评级调整：上周40家发行人及其发行债券发生跟踪评级调整，22家下调，18家上调。一级市场：发行量较上周小幅下降，发行利率大部分小幅下降。本周非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行约1,122.5亿元，总发行量较上周小幅下降。从发行利率来看，交易商协会公布的发行指导利率大部分小幅下降，各等级变动幅度在-2-5BP。二级市场：成交量小幅上升，收益率普遍下行。利率品现券收益率整体下行；信用债收益率整体下行；信用利差整体上行，部分下行；各类信用等级利差整体上行，部分下行。交易所企业债市场交易活跃度有所下降，公司债市场交易活跃度有所上升，企业债净价下跌家数等于上涨家数，公司债净价下跌家数小于上涨家数。
哪些房企受银行信贷监管压力大？
那么，目前房地产还能通过哪些途径获得银行的贷款？房地产到底占用了多少信贷资源？不同房企，哪些存在高杠杆经营问题，谁将最先感受到银行收缩信贷的压力？本文将一一回答这些问题。
1.银行房地产贷款政策梳理
广义上来讲，房地产占据的银行信贷资源除了房企直接从银行获得的资金外，还有个人按揭贷款。个人按揭贷款作为销售回款，在房屋产权证办妥之后将打到房地产企业的资金账户。
1.1房地产银行贷款政策
房地产开发贷款监管政策逐步完善，目前房企取得开发贷款需要满足“四三二”要求。“四三二”要求指“四证齐全、三成资本金和二级资质”，更详细而言，“四证”包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；“三成资本金”是概称，不同项目类型资本金比例目前有所调整，普通商品房和保障性住房资本金比例为20%；“二级资质”指项目公司控股股东必须具备房地产二级开发资质。
1.2个人按揭贷款政策
个人按揭贷款政策调控主要分为两类：首付比例调整和贷款利率调控。一直以来，首付比例的调整都是政策调整的重点，对于房地产市场具有极强的指导作用。目前，在“因地施策，分类指导”的原则下，只要满足全国统一的监管要求，不同城市个人住房贷款最低首付款比例和利率水平自行确定。
2.1银行投向房地产的资金房地产贷款占总贷款余额的比例已经达到28.4%，近年来持续提升。从结构上来看，房地产开发贷款占各项贷款余额的比例有所上升，2018年占比已经达到7.5%，相比2017年提高0.6pct；个人住房贷款占比持续提升，其中2016-17年占比分别提升3.0pct和1.3pct，2018年占比达到18.9%，提升0.7pct。新增贷款中投向房地产的贷款维持在高位，2016-18年均维持在40%左右，2019H1新增房地产贷款占比有所降低，但仍然达到33.2%。
房地产开发贷款持续增长，截止2019年6月底，余额已经达到11.04万亿，其中保障性住房开发贷款4.61万亿，占比达到42%。
在改善民生的政治任务下，保障性住房开发贷款一直维持较高增速，增速长期领先其他房地产开发贷款余额增速。
另一方面，从个人住房贷款余额来看，受2016年以来房地产市场升温影响，个人住房贷款余额快速增长，虽然近两年增速有所下滑，但2019年一季度，仍然保持了17.5%的增速。通过对比个人住房贷款增速与个人住房贷款加权平均利率能够看出来，二者存在非常明显的反向变动关系。在个人住房贷款利率上行时，多数情况下会引发个人住房贷款余额增速的下行。这二者之间，我们认为个人住房贷款平均利率占据主导作用，即资金的价格影响资金的需求量。这也为市场调控提供了抓手，即可以通过调整个人住房贷款利率进而影响个人住房贷款。
综合来看，涉及房地产的贷款投放占据银行信贷投放的近三成，而近年来新增贷款中涉房贷款占比更是占到四成以上；此外，大量短期消费性贷款通过违规操作的方式流入楼市，进一步占用了银行的信贷资源；整体来看，房地产对银行信贷资源的占用不可谓不大。而这其中，个人住房贷款对房地产信贷额度的占用居主要地位。
3.大型房企杠杆情况及融资结构
近年来，受房地产市场持续走强以及2015-17年整体融资环境比较宽松影响，能够体现房企真实杠杆情况的净负债率指标持续攀升。2018年受国内紧信用环境的影响及金融去杠杆、“房住不炒”政策的持续落地影响，房企的净负债率明显降低，但目前仍然处于相对比较高的位置。
4.小结
（1）狭义上来讲，房地产企业直接从银行获得的贷款可以分为三类：房地产开发贷款、并购贷款和拆迁贷款。广义上来讲，房地产占据的银行信贷资源除了房企直接从银行获得的资金外，还有个人按揭贷款和部分消费贷。
（2）从广义资金占用来看，房地产占用银行信贷资源较多。房地产贷款占总贷款余额近年来持续提升，2018年已经达到28.4%；而2018年新增贷款中投向房地产的贷款占比更是达到约40%；此外，还有部分消费性贷款违规流入房地产市场，占用银行信贷资源。