来了来了，南京房贷利率又涨了，这回涨到……！北哥亲述：买房避坑指南
有人可能要问，买房子真的需要咨询吗？买房本来就是个人行为啊，手上有钱，房子价格看得合适，想买不就买了吗？如果屏幕对面的你，真的是这种想法，那北哥只能说你过度自信，或者太过个人主义了。
首先，买房牵涉到购买力，也就是个人预算！作为独立的购房人，每个人的预算情况都不同，本金有多少？能承受多少的房贷压力？都是不一样的，也许你的预算充足，怀揣1000万的购房预算，南京全市随便选，那就另当别论了！但是大多数南京购房人的预算是不足的，甚至首付也是东拼西凑来的，房贷压力更是无法承受之重，所以这种情况买房子就不能盲目了，必须得在有限预算内，尽量选择配套好、地段好、品质高，规划靠谱的楼盘，这就不是一般人能够做到的了，必须咨询房产业内专业人士，方可保证置业的准确性。
第二，也是最重要的一点！就是楼市本身就是一个信息不对称的行业！也就是“我知道的，你不一定知道”，这就难免让买房人吃亏上当！
如果说前几年的楼市上行期，楼市的信息其实还是比较透明的，房价天天涨，购房人都生怕上不了车；如今市场下行期，南京楼市信息变得不透明起来，尤其是今年，新房打折潮开始之后，楼盘的销许价格与实际售价之间差距甚大，如果购房人不通过专业渠道了解，根本不知道这个楼盘卖什么价！
举几个例子，江北核中核的中铁建花语天境，销许价格高达39996元/㎡，实际售价只有2.6万/㎡，中间相差1.3万+/㎡的空间和水分。
还有燕子矶的保利国贸璟上，当代刚需客最喜欢买的楼盘，销许价格37200元/㎡，实际最低上车单价2.79万/㎡，中间也相差近1万元/㎡的空间，这些信息若非专业人士为您量身定做“置业方案”，自己买极有可能“踩坑”。
更重要的是，近期ZC变动频繁，很多楼盘的内部优惠折扣已经发生了变化，有的优惠已经逐步收回，有的还在加大优惠力度，自己买300-400万的预算很可能一下子买到了江宁东山或者浦口，但是咨询专业人士，可能就能买到大校场，甚至河西。
11月5日，南京首套、二套商贷利率从2.95%上调至3.0%
11月9日，南京部分银行将首套、二套商贷利率从3.0%悄然上调至3.05%
11月22日，南京GX二套房商贷利率上调至3.3%，短短半个月，南京二套商贷利率上涨25BP，可谓历史之最。
然而房贷利率的上调步伐并未停止，随着11月底的到来，国内商业房贷利率掀起了第三轮上涨潮。11月30日，浙江省官宣，即日起省内主要商业银行新发放的首套房贷利率将不低于3.1%。这是本轮利率上涨潮之中，首次出现的省域为范围的整体利率上调动作。
没曾想，浙江省3.1%的利率ZC的影响范围更广。12月4日，有重磅消息传来福建省省会城市福州，已经确定将个人新发房贷利率上调至3.1%。
12月5日，更重磅的消息传来，江苏省采取了“一刀切”ZC，将省内商业房贷利率的最低标准定在了3.1%，这一ZC涵盖了省内13市，自然包含南京、苏州、常州、无锡、徐州、南通、扬州6大省内头部城市。
据此，令众多购房人坐立不安的江苏商贷3.1%利率，还是落地了！
各地房贷利率上涨明细
12月3日，南京二手房成交量为593套。
12月4日，南京二手房成交量为485套
3天南京二手房成交量2048套是什么概念呢？不妨与11月份南京全月二手房成交总量做一个对比，11月南京二手房成交量7328套，也就是说12月3天的交易量已经占到11月全月交易量的3成左右。
02.
形势逆转，这些房子正在涨价……
原谅北哥在这里说一句，房子最终还是会涨价，这个结论不是北哥自己主观臆断的，而是目前楼市的客观现状决定的，无论是当前的ZC导向，还是第四代住宅产品的全面覆盖，亦或是新增宅地断供，明年上半年的房荒，所有的客观因素箭头所指，都是房价上涨。
首先就是凤凰西街的标杆豪宅中海凤凰熙岸，该系哦啊器一期最近一套中楼层172㎡的4房房源，报价达到1050万，折合单价60927元/㎡，有数据称这套房源已经涨价100万。
无独有偶！邻近龙江片区的银城聚景园一套185㎡的5房房源，报价达到1468万，折合挂牌单价高达7.93万/㎡，涨价幅度达到208万。
为何一时之间，鼓楼凤凰西街、龙江片区二手房价格猛涨？分析起来原因有二！第一，7号线即将于本月全线贯通，而龙江片区自然成为最大的受益区域。
作为全市首条贯通南北，无人自动地铁线路，7号线北段和南段已经于2022-2023年先后开通，而中段自幕府西路至建邺应天大街段线路即将于12月份正式开通运营。
7号线中段作为贯穿主城的地铁线路，对于主城西部，尤其是鼓楼幕府、草场门、龙江片区的通勤便利度作用巨大。
龙江虽为主城高教片区，学区资源丰富，拥有芳草园、银城小学、汇文等顶级公办学校，如今7号线的古平岗、草场门、清凉山三站就是对龙江片区通勤的最大利好。
7号线清凉山站内景
同时今年7月底，金基进驻龙江拿地，竞价41轮，溢价21%，以32571元/㎡的楼面成交价拿下G16地块，亦让龙江片区的价值预期大大增加。
金基龙江G16放风即将于12月份首开上市，放风价格将超过6万/㎡。
与奥体中心一街之隔，西侧距离绿博园仅1.1公里的融侨中央花园一套166㎡4房，报价达到960万，挂牌价格上涨140万，涨幅特别明显。
独无有偶，11月份同板块的碧瑶花园一套148㎡3房，成交单价达到51067元/㎡。
而同户型类似楼层，碧瑶花园在今年7月份时的成交单价仅仅才4.8万/㎡。近3个月该小区成交价格上涨近3000元/㎡
不得不说，新房行情的渐好，对于同板块二手房价格提振起到的直接作用，碧瑶花园、融侨中央花园的房价上涨，与绿城华发金陵月华的热销不无关联，该项目从今年6月27日首开，截止11月底，已经开盘8次，其中6次开盘爆火，项目总业绩达到41.71亿，位于全市业绩榜单之首。
河西中部也因为金陵月华的屡开爆火，其板块的豪宅新盘价格被定格在7-8万/㎡之间，同板块的改善型次新房价格也随之水涨船高。
在某平台上已经能见到近期不止一套江核次新房挂牌价格上涨，而且上涨幅度都不小。
江核雅居乐滨江国际三四期一套251㎡大平层报价880万，挂牌价格上涨230万，涨幅特别夸张。
江北核心区青奥板块中海左岸澜庭，一套房源涨价23万，挂牌单价27556元/㎡，挂牌总价310万，涨价幅度23万。
与此同时，江核多家次新房小区成交价格创新高。隧道口的江与城，一套95㎡的中楼层3房，280万总价成交，成交单价达到29350元/㎡，已经逼近3万/㎡
正荣润江城11月份一套104㎡中楼层3房，311万成交，成交单价达到29826元/㎡，同样是“破3”在即，且这套房源单价创造了正荣润江城自9月以来的最高价格。
正荣润锦城11月份一套124㎡中楼层4房，354万总价成交，成交单价达到28465元/㎡，创造了自10月份该小区的最高价格。
有人说江核楼市最近开始逆风翻盘了，这话不无道理！随着江核首家四代宅扬子保利江韵瑧悦的连连开盘热销（2栋洋房秒光、5栋高层住宅已经3栋推出，推盘节奏已经超过70%，11月底推出的江景5号楼去化量超过80%）
扬子保利江韵瑧悦开盘现场
后续四代宅，九胤、滨江新居G13项目加快上市步伐，江核楼市的市场信心被逐步稳固，明年上半年的江核房价很可能触底反弹。
新居G13，杭州滨江打造江景四代豪宅
百家湖小龙湾的龙湖春江郦城，近期一套116㎡3房，报价518万，折合单价44579元/㎡，挂牌价格上涨100万，涨幅特别明显。
成交方面，龙湖春江郦城近期成交价格上涨也特别明显，该小区天宸苑一套86㎡4房，成交单价高达37203元/㎡，创天宸苑今年6月以来成交单价新高。
龙湖春江郦城锦宸苑一套86㎡3房，成交单价达到38582元/㎡，创锦宸苑今年以来最高单价。
除了龙湖春江郦城，百家湖板块的伦敦城一套114㎡大2房也涨价12万。
当下市场，行情极其敏感，有时候甚至一件事就会引至板块房价上涨。
银城+汇文双学区的苏宁天玺国际广场，最新成交单价涨到了5.6万+/㎡
拉小+29中双学区百步坡，最新成交单价涨到近6万/㎡
然而在近期挂牌价格上涨的房源列表中，我们能够轻松发现头部学区房的身影。
力学+29中双学区的山阴路小区，一套35㎡1房房源挂牌价格明显上涨，当前报价320万，挂牌单价达到88988元/㎡，涨价幅度30万。
北京东路小学+梅园中学双学区小区，玄武区土壤研究所小区一套74㎡3房，当前报价450万，挂牌单价达到60582元/㎡，涨价幅度30万。
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。