二房东承租房屋后，将其转租给次承租人，以租金差价获取利润，是实践中非常普遍的现象，也是许多房屋租赁合同纠纷产生的原因。当原租赁合同无效、期满或解除时，转租合同仍在履行期限内，此时次承租人是否必须腾退房屋？逾期腾房又应承担怎样的责任呢？本文拟对其进行简要分析。
一、次承租人负有腾退房屋的义务
原租赁合同无效、履行期限届满或解除的，出租人既可以依据原租赁合同要求承租人返还房屋，也可以依据其物权请求权，要求次承租人腾退房屋。但是无论基于何种理由，承租人均无法再使用案涉房屋，负有腾退房屋的义务。
二、次承租人逾期腾房的责任分析
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁司法解释”）第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，次承租人逾期腾房的，需向出租人支付占有使用费。
(一）占有使用费的计算标准
1.参照转租合同约定的租金标准计算占有使用费
《房屋租赁司法解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第十条规定：“根据《司法解释》第十八条规定房屋租赁合同解除后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。当事人请求参照租赁合同约定的租金或转租合同约定的租金标准支付逾期腾房的房屋使用费的，一般应予支持。”北京高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十九条规定：“房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。”在实践中，法院一般参照转租合同约定的租金标准计算逾期腾房的占有使用费。
如在（2019）琼01民终2502号案中，海口市中级人民法院判决：“结合上述事实，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，在租赁合同无效的情况下，一般应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，根据“举重以明轻”的法律解释规则，在合同有效的情况下，松旗公司主张按《商铺租赁合同》约定的租金标准58123元/月支付逾期腾房占有使用费合理合法，亦更符合本案实际情况及当事人对侵权行为所应承担违法成本的心理预期，本院予以采纳。”
2.参照市场租金计算占有使用费
若租赁合同约定的租金明显不合理；或者租赁合同年限较久，原来约定的租金标准已经远远落后于房屋现在的使用价值，则可以参照市场租金的标准计算占有使用费。
（二）次承租人已支付租金的部分是否还需承担占有使用费？
次承租人已向承租人支付租金的部分，是否还需要向出租人支付逾期腾房的占有使用费，对此，不同法院判决不一。
部分法院认为次承租人可以在扣除已支付租金的基础上，向出租人支付逾期腾房的占有使用费。如在（2019）琼01民终2502号案中，海口市中级人民法院判决：“现名富公司主张松旗公司向其支付2017年4月6日起的逾期腾房占有使用费，因2017年4月6日至2017年9月30日期间占有使用该房屋的费用松旗公司已在合同解除前提前支付给金胜公司，松旗公司对此并不存在过错，若认定松旗公司须再向名富公司支付上述期间的逾期腾房占有使用费，明显加重了松旗公司的责任，有失公平公正，故本院认定松旗公司应名富公司支付自2017年10月1日起至2018年7月25日止的逾期腾房占有使用费。”
但也有部分法院实践中认为，次承租人即使已经向承租人支付租金，也依旧应向出租人支付占有使用费，已经支付租金的部分，只能向承租人另案主张。在（2014）赣民一终字第83号案中，江西省高级人民法院判决：“川王公司将2013年3月之前的租金交付给楚天公司符合双方转租合同约定。2012年7月1日其将2013年的租金全部交给楚天公司，应自行承担提前支付的风险，且就提前支付的2013年4月至12月的租金川王公司可向楚天公司另行起诉主张返还。因此，原判判令川王公司按每月71400元标准向汕水公司支付从2013年4月1日起至实际交房之日止的逾期腾房占有使用费正确。”
（三）承租人应否就占有使用费承担连带责任？
若出租人向法院请求承租人与次承租人共同承担占有使用费的，法院一般予以支持。北京高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十九条明确规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。又如在（2016）闽02民终2904号案中，厦门市中级人民法院判决：“王献国作为合同相对方，负有向海翼公司支付租金，合同期满后及时腾退房产、及逾期支付占有使用费的义务。王献国虽将讼争房产转租给郑金花、马忠华，但不能因此免除上述义务。现王献国并无证据证明其在合同期满将讼争房产腾退给海翼公司，即应支付占有使用费。王献国以未占有讼争房产主张不应承担占有使用费，于法无据，应予以驳回。”
三、律师小结
不论转租合同效力如何，原租赁合同期满、解除、无效时，次承租人即负有腾退房屋的义务。次承租人逾期腾房的，需要向出租人支付逾期腾房的占有使用费。在部分法院的裁判思路中，即使次承租人已经向承租人支付租金，也存在需要向出租人支付占有使用费的可能，此承租人虽然可以另案向承租人主张返还租金，但是也增加了次承租人的维权成本，产生了不必要的讼累。因此建议租客在租赁房屋时审查出租人是否具备出租房屋的资格，尽量避免成为次承租人。若与二房东签订转租合同，首先应确保房东对转租事宜知情；其次，可以提前在合同中约定，若因承租人的原因，导致原租赁合同被解除、无效，从而使次承租人无法继续使用房屋的，承租人应承担相应的赔偿责任。若已经签订转租合同，且发生争议，出租人要求腾退房屋的，次承租人可以先考虑与出租人协商沟通，如代替承租人支付租金等，实现继续占有使用房屋的目的；若协商沟通不成，应根据出租人的要求及时腾退房屋，以免扩大己方损失。而对于己方已经遭受的损失部分，次承租人可以另案提起诉讼，向承租人追偿。
文/叶秀旻律师吴灵思
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