的财富分配到房产上。
估计未来大都市房价年均增速为5%左右，每14年翻一番。
高房价真正的伤害是拉大了财富差距，降低了年轻人的生育意愿。
年轻人必须把有限的资源在职场发展和生儿育女之间分配。
疫情在全球蔓延，帮助人们看清了大城市的价值，促进了全球大城市房价的普遍上涨。（经济下行也会带来通货膨胀，进而推高房价）
在人口增长很慢的情况下，核心城市的房产依然飞涨。（人们还是倾向于向大城市聚集）