洛阳女子交650万买商铺“赢”了一场官司却拿不到房
大河报·大河客户端记者段伟朵
【讲述】
交了650万买商铺，"赢"了一场官司拿不到房
据朱女士介绍，经朋友介绍，2014年6月25日，她和另外4位朋友，与栾川县亿嘉旅游服务有限公司、栾川佳安置业有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定购买位于栾川县画眉水岸小区二期3号商铺1-2层2000余平米的商铺，共计700.6万。
合同签订后，朱女士等人先期支付了650万。但朱女士介绍，当时合同约定的是以商业贷款方式购买此处房产，首付350.3万，因为项目比较缺资金，当时手续也不齐全，无法办理贷款，他们就先支付了650万，约定随后再办理贷款。
2年过去了，贷款没办好，房子却出了问题——因多种因素影响，亿嘉公司出现经营困难、举步维艰，公司业务面临停滞状态，栾川县人民政府专门成立了由城关镇政府牵头的工作组，负责处理。朱女士为了保障个人利益，向洛阳市中级人民法院提起诉讼，请求两家公司履行合同，交付商铺，并办理房屋预售登记备案。
【问题】
卖房前不到1个月，商铺已为300万借款做抵押
朱女士购买的这两层商铺，抵押给了谁为啥办抵押
从汝阳县人民法院作出的(2018)豫0326行初9号行政判决书上，记者了解到，2014年6月1日，栾川县亿嘉旅游服务有限公司、栾川佳安置业有限公司与陈先生、白先生两位签订了借款协议，借款300万元，借款期限12个月，抵押物正是这两层商铺。协议签订后不到1个月，这两家公司又与朱女士和她的4位朋友签订了商品房买卖合同，将这两层"抵押"过的商铺，又卖给了他们。
2016年12月7日，由于两家公司没有按时还款，陈、白两人向栾川县人民法院申请实现担保物权，栾川法院适用特别程序进行了审查，并作出民事裁定：准许拍卖、变卖被申请人栾川县亿嘉旅游服务有限公司、栾川佳安置业有限公司所有的画眉水岸二期3号楼1-2层、抵押登记证号为2014-194的商铺。
这就意味着，当朱女士2017年9月拿到洛阳中院判决书的时候，这处房产已被栾川法院裁定拍卖，且陈、白两人对商铺拍卖款有优先受偿权。
【追问】
在建工程抵押期权抵押
朱女士虽然签了合同，交了钱，但她的购房合同却没有及时去当地房管局备案，导致购买了被抵押的房产，造成了后续纠纷，严重影响了个人权益。对此，朱女士表示，作为消费者，合同未备案，未及时发现卖房中的问题，的确是有所失误，但她后续了解却发现，这笔300万借款的抵押，存在一些问题。
朱女士介绍，两公司向陈、白两人借款300万时，商铺处于未进行所有权登记的在建工程状态，而办理出来的抵押登记却是栾房期权：2014-194号抵押登记。"在建工程抵押和期权抵押是不一样的，这个抵押不符合预购商品房期权抵押及在建工程抵押的规定。"朱女士随后状告栾川县国土资源局，提起行政诉讼，请求法院依法撤销该抵押证书。
此外，朱女士也提出，民事裁定书为啥采用特别程序
啥是特别程序记者咨询律师了解到，特别程序是指人民法院审理某些非民事权益纠纷案件所适用的特殊程序，与此对应的是概念是通常诉讼程序，比如普通程序和简易程序等。适用特别程序审理的案件包括：选民资格案件、宣告失踪和宣告死亡案件、认定公民无民事行为能力或限制民事行为能力案件、确认调解协议、实现担保物权及认定财产无主案件。特别程序有几个显著特点：一审终审，不准上诉;不交诉讼费用;一般由审判员一人独任审判等。审理过程中，如果发现本案属于民事权益争议的，应当裁定终结特别程序，并告知利害关系人按照普通程序或简易程序另行起诉。
【回应】
行政诉讼买房者一审败诉，目前正发回重审
汝阳县人民法院立案受理此案后，一审驳回了朱女士的诉讼请求。朱女士上诉至洛阳中院，4月2日，洛阳中院作出裁定：一审判决遗漏两家房地产公司，撤销一审判决，发回重审。
【建议】
复杂问题归结为一句"老话"：买房需谨慎
假如撤销抵押，房子就能归朱女士所有吗如果房子归朱女士所有，陈、白两人300万借款的权益又该如何主张
针对上述问题，记者咨询了河南风向标律师事务所律师单艳伟。她介绍，如果发回重审后，汝阳法院支持了朱女士的诉求，判令栾川县国土资源局撤销2014-194号抵押登记，那么朱女士对房子就有优先权，基本可以判定房子可以归其所有。如果房子归朱女士所有，陈、白两人的300万借款可以通过起诉开发商、要求返还的途径救济，但针对目前开发商经济状况看，很有可能再度出现"赢"了官司却拿不到借款的情况。