北京一老人立遗嘱让子女继承房屋，再婚老伴儿王老太则有居住权，但老人去世后，其子女与王老太近日为此对簿公堂。北京一中院依据我国《民法典》增设的居住权这一新型用益物权，最终判决该老人子女办理不动产登记后限期配合王老太办理居住权登记。
记者从一中院了解到，该院审理的涉再婚老年人去世后遗产继承纠纷逐年增加，就后老伴儿居住权问题也引发了不少争议。那么，再婚老人可依据《民法典》，通过遗嘱获得“房屋居住权”吗？后老伴儿享有居住权的房屋又能否租售呢？
后老伴儿和继女起争执
一个要居住一个要继承
刘老汉与王老太是再婚夫妻，再婚后无子女。五年前，刘老汉订立了遗嘱，写明：“这十几年来一直是老王照顾我，让我的晚年很安乐，我名下的两套房屋产权归我的女儿小刘所有，但位于海淀区的一套房屋给我的老伴儿老王永久居住。”
不过，遗嘱中还提到：“如果遇出租、再婚，或买卖等有违夫妻关系这三种情形之一，将收回老王的居住权，我的女儿小刘对房屋有处置权。”
在刘老汉去世后，王老太独自居住在该房屋内。刘老汉与前妻所生女儿小刘遂向法院起诉，请求继承上述两套房产；王老太则主张位于海淀的房屋属于夫妻共同财产，自己对该房屋享有居住权。
那么，刘老汉留下的房屋，其后老伴儿究竟能否依据遗嘱获得永久居住权呢？北京一中院经审理后认为，刘老汉在遗嘱中为王老太设定的居住利益并非“一时”性居住权利，而是“永久”性居住权利。而且依据遗嘱内容，只有符合特殊情形时，遗嘱继承人小刘才可以依法处分房屋。这说明老刘为王老太设立居住使用的目的在于确保权利人的生活居住需要，在王老太居住使用期间，她可以排除房屋所有权人的干涉。
所以，该遗嘱中设立的居住利益承诺已明显具备了“物权”的排他性，且符合《民法典》居住权的实质属性，而非简单的设定一种债权性质的权利。刘老汉生前与王老太在此房屋内共同居住了十多年，积累了较深的夫妻感情，凝结了特殊情感和精神寄托。刘老汉为王老太设定居住权，有为再婚老伴老年生活安定、避免劳累奔波的考量，这在情理之中，应予尊重。
由此法院认为，王老太可以取得房屋的居住权。小刘作为房屋继承人，有义务配合让渡居住使用权益。最终，法院确认刘老汉留下的两套房屋所有权归小刘，王老太对其中一套房屋享有居住权，小刘于房屋可办理不动产登记之日起30日内配合王老太办理居住权登记。上述判决可以确保老王的居住生活利益，也保证了小刘作为继承人的所有权，促进家庭的和谐稳定。
子女得房产老伴儿享居住权
立遗嘱可实现两全其美心愿
伴随我国社会老龄化程度的加深，再婚老年人群体愈加庞大。记者了解到，近年来北京一中院审理的涉再婚老年人去世后遗产继承纠纷逐年增加，针对老年人再婚引发的遗嘱设立居住权的司法认定，直接关系到再婚老年人居住利益的维护和保障。
在现实生活中，很多老年人一方面想给照顾自己多年的后老伴儿一份居住保障，另一方面又想把房产最终留给自己的儿女继承，来实现家庭财富传承。老年人希望两全其美的这种心愿，在《民法典》新增“居住权”制度之后就可以实现了。
北京一中院团河法庭庭长张琳介绍，《民法典》增设了居住权这一新型用益物权，并明确了遗嘱设立居住权的路径。遗嘱人一方面可基于对亲属及生前共同生活人员的情感与利益关系，保留特定人对于房屋的居住利益；另一方面又可以为子女等继承人设定所有权，确保家族财产依血缘关系向下流转。
老年人再婚情形下，一方常在遗嘱中作出安排，将房屋所有权留予与前配偶所生子女，并为再婚老伴设立房屋居住利益。但老人去世后，子女与再婚老伴常因房屋权益的继承分割而发生争执。在此类遗嘱设立居住权纠纷中，再婚丧偶老年人能否获得居住权保障呢？张琳认为，这要看老人遗嘱中为其后老伴儿设立的居住利益是否构成《民法典》所规定的“居住权”。
《民法典》物权编规定了居住权制度，第366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第371条规定：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。也就是说，居住权的获得有两种方式：一种是房屋所有权人通过合同来设立居住权；另一种是房屋所有权人同时也是遗嘱人通过遗嘱方式设立居住权。
设立居住权应当向房屋登记机构申请居住权登记，合同设立的居住权从登记时就成立了。通过遗嘱设立居住权，则自继承开始时设立。因此自继承开始，王老太通过刘老汉的遗嘱即享有该房屋的居住权。不过，张琳提示：“虽然遗嘱设立居住权并不通过登记生效，但若要对抗善意第三人，比如可能涉及房屋所有权人将房卖给第三人，那居住权人最好在获得居住权后到房屋登记机构申请居住权登记，来公示自己的居住权，维护自身权益。”
后老伴儿有居住权
子女继承的房子还能租售吗？
再婚丧偶老人可基于遗嘱取得房屋的居住权，获得长期稳定的居住与生存保障。居住权为无偿设立。所以，王老太基于遗嘱取得居住权无须付费，不过她应当支付住房及其附属设施的日常维护费用，如物业费、供暖费等。
“如果房屋继承人小刘要出售该房屋，新房主也不能要求居住权人王老太搬离。”张琳解释，根据《民法典》第十四章规定，居住权是对他人住宅享有的占有、使用的用益物权，一般是以生活居住为目的而设定；居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权人享有对房屋占有、使用这两项权利，房屋所有权人和任何第三人都应当尊重和配合，不应当妨害居住权人使用房屋。所以，即便以后房子被卖掉或者继承，并不影响居住权人，王老太仍然可以安心居住。
小刘和王老太双方能否出租该房屋呢？依据《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
“所以，即便房屋所有权人小刘想出租该房屋，也无权出租，她必须首先保障王老太有居住的权利。而同时，老王也不能对该房屋进行出租等营利性活动。刘老汉在遗嘱中为后老伴儿设立居住权时，也排除了王老太出租房屋等营利行为。王老太对该房屋仅享有占有和使用的权利，不享有处分权，对该房屋不能继承、转让、出租和取得收益。”
那么，王老太的亲生子女可以在这房子里居住吗？张琳认为，从社会经济生活的实际需要来看，除了居住权之外，需要照顾房屋居住权人的近亲属和其他需要共同居住的人，一般也是可以居住在该房屋的。比如丧偶之后的王老太年老体弱多病，依靠儿子或者保姆进行日常照料，她的儿子或者保姆也是可以陪伴照顾她而居住在该房屋的。但这种情况必须以刘老汉在遗嘱中的意思表示来确定或排除。
需要注意的是，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权就消灭了，应当及时办理注销登记。老人的子女依据遗嘱继承房屋的所有权，在办理居住权注销登记之后，就可以自由处分房屋了。除了居住权人去世外，住宅灭失，也会导致居住权消灭，比如遇房屋拆迁、腾退等。但如果房屋所有权人或第三人对房屋灭失存在一定过错，则应当向居住权人赔偿相应的损失。