央行在过去，房贷都是以基准利率+上浮（或下浮）的方式定价，从2020年3月开始将转换为LPR+点数（或固定利率）的方式定价了。
房贷利率不再一成不变，而是会随着LPR的改变而改变。
怎么改变？看这一张图就够了，建议收藏。
这一房贷政策影响非常深远，涉及到所有还贷的人，不过到底是利好还是利空？如何做最划算？
存量房贷：在今年10月8日开始，房贷采用LPR+点数（或固定利率）模式，而在此之前的房贷都属于存量房贷，也就是我们所有正在还贷的人都属于存量房贷。
新政什么时候开始执行？
公告原文：转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。
所以在2020年3月之前，房贷实际利率没有变化。
举例来说明一下。如果借款人之前的房贷利率是85折，执行的利率是4.9%（基准）*0.85=4.165%，改成LPR后，则是在当前LPR4.8%基础上减63.5点，故而对于借款人来说，依然执行4.165%，没有任何影响。
而从2020年3月开始，房贷执行LPR+点数（或固定利率）模式。
可以不做调整吗？
不可以，原则上应于2020年8月31日前完成转换。
可以要求加点数少一些吗？
不可以，房贷不能商量加点数，一切以转换时的点数为准，房贷执行LPR+点数（或固定利率）模式。
其中“点数”是你当时转换利率计算方式时的点数，这一个点数，在整个合同期内不变。
以85折为例，执行的利率是4.9%（基准）*0.85=4.165%，改成LPR后，则是在当前LPR4.8%基础上减去4.165%所得的数值，即为点数。
而LPR则是可以变动的，如果你选择一年期（最短期限），那么就一年之内不会变，下一个合同期再相应变化。
在转换时，有其他选择吗？
有两个选择。
其一，你可以选择固定利率，比如你当前的利率是85折，你可以和银行协商以后改成4.165%，无论LPR如何变化，你都执行这个利率。
值得说明的是，这个固定利率，选择机会只有一次，一旦确定就不能再更改。
其二，你可以与银行约定重定价周期，最短周期一年，当然你也可以要求两年、三年调整一次。
那么问题来了，究竟该选择一年调整一次的LPR浮动利率，还是选择一个多年不变的固定利率，哪个划算？
如今全球经济已进入宽松时代，利率走低是大趋势，很多欧美国家已进入负利率时代。我国的利率相较于前几年也已大幅下行，5年前的基准利率高达6.5%以上，如今还不到5%。
所以，建议选择1年调整一次的浮动利率。
利率调整后，对购房者来说，是否划算？
假定基准利率保持4.9%不变，将来LPR高于4.8%，那对于任何人都是不划算的，反过来LPR低于4.8%，那对任何人都是划算的。
看看具体例子，如果2021年5年期LPR利率从现在的4.8%调整到4.6%，那么新的房贷利率将会从5.435%（4.8%+63.5个点）变成5.235%（4.6%+63.5个点）。
同理，如果5年期LPR从4.8%上升到5%，那么未来的实际房贷利率也会从5.435%（4.8%+63.5个点）上升到5.635%（5%+63.5个点）。
值得一提的是，据中原地产张大伟分析，从短期看，有利于存量贷款的购房者，相当于降息，因为LPR短期降低是趋势，特别是在2020年，降息是趋势。
实际上，10月8日之前采用的4.9%基准利率，从2015年10月24日启用，已4年没有调整了。
如果将来LPR和基准利率一致，又该如何选择？
仍以85折房贷为例，如果LPR提高到2007年12月21日启用的基准利率7.83%，是否划算？
房贷执行基准利率：7.83%*0.85=6.6555%
执行LPR定价机制：房贷利率7.83%-63.5点=7.195%
（注：当前LPR4.8%－4.165%（4.9%（基准）*0.85=4.165%）＝63.5点）
不难发现，年利率上浮到7.83%后，原基于85折利率的房贷客户改成LPR是不划算的，年利率提高了7.195%－6.6555%＝0.5395%。
如果LPR降到了至今尚未出现的年利率3%，又是否划算？
房贷执行基准利率：3%*0.85=2.55%
执行LPR定价机制：房贷利率3%-63.5点=2.365%
同样可以发现，年利率下降到3%后，原基于85折利率的房贷客户改成LPR是划算的，年利率降低了2.55%－2.365%＝0.185%。
此外，经计算，对于85折房贷客户来说，临界点是4.23%。
也就是说，假定基准利率4.9%不变，未来LPR下降到年利率4.23%后，原基于85折利率的房贷客户改成LPR是划算的，反过来如果高于4.23%，那么更改为LPR则不划算。
执行基准利率：房贷利率是4.23%*0.85=3.5955%
执行LPR定价机制：房贷利率是4.23%-63.5点=3.595%
再附上其他利率的临界点：
一年之中，什么时候调整最划算？
根据央行公告，个人商业性住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
房贷利率每年可调整一次，你可以选择1月1号调整，也可与银行约定任何一个月份调整，新利率按照调整之前一个月的LPR利率确定。
而选择何时作为重定价日更划算，倒是可以琢磨一下，有兴趣的可研究一下历年的利率水平，比如上半年通常利率较低，下半年通常利率较高，但是也未必都如此。
另外，从央行公布的最新5年期以上LPR看，其4.8%的数值和上个周期持平，而房产君致电广州12家主流银行亦发现，新一轮房贷利率以微降为主流，利好购房者。
日期
1年期LPR
5年期以上LPR
8-20
4.25%
4.85%
9-20
4.20%
10-21
11-20
4.15%
4.80%
12-20
参考价格：参考起价16000元/㎡
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责任编辑：zengyingfeng
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