2010年12月16日，刘某某与许某某签订《房产买卖协议》，协议约定许某某将位于XXX位置的自建商业楼（现房），约116㎡出售给刘某某，均价为4300元/㎡，合计售价为498800元；双方成交房款全部付清后，许某某最迟于2011年12月30日前将房产证办理给刘某某，办理房产证产生的一切税、费、工本费、测绘费等双方各自承担50％等内容。合同签订前后，刘某某于2010年11月4日支付定金2万元，于2010年11月29日、2010年12月16日、2011年1月6日分别支付房款22万、17万、2万。2010年12月左右，许某某将上述房屋交付刘某某。后许某某办理案涉房屋不动产权登记，产权人为许某某、张某某（许某某配偶）。
2016年7月15日，许某某与A银行签订《个人借款合同》及《抵押合同》，合同约定许某某向A银行借款220万元，以登记在许某某、张某某名下的房屋为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押登记。
后因许某某、张某某未按照《房产买卖协议》约定协助刘某某办理涉案房屋的所有权登记，刘某某以许某某、张某某、A银行为被告向一审法院提起诉讼，请求1.确认坐落于XX县营业房所登记的抵押权人为A银行的抵押权无效，A银行对坐落于XXX位置是营业房不享有优先受偿权；2.解除或涂销坐落于XX县营业房设立的抵押权人为A银行的抵押登记手续；3.许某某、张某某为刘某某提供XXX营业房房屋产权登记机构要求的证件资料，并协助刘某某办理涉案房屋的所有权登记；4.诉讼费由许某某、张某某、A银行负担。
二、银行抵押合同无效案件的法律分析
笔者基于现行法律进行分析，首先根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）担保物权分编第三百九十九条规定：“下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产。根据《民法典》第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”
另外，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，也可判定本案中刘某某已实际占有该房屋，是该房屋的实际权利人，且与不动产权利证书上的权利人不一致，符合《民法典》担保物权分编第三百九十九条规定：“下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”的情形，银行不得接受其作为抵押担保。
三、防范抵押合同无效风险的建议
（一）做好抵押物的贷前调查。《贷款通则》二十七条规定：“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”银行在贷款调查过程中，应当认真核实抵押物的风险度，根据现场尽职调查，查看抵押物是否存在《民法典》担保物权分编第三百九十九条规定的财产不得抵押的情形。如在尽职调查中发现存在风险且无法规避，则应当在核实确认后，拒绝接受该抵押物。若发现上述情形却姑息任之发放贷款，会出现抵押合同无效的情形，造成债权人追偿过程中丧失主动性，难以保全资产。
（三）做好抵押合同无效的救济。即便抵押无效，但我们应当明确一点，作为签订抵押合同的抵押人其抵押担保系真实意思表示，银行与抵押人（第三人提供抵押）对抵押合同无效均有过错，可依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释【2020】28号）第十七条的规定：“主合同有效而第三人提供的担保合同无效，人民法院应当区分不同情形确定担保人的赔偿责任：债权人与担保人均有过错的，担保人承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的二分之一；担保人有过错而债权人无过错的，担保人对债务人不能清偿的部分承担赔偿责任；债权人有过错而担保人无过错的，担保人不承担赔偿责任。主合同无效导致第三人提供的担保合同无效，担保人无过错的，不承担赔偿责任；担保人有过错的，其承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”至于债权人和抵押人是否存在过错，则应结合具体案情以及当事人的举质证，交由法院裁判。因此，在符合上述法律规定的情形下，银行仍有权向抵押人主张赔偿责任。