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2024.06.10上海
近些年来，随着城市建设进程和旧区改造的加快，各地房屋征收力度也随之加大，而公房作为一种特殊的存在，相对私房，在实践操作中稍有不慎就很容易产生纠纷。
1.上海公租房承租人死亡，公房是否属于被继承人的遗产？
东道律师：“公租房”是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。“公租房”的所有权归属于国家或集体。公租房的承租人对于公租房仅有使用权，而无所有权。
因此，承租人死后，公租房不能作为承租人的财产进行继承分割，但可以依法由同住人或其他亲属继续承租，实际上即公房承租权的继承。
《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条，规定“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。”
《上海市房屋租赁条例》（2010修正）第四十一条，“房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。
（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。
前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”
由此可见，“公租房”的所有权归属于国家或集体。公租房的承租人对于公租房仅有使用权，而无所有权。
2.上海公租房的同住人如何认定？
（1）同住人需要同时符合以下条件：
①拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口；
②拆迁许可证核发之日，已实际居住一年以上；
③拆迁许可证核发之日，本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第三条，“同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。”
另外根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条“（最低人均承租面积和居住人数限制）
出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。
前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。”
《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条。
（2）下列人员可被视为同住人：
东道律师：参见《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条。
①具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；
②一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；
③在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；
④房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
（3）下列人员，不能被视为同住人：
东道律师：①将本来享有的他处公有住房权利（本解答第二条所列的住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；
②获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；③已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
3、上海公租房承租人死亡，如何变更承租人？
东道律师：（1）原则上协商一致
《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》第一条规定“公房变更租赁户名的条件
（一）承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；
（二）承租人户口迁离本市，本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；
(三）承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；
（四）承租人死亡，其生前在本市无共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的……”
（2）协商不一致的，出租人可按顺序指定新的承租人
《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》第三条规定
“（1）承租人死亡或户口迁离本市，在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：
a.原承租人的配偶；
c.原承租人的父母；
（2）承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，按下列顺序确定承租人：
b.原承租人的子女（按他处住房情况）；
d.原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）
出租人在指定承租人后应及时通知其办理变更租赁户名手续。当事人对出租人确定的承租人资格有异议的，应当通过司法途径解决。”
东道律师：原则上，公租房承租方死亡的，需要变更承租人的，需要经本处有本市常住户口的共同居住人协商一致或在本处无本市常住户口的共同居住人协商一致同意；协商不一致的，由出租人按上述顺序加以指定新的承租人。
但是，在实践操作中，当承租人死亡，出现本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致或在本处无本市常住户口的共同居住人协商不一致情形的，出租人将拒绝指定承租人，从而导致房屋管理中心拒绝变更租赁户名。
这就提醒广大公租房共同居住人，最好与承租人协商一致，及时变更承租权，以免影响自身的合法权益。
梁文娟律师具有证券从业资格、基金从业资格；专注投融资/私募股权投资基金/汽车行业。