最高法院:非消费者购房人能否排除抵押权人对房屋的执行
裁判要旨
案情简介
一、2013年1月31日，英某公司与某银行签订商品房买卖合同，英某公司将其开发的案涉房产出售给某银行。
二、2009年12月31日、2013年3月28日，2013年11月27日，某银行分别向英某公司汇入订金及购房款。
三、2013年5月23日，英某公司与华某资管公司签订抵押协议，将案涉房产为英某公司欠付华某资管公司的债务提供抵押担保，并于2013年5月27日办理了抵押登记。
四、因英某公司未履行欠付华某资管公司的债务，华某资管公司起诉英某公司等，2014年12月12日，湖南省高院作出生效判决，判决英某公司英偿还债务，华某资管公司对案涉房产享有抵押权。
五、执行中，某银行不服提出异议，湖南省高院审理的执行异议、执行异议之诉一审，最高人民法院审理的执行异议之诉二审，均予以驳回。
裁判要点及思路
本案的争议焦点：某银行对案涉房产的物权期待权是否优于华某资管公司的抵押权？最高人民法院的裁判要点如下：
1.从权利的性质看，某银行对案涉房产享有物权期待权，而华某资管公司享有抵押权，均优先于一般债权。
3.从权利取得有无过错的角度看，现有证据不能证明华某资管公司在办理抵押过程中存在过错，而某银行在购房过程中未尽应有的审慎注意义务，存在一定过失。
从降低或者预防风险再次发生的角度看，应公平分配前后交易相对人的风险责任承担。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1.对于非消费者购房人，除与出卖人订立书面合同、按约支付价款、及时占有房屋外，还需要审慎核查房屋抵押状况，及时申请办理过户登记，以避免被认定为过错方，影响对房屋的权利。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院判决
以下是法院在“本院认为”部分的论述：
1.从权利的性质看，某银行对案涉房产享有物权期待权，而华某资管公司享有抵押权，均优先于一般债权
物权期待权作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，以实际占有为表征，具有与一般债权相区别、与物权相类似的效力特征。本案中，某银行基于其与英某公司签订的《商品房买卖合同》，有权请求英某公司依约交付所购商品房，该请求权作为一般合同债权没有优先保护的权利基础；但某银行在依约支付了绝大多数购房款并实际占有所购房产的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为对该房产的物权期待权。尽管该物权期待权仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。英某公司作为出卖人向买受人某银行让渡了其对所售房产享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，某银行也因实际占有该房产获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，某银行对案涉房产所享有的权利虽尚不属于《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，某银行可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权）；而且该基于占有产生的权利亦应受《中华人民共和国民法典》有关占有制度的保护，故该物权期待权具有优先于一般债权保护的权利基础。
而抵押权属于《中华人民共和国民法典》明确规定的一类担保物权，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形下，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。本案中，华某资管公司与英某公司签订《抵押协议》，英某公司以包括案涉房产在内的英泰国际项目二期未售商业地产在建工程及其分摊的土地为其所欠华某资管公司债务提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记，华某资管公司对案涉抵押物享有的抵押权依法设立；湖南省高级人民法院（2014）湘高法民二初字第32号民事判决对华某资管公司就前述抵押物依法享有的优先受偿权也予以确认。由此，华某资管公司享有的抵押权具有优先于一般债权受偿的法律依据。
而就华某资管公司的抵押权而言，基于已经查明的事实，2013年5月23日，华某资管公司与英某公司签订《抵押协议》，约定英某公司以包括案涉房产在内的英泰国际项目二期未售商业地产在建工程及其分摊的土地为其所欠华某资管公司债务提供抵押担保；2013年5月27日，华某资管公司与英某公司对上述抵押物在怀化市房产管理局办理了在建工程抵押登记，华某资管公司对上述抵押物享有的抵押权依法设立。
3.从权利取得有无过错的角度看，现有证据不能证明华某资管公司在办理抵押过程中存在过错，而某银行在购房过程中未尽应有的审慎注意义务，存在一定过失
4.从降低或者预防风险再次发生的角度看，应公平分配前后交易相对人的风险责任承担
某银行与华某资管公司等案外人执行异议之诉案【最高人民法院（2022）最高法民终34号】