上两篇分别介绍了园区楼市在苏州的地位以及核心区楼市的历史涨幅和现有行情，本篇将主要介绍园区的次核心区。
如上图所示，简单做了张图，大概能看清核心区和次核心区之间的区域，基本上可以用一句话总结：环金鸡湖是核心区，环金鸡湖向东至中环是次核心区，独墅湖板块是独立区域。
下面也对各个次核心区域简单介绍一下
01.景城（景城学区）
景城可以视作金鸡湖向东的延伸，07年海尚壹品跟中海星湖国际开始入市，尤其星湖国际，早期直接竞品玲珑湾、雅戈尔泊爵，位置也是无缝对接，缺点没有玲珑稀缺的正南湖景，高改大户豪宅吸引力一般，主力面积段90-143㎡，更适合置换改善。
上图挂牌价可以看到，景城板块不大，施教区也只有6个小区（紫荆苑挂牌少，未统计），过去3年18-20年景城学校中考学籍数分别为165、152、224人，这也说明景城学校本来就是个小体量的学校。
整个板块房价经过20年一年的调整，率先在20年底和21年初完成反弹，从最新挂牌价可以看出，整个区域二手房挂牌价，今年都是上涨。
从区域成交价统计出的购买力可以看出，景城最新的主要购买力集中在600万左右。
我个人对该区域是持续看好的，紧靠园区最核心的板块金鸡湖，而且大都小区5-10年房龄，相对较新，景城学校的生源也不会激增，可以说是园区次核心板块最稳定的一个区域。
02.奥体（星汇、星洋、西交附学区）
奥体体量很大，可以简单认为“中海帝国”VS“路劲帝国”外加高改唐宁府和星公元。
奥体开发周期很长，从05年开始的“远湖东”顺驰凤凰城，到今年即将入市的锦麟铂悦府（林溪雅苑），奥体开发了足足15年，并且仍有住宅地块供应（这个月土拍），这在园区其他区域也从未见过的。
尤其18年6月奥体中心投入使用，“远湖东”正式摇身一变为“奥体核心”。18年底起，上东区多次开盘以及上东区pro、海和云庭陆续入市，都为整个奥体板块的带来了话题性。
从20年年底开始，高改唐宁府、中海8号公馆小三房开始反弹，并且逐渐带动整个区域，如上图所示，今年奥体挂牌价涨幅还算比较明显，除了星洋的“路劲帝国”。
在跟“中海帝国”的竞品中，“路劲帝国”由于星洋学区因素，成了奥体刚需区域，依旧处于横盘状态。
奥体经过15年的开发，也快没有住宅地供应了，新房显得尤其抢手，前两天刚刚推出的锦麟铂悦府，据传闻短短一个周末，登记信息超2000组，可见热度火爆，随着4月最后一块住宅地入市（永旺边上空地以文化用地和市场租赁住房为主），奥体也将完成建设了。
03.东沙湖（东沙湖学区）
东沙湖板块位于园区主轴线的现代大道上，和景城板块相邻，15年之前和奥体并称“远湖东”，直接竞品关系，也算园区早期的“远郊房”，15年后随着奥体板块内配套逐渐完善以及星汇学校投入使用，目前而言
奥体吸引力＞东沙湖
跟奥体类似，东沙湖也有两个帝国小区——九龙仓&太阳城，相比较而言九龙仓无论位置还是品质，都要优于太阳城，和奥体之间竞品关系也很有趣，简单类比一下：
九龙仓—中海、太阳城—路劲主场、亿城—凤凰城、铂悦府—唐宁府、玲珑东区—星公元。
上图可以看到，21年初东沙湖的高改小区玲珑东区、铂悦府反弹幅度较大，风华里、繁华里小户型有所反弹，但不如奥体那边中海8号、三区明显，整个东沙湖的行情可以视作奥体的延续。
04.湖东邻里（西交附学区）
位置上讲属于湖东最核心的区域，环金鸡湖沿线，04-10年阶段东湖大郡、朗诗国际、枫情水岸、南山巴黎等等小区，也算玲珑和景城新房的半个竞品，尤其05年时，板块区分度还不如现在这么明显，当年称玲珑板块为湖北，邻里中心区域为湖东。
一方面是板块发展较早，后期没有储备土地更显界面；另一方面以前园区十中口碑一般，没有形成学区房概念（18年和星洲合并改名西交附），加上房龄老旧，自15年左右板块吸引力开始低于奥体、东沙湖，可以用一句话总结：
10年前买湖东邻里的，看“远湖东”都是刚需；现在买奥体的，看“老湖东”都是刚需。
冰山大数找房数据显示，年前湖东邻里也有过一波完全不输奥体的反弹市场，反弹较凶的是二实小+西交付几个改善小区，枫情水岸、东城郡、东湖大郡三期等。
另外，从去年四季度的成交价中位数看，湖东邻里大概正在450-550万区间，性价比而言，我个人觉得自住带学区，450-550万这里非常合适。
把上面4个区域简单对比一下，这是18-20年四个区域成交数据做的均价比较，可以明显看出景城遥遥领先，其他3个区域基本持平。
这是去年4个区域学校的中考喜报数据，可以自行比对。
05.独墅湖（独墅湖学区）
独墅湖是园区比较独立小众的一个区域，也是比较尴尬的区域，从第一张区位图可以看出，独墅湖和园区的主流核心区被斜塘给分割出来了，这就导致独墅湖无法承接金鸡湖的溢价，然而独墅湖本身板块又很小，大多数用地为研发和大学城，没有办法像奥体一样大动土建。
以上种种导致独墅湖是园区相对比较独立的小众区域，购房者以周边工作或者尹山湖、车坊置换过来的改善居多，加上独墅湖中学也很一般，独墅湖算是园区5个次核心区域排名最靠后的。
独墅湖的住宅体量和景城差不多大，目前唯一在售的新房，高改小区中铁建花语江南，175㎡大平层还剩少量尾盘（预计月底加推），叠墅还有部分房源。
从最新的挂牌价看，湖东其他几个核心区基本完成了一轮反弹，但独墅湖这边还没太大动静。
冰山大数找房最新数据显示，独墅湖热度略低于景城、奥体、湖东邻里，跟东沙湖差不多，4月热度有所下滑。
从独墅湖的成交中位数看，大概在350万左右，同样是几个次核心垫底，几乎属于园区的刚需价格，从目前市场而言，排序依次如下