[摘要]在行业发展极为关键的此时此刻，为推动房价合理回归，促进房地产行业健康稳定向前发展，北京房地产业协会、北京市消费者协会、万科地产、保利地产、首创置业、龙湖地产、金融街控股、房天下率先向全行业发起中国房地产“诚信月”行动倡议。
案例一：绿化带变冒烟厂房聚福源小区买的房子见不到阳光
据孙女士回忆，小区建设前，对面的工厂并没有建设高大的楼房，售楼处的人员介绍说，小区前面的厂区用地已经被小区开发商买下，很快就拆除，建设成小区绿化带。“我当时就是冲着工作人员说的绿化带而去的，而且采光好，所以才选择小区最南面的楼房。”孙女士称，售楼处工作人员向她展示的小区景观图上，当时也是标着小区南面厂房建设绿化带，于是就相信了售楼人员的说法，交上了首付款，买下了房子。可是让她没有想到的是小区楼房建设完毕后，售楼人员所说的绿化带却被高大的厂房所代替。
见招拆招：
如果购房者是看中绿化面积买房的，那么一定要将开发商有关这方面的宣传内容写入购房合同，且约定违约责任。
案例二：网球场改为停车场开发商被判赔一万
购房者在与开发商签订商品房预售合同时，应尽量将内容约定的详细些，特别是要将会影响自己购买这套房屋的因素写入合同。
下一页：案例三：房子大降价但购房者捞不到半点实惠
案例三：房子大降价但购房者捞不到半点实惠
那么“五千还能直降1000元/平米”的消息是否属实呢记者询问了蓝筹星座售楼部的置业顾问，置业顾问告诉记者，“是在原基础上直降1000，降价后是5000多。”通过和置业顾问的一番交谈后，记者了解到，目前蓝筹星座的房子是5848元/平米，其余大多是6000多/平米，还有7000多/平米。按照置业顾问的说法，“5848元/平米”的房子原价应是6848元/平米。
购房秘籍：开发商常见“忽悠”手法及应对措施
应对措施：购房者在与开发商签订商品房预售合同时，应尽量将内容约定的详细些，特别是要将会影响自己购买这套房屋的因素写入合同。
应对措施：如果购房者是看中绿化面积买房的，那么一定要将开发商有关这方面的宣传内容写入购房合同，且约定违约责任。
应对措施：头脑清醒，擦亮眼睛，切勿因为贪念失去理智。
应对措施：通常情况下，与购房者签订房屋买卖合同的是开发商，那么从法律的角度分析，房产代理商作为代理人，其代理行为所产生的责任应由被代理人即开发商来承担。
下一页：骗局二：霸王条款购房合同如“雾里看花”
案例一：因隐性霸王条款
有人差点多付数万元购房款
据伍女士诉称，2009年底她以每平方米4300多元的价格购买了位于长兴县林城镇的一套营业期房，当时的合同约定面积为113平方米，总价款近50万元，由伍女士先期支付一半房款，剩下的房款到领房时再行交付。近日，她来到该房地产公司领取房子钥匙时，工作人员告诉她，她购买的房子实际面积为121平方米，超过预定面积7%，她只有将多出来的这一部分房款先还上，才能领取钥匙，且公司不承担任何责任。
之后，又有一位与伍女士有着相同遭遇的业主在得知她的维权结果之后，也投诉到了工商部门，由工商部门出面调解，并成功与公司方达成了和解协议，挽回了一万多元的损失。公司负责人表示，现在两人随时可以去房产公司交付剩余房款，领取房屋钥匙。至此，搁在伍女士和另一位业主两人心中的一块大石头终于落地。
案例二：业主质疑
交房流程不合理
徐女士是建盈荣域小区的准业主，2010年在该公司售楼处购得小区一套商品房，并支付了全部房款。2011年11月底，小区开始交房。
而她已提前得知房屋在某些方面存在质量问题，并将影响使用功能，心急的她早早赶到了该公司售楼处，想先验房看个究竟。该公司售楼处一位经理却告诉她：验房可以，必须先交钱签字收房后才能验房，“交了钱，这就是你跟物业的事了，具体怎么操作是你们的事，我这边只是通知你们来收房，其余的就跟我们没关系了。”
“先收房后验房”属霸王条款
中豪律师事务所蒲律师也认为，在已经支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋。在房屋交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主入住的，开发商应承担违约责任。
开发商先交钱是“行业惯例”，业主要求合理
工商“先收房后验房”属霸王条款
见招拆招：在已经支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋。在房屋交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主入住的，开发商应承担违约责任。
案例三：买房想办贷款须到指定银行
涉嫌霸王条款
近来有市民向记者反映，在买房按揭时，只能到房地产商指定的银行办理按揭，不能随自己心意选择银行。记者调查发现，类似现象其实非常普遍，开发商指定按揭银行已成为不成文的潜规则，而多数买房者认为，因为各银行利率优惠程度不一，开发商指定银行的行为涉嫌侵害买房者利益。
1、业主贷款只能到开发商指定银行
“我想在农行或建行办房贷，听说国有银行对首次购房的客户放贷还能给予利率七折的优惠。但是售楼处的工作人员称，客户只能在开发商指定的两家商业银行做贷款，不能自选银行，否则就不能办理房贷。”近日，有意买房的王先生告诉记者，开发商让购房业主到指定银行办房贷的做法有失公平，业主要么按开发商指定的银行办理贷款，损失一笔数额不小的利息，要么就得放弃购房。
这六个项目中，其中三个项目的指定贷款银行有三家，既有商业银行又有国有银行。而其他三个项目的指定贷款银行仅有一家，购房业主别无选择。长风西大街某项目的售楼人员称，所有能办理按揭贷款的在售项目都是如此。原因是预售商品房在未建成和办好房产证之前，开发商还是购房者的房贷担保人。在这个时期，如果业主断供，开发商将承担业主的违约责任，给银行赔偿损失。业主有权利选择其他银行，但前提是必须找到该银行认可的担保公司或担保人，同时有合适的抵押物作抵押，银行才会放贷。事实上，个人很难找到担保公司或担保人。
2多数银行不愿挖同行墙脚
“放房贷是银行最稳妥的方式之一，各家银行当然希望房贷客户越多越好。但是把房贷放给某个项目的零星客户，银行还得再找担保公司对这套房子进行资产评估，特别麻烦。”光大银行个贷中心的工作人员称，给零星客户办房贷会增加个贷部工作人员的工作成本，不值当。而且，这种“挖墙脚”的做法也会让同行生厌，不利于房贷市场的健康运作。
某国有银行个贷中心的一位马姓经理透露，房贷有别于其他消费产品，客户必须得有超过贷款数额的抵押物才能申请到贷款，而好多房贷客户惟一的抵押物就是买到的期房，这个期房的担保人又是开发商，那么业主对贷款银行的选择就很被动。业主可以自己选择贷款银行，但是能否找到银行认可的担保公司或担保人是个问题。即使找得到，业主还得负担一笔数额不小的担保费用，贷款程序不仅麻烦，经济付出也不少，“业主自己找银行办理贷款的不确定性因素太多，所以多数业主还是会到开发商指定的银行办理贷款。”
见招拆招：在有关房地产交易的法律法规进一步完善之前，如果消费者有自己心仪的按揭银行，而该银行又不在开发商指定范围内，可与开发商协商处理。
案例四：未服务先要“意向金”
张女士说，她和先生打算在市区买套二手房，一番挑选后，对其中一套房子颇为动心。但这套房子单价偏高，她便提出让中介帮忙砍砍价。
出乎张女士意料的是，中介公司居然要他们先交5000元“意向金”，并在签订购房意向书后，才肯代表他们与房主谈价格。“对方说，如果价格能谈拢，那么买卖双方签订购房合同，‘意向金’就可转为定金；如果谈不拢，他们许诺将在一星期内返还‘意向金’。”张女士告诉记者。她认为，自己还没享受任何服务，就要提前支付费用，这显然太不合理了。而且，如果购房不成功，中介公司又不能按承诺返还“意向金”，自己的权益该如何保障呢？这一点，在中介的意向书中并没有体现。
记者近日从多家房屋中介公司了解到，交纳一定数额的“意向金”，是市场较常见的现象。所谓“意向金”，一般在购房者确定对房产有购买意向后，签订购房意向书时一并交给中介公司。
为什么交了“意向金”后才能为购房者谈价？一家物业经理李先生表示，中介收取“意向金”主要出于规避客户“跑单”等风险的考虑。
“房产中介要求购房者交纳‘意向金’是一种市场行为，目前法律并无明确规定。”对此，律师事务所张律师表示，一些房屋中介为了规避风险而收取“意向金”，逐渐形成了行业惯例，购房者的确有很多无奈。张律师提醒，如果交纳“意向金”，购房者一定要与房产中介签订好购房意向书，对房屋基本情况如位置、面积、价格，交房标准，“意向金”何时、以何种形式返还等内容做详细约定。
见招拆招：“房产中介要求购房者交纳‘意向金’是一种市场行为，目前法律并无明确规定。”如果交纳“意向金”，购房者一定要与房产中介签订好购房意向书，对房屋基本情况如位置、面积、价格，交房标准，“意向金”何时、以何种形式返还等内容做详细约定。
根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，应在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料（如测绘成果等）报送房屋所在地房地产行政主管部门。
而许多房地产开发企业却在合同中预定了730日、360日或180日等期限。
霸王条款二公共被占有
霸王条款三违约责任不对等
合同双方应该是平等互利的，但房地产商提供的合同，使商品房买受人付款须承担的违约责任，与房地产开发企业交房须承担的违约责任不相当。
霸王条款四买方无权调整合同
此条款剥夺、排除了商品房买受人依法享有的请求增加或适当减少违约金的权利。
霸王条款五延期交房都可免责
购房合同对于房地产企业的免责范围除自然灾害外，还包括市政配套引起的误工、配合政府工作等诸多不甚明了的责任。
房地产企业把第三人对自己造成的影响加到买受人身上，实际上是减轻了自己交房的违约责任。购房人没有义务替开发商承担风险。
霸王条款六未及时签合同只是买方责任
此点限制了购房者日后与房地产开发企业订立《商品房买卖合同》时进行平等协商的机会和权利，也加重了商品房买受人的责任。
霸王条款七买方无权选择物业
许多购房合同规定，购房者在前往办理交房手续的同时，须与出卖人指定的物业管理公司签订物业管理协议，且事先约定了物业管理费收费标准。
物业公司应通过招投标方式进入，而不是房地产企业指定。此外，物业服务收费应遵循合理、公开及费用与服务水平相适当的原则合理拟定。
下一页：骗局三：证件不全房屋产权迟迟不到手
买房办理产权证书本来是天经地义的事，可在具体实践中，却时有开发商诸多借口，借故拖延的现象出现，的确也存在不少入住多年拿不到房产证的人。其实，不管是什么原因，买房人即使交了房款，办理了入住手续，但从法律意义讲，房子还是不属于买房者所有。
针对上述情况，房天下在此揭露“证件不全，房屋产权迟迟不到手”真相，维护购房者合法权益和权利。
案例一：开发商证件不全房产证难办北王尚城买了房当不了“房主”
24日上午，北王尚城的数十位业主集体向有关部门反映情况，他们的房子买了两年了，但是房产证却被开发商潍坊圣达房地产有限公司一拖再拖。家住小区11号楼的王先生告诉记者，他2009年在北王尚城买的房子，房产证一直没办出来就一直等着，前不久他结婚了，现在妻子怀孕了，没有房产证就没法办准生证。
小区10号楼的一位女士说，她有一个朋友跟她一起在小区内买的房子，朋友的孩子在潍坊上学，但是户口在内蒙古，原本想着把孩子的户口落到这里，现在没有房产证户口落不下，孩子明年就高考了，把两口子快急坏了。9号楼的徐女士说，她也是2009年买的房子，孩子马上就满8岁了，没有房产证户口落不下来，上学都没有学校收。
小区业主董女士说，类似的情况在小区里有很多，小区一共400户人，都没有房产证。小区居民现在办理保险、计划生育方面的问题，都跟房产证有关，开发商所需的各种费用他们都已经交上了，但是房产证却迟迟不办理。
业主李先生说，光房产证的问题，他前后向开发商反映过不下50次，得到的答复都一样，就是“再等等”。“开发商也不说不办理，就是一直拖着。”因为多次向开发商反映得不到解决，他们只好向有关部门反映。
见招拆招：为防范类似情况发生，购房前务必查清“五证”是否齐全——开发商国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，欠缺任何一项原证，都存在购房风险。购房者还应尽可能了解开发商的背景，包括公司规模、知名度、诚信度、注册资本等。
案例二：五证不全左岸阳光延期1年多还没交房
3月1日，内蒙古呼和浩特市读者陈先生反映：“我在左岸阳光小区买的房，合同上写的是2010年12月30日交房，现在已经过去1年多了还没有交房，而且小区的五证也不全，我们很多购房者非常担心能否入住。”
记者了解到，陈先生等很多购房者交了30%的首付款，其他的房款需要办理按揭。对于何时能把证件办齐全的问题，工作人员说：“另外2个证件正在办理中，应该很快就会下来。”
据了解，根据建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》第5条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第6条规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。而左岸阳光接待中心的工作人员表示，左岸阳光的房屋在去年就已经卖完了。
预购商品房时选择已办理了《商品房预售许可证》的合法开发商。一旦预购了未具备条件的预售商品房，可以通过法律手段保护自己的合法权益。根据《城市商品房预售管理办法》等的规定，开发商未取得《商品房预售许可证》而预售商品房的，购房者可以解除《购房合同》，并可要求售房者赔偿不超过购房款两倍的损失。
案例三：楼房入住近3年房屋产权证无法办理
楼房入住近3年，房屋小毛病不断，房屋产权证也无法办理，近日，滦平县丽景佳园小区的居民向记者倾诉了他们的苦恼。10月20日，记者从滦平县住房和城乡建设局了解到，该小区无法办理房产证的原因是还未组织综合验收。
记者在王女士家的窗户旁看到，窗台附近到处都是苍蝇尸体，而窗户的滑道内几乎填满了黑压压的苍蝇，看着令人作呕。此外，王女士家的墙体还有一些裂纹，一些墙根还出现了发霉、脱皮的现象。据了解，该小区与王女士有相同遭遇的居民还有不少。
见招拆招：购房者在和开发商签订购房合同时，一定要读懂合同，必要的时候应该“先小人后君子”。买房请律师目前还是少数，其实这也是一个很重要的环节，用法律的形式将合同或契约固定下来，会避免日后的诸多麻烦。
案例四：湖北宜昌一开发商办证赔巨款
连同张继红共有81户业主陆续提起诉讼。业主提出因办证延期导致税、费增加以及资金周转等损失并提出索赔，而开发商则提出延期系因相邻政府停车场扩建引起，事出有因，拒绝赔偿。
法院认为，按照合同约定，开发商已构成违约，理应向业主支付违约金。但开发商办证的客观原因是按照政府的要求扩建车库，办证部门要求一起验收后才能统一办证，因此该案不宜简单判决。
经过法院多方调解，业主与开发商最终达成协议：开发商按照合同约定应当赔偿金额的一定比例支付，最终开发商向业主支付了巨额赔款。
见招拆招：房屋属于不动产，其所有权的取得以房管土地机关产权登记簿的记载为最终依据。未取得产权登记的风险主要有：难以上市交易、抵押、赠与他人、对外出租等；难以在拆迁的时候获得补偿；若出现离婚情况无法进行分割；最严重的情况是开发商可能将房子抵押或再行出售，从而引起一系列连锁反应。购房者还应尽可能了解开发商的背景，包括公司规模、知名度、诚信度、注册资本等。
商品房买卖法律关系中，购房者在房屋交接后，虽然拥有了房屋使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，房屋开发商在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。因此，购房者在房屋交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产产权证书。
（1）土地使用手续不合格。如在农村集体所有土地上建造的房屋或联建一方提供的土地使用权系划拨土地使用权。
（2）房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金。
（3）房地产开发企业违章建房，比如审批了18层实际却盖了20层，违章的部分就无法办证。
（4）房地产开发企业不能提供规定的资料。如因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格的证明。
（5）其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，没有将抵押权注销等情况，也会影响房屋产权登记手续的办理。
对于房屋开发商办理房屋权属证书迟延的法律责任，人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条已明确“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订日之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。张女士向开发商购买的是期房，如合同中未约定办理房产权属证书的期限，开发商应在房屋交付使用之日起90日内办理证书，如，张女士可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准向开发商提出索赔请求，以维护自己的合法权益。
下一页：骗局四：质量低劣购房者无处诉苦
案例一：株洲安置房无证便上马质量低劣墙壁一戳就掉灰
案例二：海景房迷局购房者遭遇质量差维权难
来自乳山市法院的资料显示，在乳山银滩，因不能按时拿到钥匙最终被迫走法律途径维权的业主不在少数。据了解，造成开发商迟迟不能交房的原因很多，但主要是外地购房者大多比较分散，又远离施工现场，对开发商形成不了太大的压力造成的。
购房时的承诺不能兑现是又一个突出问题。本月初，郑州的李先生向记者反映了他的遭遇。今年6月，他跟着郑州一家海景房接待中心的看房车到威海乳山市银滩看房。“当时他们承诺说交房后物业公司，买房时只用交个首付，租房的钱足够还月供。”李先生说，当时郑州的分销商极力推荐他购买一套“酒店式公寓”，说交房时会跟开发商签订10年的租赁合同，还将聘请专业的五星级酒店管理公司管理，“肯定没问题”。
李先生在分销商的极力撺掇下购买了一套50平方米的酒店公寓。但到12月份交房时，却迟迟不见所谓的租赁合同，更不用提所谓的“五星级管理”。开发商和分销商来回扯皮，一直也没有结果。李先生说，他很后悔买了这套海景房。
质量方面的问题更让购房者头疼。记者在网上论坛中看到，海景房业主反映了许多房屋质量方面的问题：顶层阁楼漏雨，一楼返潮长毛；隔断墙偷工减料，六岁小孩用脚能踢出大窟窿；宣传的“森林公园”在交房1年半后仍然是一座秃山……
第二，要留心相应的配套设施是否到位。很多涉房案件起因于配套设施安装不齐全、不到位而产生，而合同中所约定的配套设施的数量、种类、质量、验收标准要以国家的规定和双方在合同中的约定为准；另外，配套设施是否按期、按时交付的违约责任的承担也是由双方的合同约定，因此，业主在接收房屋前要实地考察配套设施的到位情况，如果交付情况与合同约定不符且足以影响业主的正常生活，业主可以按照合同约定或根据实际情况认为房屋尚不具备交付的条件，有权拒绝接受开发商的交付。
案例三：重庆忠县“楼脆脆”靠木棒支撑
一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情，目前仅靠10多根木棒支撑，防止垮塌。而这幢楼的业主，都领到了房屋产权证。
这幢商品房位于拔山镇新农贸市场，7楼1底，共3个单元，42家住户，每家120多平方米。
上月23日早晨，1单元3楼2号业主易大勇醒来发现，主卧室窗户突然无法打开，窗边墙体一夜之间出现裂逢，可插进手掌；客厅和次卧室等门框上方的水泥过梁变形裂开，墙面爆裂裸露出砖块。
更让易大勇害怕的是，一夜之间，顶楼至底层的门面，每套房都有宽窄不等的裂缝，底楼用于承载整幢楼重量的大梁已经断裂。
住户紧急寻找家中裂缝等险情，恐慌开始在这幢楼蔓延。让大家不理解的是，用钢筋水泥和砖块等坚固建材筑成的楼房，咋在一夜之间就这样“脆”了？上月24日，拔山镇村镇建设服务所接到业主反映，派人到场鉴定。当天，这份鉴定书被紧急抄送忠县建委。
这份鉴定书内容表明，这幢楼去年3月16日完工，当年6月18日起交业主使用。检查发现，“顶楼到3层房屋墙体、门窗过梁、楼梯间严重开裂，3层以上开裂4—5厘米……至目前，房屋质量问题严重加大，经检查墙体灰口、粉刷砂浆标号十分低劣，未按设计要求施工。底楼大梁已断裂。”
鉴定书还表明，目前，楼内42户业主都到房产部门办理了房屋产权证，购房款已全部付给开发商；开发商是何某某和唐某某；这幢楼未办理房屋质量监督手续，目前已成一幢不能居住的楼房。
然而，4日，业主仍在楼内生活——开发商的排险措施是，在底楼门面内用10多根木棒撑住已断裂的大梁。
1单元2楼1号和2号，是陈世奎购买的两套房。现在，他家除裂缝随处可见外，墙体因爆裂裸露出的砖块也很多。
“你们看，这哪里是用水泥砂浆砌的！”陈世奎伸出手指在砖缝间轻轻一抹，沙灰便不停掉落，砖缝立即变大。“不要再抹了，万一突然垮楼，我们都活不成。”邻居赶忙阻止。
按常理，砖缝间应该是坚硬的水泥砂浆，为何会变成沙灰？昨天下午，这幢楼的开发商何某某说，楼房一夜之间出现严重质量问题，他“不清楚”；修建由监理公司负责，现在“联系不到”。
通话中，何某某诉苦，他跟另一个合伙人建这幢楼花了100多万元。
在这幢楼的不少显眼处，张贴着拔山镇政府在鉴定书作出那天发的通知。上面讲，这幢楼存在安全隐患，请业主尽快搬迁。
然而，未搬迁的业主不少。“我们很怕垮楼，更怕死。可每人每月仅90元搬迁补贴，让我们往哪里搬？”一个业主举例，每人每月90元补贴，平摊到每天仅3元，住旅馆都不够。
见招拆招：2003年5月，人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，于当年6月1日开始实施。第十二条和第十三条明确规定，房屋主体结构质量经核验确属不合格，以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但是，其中除了规定“当开发商交付的房屋因质量问题侵害了业主权益的时候，业主还可以要求开发商承担侵权责任，这样购房者可以获得开发商对修复期间内业主的房屋租金损失的赔偿”外，对出现重大房屋质量的豆腐渣商品房，开发商究竟要承担怎样的赔偿标准，却语焉不详。显然，含糊不清的赔偿标准等于“零赔偿”。如果“开发”类似“楼脆脆”或者其他存在严重质量问题商品房的开发商，只须支付一点租金赔偿，那么其违法成本几近于无。反观遭受重大损失的业主，则要按规定搜集“质量问题是由于开发商施工不当造成”的确切证据，要采取拍照、录像、文字记录、有开发商的员工或第三人见证等方式，来履行举证义务，其付出巨大成本的结果，很可能是经过司法诉讼，只能获得一点赔偿。
房屋交付时如何验收
在验收房屋时，我们到底应该看看哪些方面呢？
首先，按照《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的要求，在业主入住前，房地产开发企业应当向业主提交以下三份文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。
作为业主，看到了这三份文件之后，还需要对房屋本身细节进一步把关，及时让有关部门修理和完善。以下是细节把关的小窍门（包括非毛坯的房屋验收）：
，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。
门窗
1．试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固。2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。6．窗户玻璃是否完好？7．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
地板
1．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？2．地板间隙是否太大？3．柚木地板有无大片黑色水渍？4．地脚线接口是否妥当，有无松动？5．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？
顶棚
厨厕
其他
1．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？
3．供水管的材质？由于某些省市明文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。
4．试煤气热水器开关是否妥当？检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用，并查看各种表的实际度数。
6．阳台裂缝危险大。
7．房间内有无结露现象，保温不好墙滴水；冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
9．供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管。
发生面积误差怎么办
在商品房买卖中，应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，并注上房屋交付时的实测面积（产权登记面积）与合同约定面积发生误差时的处理办法，以保证一旦发生面积误差时，可以按照合同来解决。
合同未作约定的，按以下原则处理：
非毛坯不达标质量监测作证开发商被判赔偿
“服务差”应协商解决拒交物业费谨防恶性循环
2005年，个体户邱先生在龙岩中山路商业城租赁了一个商场用于经营娱乐城，面积940.87平方米，按每月每平方米1元的价格计算，他每月应交物业管理费940.87元。但2006年7月起他开始拖欠物业费，理由是营业场所出现消防自动喷淋系统和远程自动报警系统无法正常运行及歇业后多处出现不明噪声情况，邱先生要求管理商业城的物业公司解决，但物业公司未给解决，导致其被有关部门处罚。他认为物业公司未尽合同义务，因此有理由不交纳物业费。物业公司多次催缴无果后，2007年11月将邱先生告上法庭。
法院认为，邱先生与物业公司签订的物业管理合同约定，物业管理的内容为“房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。”而邱先生营业场所内的消防设施并非属所有业主共用设施设备，不在物业管理范围，因此邱先生不能以此为由拒交物业费，应支付拖欠物业公司2006年7月至2007年10月的物业管理费14113.05元。
按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。
商品房交付业主前物业费该由谁来承担？
根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。