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学区房，终究还是破防了！
包括一线城市的学区房价格也在快速下降，根据每日经济新闻报道：深圳部分老破小学区房，较2021年初的跌幅近10万元/平方米；
随着房产整体行情冷却，学区房终究是绷不住了，迎来暴跌。
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3年跌了50%！西安学区房也扛不住！
其实，不止上海、北京、深圳等一线城市，不少城市的二手房都出现了“大跳水”情况，西安也不例外！
西安不少学区房，价格也出现明显下跌：
中海紫御华府，在贝壳上的挂牌价为27340元/㎡，近期的成交价约23043元/㎡，挂牌房源量是203套，近30天带看310次，近90天成交仅9套。
近期成交的建面约39.36㎡一室房源，总价84万，单价21341元/㎡，要知道该小区同一面积段，在2021年的成交总价是160万，平均单价4万/㎡，相比之下，已经缩水了一半，降幅近50%。
再如中海御湖，2021年巅峰成交价为4.1万/㎡，而最新的成交均价2.5万/㎡，近90天仅成交8套。
得益于高新系的学校——高新一小一中分校区，滨江翡翠城小区洋房产品曾一度卖到了1.4万元/㎡左右，去年7月小区挂牌总10049元/㎡，目前小区挂牌均价已跌至9174元/㎡，目前不少业主业主“7字头”卖房！
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1套也卖不出！这1300+小区太难了！
值得注意的是，当前行情下，有一批小区即使降价也很难出手！
据不完全统计，西安现共有1300+小区“90天0成交”，区域分布上，0成交小区数超过200的有雁塔区、莲湖区、未央区和新城区；其中雁塔区最多共267个。
雁塔区部分90天0成交小区：
莲湖区部分90天0成交小区：
新城区部分90天0成交小区：
从上面几张表可以发现，这些90天0成交的小区大部分都分布在老城区，其中还有大量的家属院，且挂牌均价不超过1万/㎡；有些小区房龄甚至超过20年！
总结下来，主要有以下几个特征：
一、房龄久远、居住条件跟不上需求：大量老小区环境差、户型老破，且无优质学区在旁，于是无人问津。
二、价格高昂且竞品较多的高价房源：尤以高价小区为代表，由于购房群体面窄而流通性不强；也有一些纯刚需低价盘，太过老旧无人问津！
比如：自在山小区，挂牌均价41762元/㎡，近30天仅有7次带看，近90天无成交数据！
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最火卖出96套！成交TOP100小区曝光
当然，也有小区热度持续！走出了不一样的行情！
位列第一的就是高新逸翠园二期i都会，小区纯公寓，有loft形式，密度较高。带高新实验小学（原高新国际小学）和逸翠园中学指标，学区则划分在高新六小、高新二中、三中，上半年卖出96套，带看量比较大，近30天带看787次。
比如绿地世纪城小区，地段优势明显，距离地铁6号线丈八四路站也只有438米，距离高新四小327米，距离益田假日里购物中心只有1公里。而且总价便宜，200万左右，性价比很高，上半年卖出76套。
再如万科金色悦城，这个小区虽然说是万科的金色系，属于万科的入门产品，但项目在城西的板块里还算品质不错的小区。
周边的配套像距离一号线皂河站大概700米左右，学区是远东实验小学和莲湖第二学校，资源也还可以。本身又是万科的物业，属于次新房，所以在城西板块流通性和溢价率算第一梯队，1-6月卖出79套！
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是金泘沱板块的龙头小区，东门是曲江二中，西门是地铁口。中海品牌开发商，小区面积足够大，绿化做的也很好，目前挂牌均价是25129元/㎡，近90天成交20套，近30天带看1036次，人气也是相当高！
这TOP50人气小区中，带看量最大的是绿地世纪城A区，小区交通优势明显，虽说楼龄相对较老，物业服务一般，但带看成交量都比较大，目前挂牌均价22262元/㎡，近90天成交35套，近30天带看1935。
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摸清西安的二手房市场行情后，房博士认为——
对于卖家而言，如果你只有一套住房，月供扛得住，小区品质尚可接受，也没没必要看到房价掉，就恐慌式卖房；如果你的房子不止一套，又处于优质地段，有不错的出租收益，与其割肉，不如继续吃回报；但如果现金流紧张、又有明确的置换需求，那就择机出手。
对于买家而言，信贷环境宽松、政策暖风频吹，房价泡沫已经不断被挤压，但房价下降也有周期性，现在不失为一个挺好的买入机会！
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