现在回过头看去年杭州二手房的行情，那真叫一个跌宕起伏。行情疯狂的时候，几乎一天一个价，隔三差五就能爆出天价成交。
尤其是一些板块次新房的巅峰成交个案，简直让人直呼看不懂。
南星桥的信达滨江·壹品，最高刷出过超14万的网签单价，一战封神。杭州壹号院最高网签达到12.2万元/㎡，成为南岸霸主。
我看不懂，但我大受震撼。
或许每一套天价次新房成交的背后，都有各种各样的原因。
有的可能是炒家做局制造“天价网签”，哪怕后期毁约，网签记录也仍会保留；有的可能是过分自信的投资客，追涨买进觉得自己还能赚一笔。
更多的可能是无奈的自住刚需，他们或许非买不可的理由，比如结婚生子落户入学，又或许承受不起房价继续上涨，只能选择追涨买单。
但如果能够回到开端，重启一次，他们中的很多人或许会做出完全不同的选择。
毕竟去年8.5新政以后，杭州二手房行情急转直下。
02
从去年3月开始，杭州二手房成交量经历“七连跌”，至今成交量仍然在低位盘整。
今年1月的成交量只有3579套，相比去年1月的10067套，简直不够看。2月已过半，成交量还只有378套。
几乎所有板块的二手房价格都有不同程度的下跌。
“原本我想短炒一波走人，那时候我觉得奥体短期内到10万是没问题的。现在打脸了，当初我怎么下手的啊？”
X先生所在小区，现在最便宜的一套同等户型，挂牌价是8万元/㎡，楼层还比X先生那一套好。
像X先生这样的投资客，一旦站岗，要么就是割肉离场，要么就是死扛到房价涨回来。无论是哪一种结果，过程都不会太好过。
但哪怕是自住客，恐怕心里也做不到对自己小区房价涨跌视若无睹。
自住客如果遇上站岗，心里也未必会舒坦，毕竟赚钱不容易，几个月的功夫跌掉几十万，谁能受得了？
而现在，小区同等户型房源的挂牌价大约只要330万就能搞定，楼层还比小Y家好。
一来一去相差20万，基本上能覆盖全部装修费用了，这让小Y如何不心塞？
03
杭州次新房市场上，类似的情况绝非个例。甚至可以说，“站岗”无处不在。
去年巅峰时期接盘天价二手房的购房者，到底亏了多少钱？
我挑选了10个板块，在每个板块选出3个典型次新房小区。分别计算最高网签单价与同等户型、楼层二手房的最新网签单价、最新最低挂牌单价之间的价差。
就拿创世纪来举例吧。
去年7月巅峰时期，曾有购房者用9万3的网签价买入一套139㎡中等楼层。而上个月，同样139㎡中等楼层的网签价为64470元/㎡，价差约30%。
64470元/㎡的网签价格大概率会和实际成交价存在差距。毕竟网签价格有做高或者做低的可能性。
但挂牌价的下降，就是实打实的了。同样139㎡中等楼层，创世纪目前能找到的最低一套挂牌为1245万，单价8万9。
如果在楼层上愿意让步，同样139㎡低楼层房源，最便宜的一套报价目前是1150万，单价还不到8万3。
最新报价和当初9万3的网签价之间，价格差已经拉到了1万元/㎡！
综合来看，十大板块的平均站岗价差大约18.6%左右。
也就是说，去年上半年用最高价接盘的人，平均账面数值已经亏掉了五分之一。
哪怕是用最新挂牌价来衡量，接盘侠们平均也要亏掉10.44%。如果当初的最高网签单价还做低了，那么站岗幅度只会更大。
04
说实话，个别小区的最高网签价格简直让我匪夷所思：有用9万5买进申花的，有9万3敢于接盘世纪城的，有6万7建仓未来科技城的，有6万3押注三墩北的……
这些天价接盘的案例，几乎无一例外，短期内都要站岗。
供应量实在太大了！透明售房网数据，目前杭州二手房挂牌量16.4万套，其中住宅12.5万套。
但要记住，近几年的杭州楼市是明显的“政策市”，涨跌全看“看得见的手”。万一突然天降重磅利好，什么都有可能发生，二手房行情也可能逆转。
被疫情春节叠加的2月，很可能会让杭州二手房月成交在触底后反弹。
毕竟，市场已经有了反弹的苗头。
奥体创世纪1月卖出8套，117㎡四房的最低报价相比12月已经贵了将近100万。申花、南星桥等板块挂牌价格已经率先回调。
手边买房数据，近30天杭州降价房源和涨价房源的比值为2.7比1，而在去年12月，这个比例大约为6比1。
央行在信贷政策上接二连三给出利好，杭州房贷利率也随之下降，这明显给了房东信心。