眼瞅着2019年就要结束了，央行周末加班，又放了个大招儿，涉及所有贷款买房的人...
周末大家都懒得动脑子，周一比较清醒，今天给大家解毒一下：
过去的房贷利率，盯着央行公布的"基准利率"，计算方法是"房贷利率=基准利率×(1+浮动比例)"。
比如现在央行的基准利率是4.90%，北京首套房贷的浮动比例是"基准上浮10%"，所以利率=4.90%×(1+10%)=5.39%。
新的房贷，就不再看"基准利率"了，都换成挂钩新的基准"LPR利率"。房贷利率公式变成"房贷利率=LPR利率+加点"。
最新一期的LPR是4.80%，北京首套的加点是0.55%，利率=4.80%+0.55%=5.35%。
从2019年10月8日开始，就都按照新的LPR规则走了，但是在这个日期之前买了房的同学，大家的房贷都还是挂钩“基准利率”的，周末央行的公告里最关键的是，这些老的存量房贷也全部要改，有两种选择，一种是转换为固定利率，一种是转换为挂钩LPR。
2、每人一道选择题，固定利率or挂钩LPR？
如果选择转换为固定利率，这个理解起来最简单，就是现在你的利率多少，未来就永远是多少，比如你的房贷是基准上浮10%，对应现在的利率是5.39%，转成固定利率的话，未来几十年直到还完，都是按5.39%这个，加息降息都与你无关~
16年以前买房的人都能赶上折扣利率，85折是主流，对应现在的利率是4.17%，转成固定的利率的话，也能一辈子都按这个4.17%走~
如果选择转换为挂钩LPR，以后的利率就随着LPR波动起伏，还记得上面的公式么，"房贷利率=LPR利率+加点"，按这个走。但每个人的加点数不同，分别要计算一个自己的加点数，公式是“自己的加点数=19年底自己的房贷利率-19年底的LPR利率”。
这个听起来有点复杂，给大家举个栗子：
比如小A同学是19年上半年刚买的房，基准上浮10%，现在的利率是5.39%，计算小A的加点数=5.39%（19年底小A的房贷利率）-4.80%（19年底的LPR利率）=0.59%；以后小A的房贷利率就是LPR+0.59%，跟着LPR利率波动。
假如有一天LPR降到3%了，小A的房贷利率就是3%+0.59%=3.59%，这显然就比选择固定利率更合适；但如果哪天LPR涨到了6%，小A的房贷利率就是6%+0.59%=6.59%，那比固定利率就亏了。
如果降息，选挂钩LPR合适，如果加息，选挂钩LPR就吃亏。
刚才说的是上浮的，再举个折扣利率的栗子，小B同学16年买房，当时的贷款利率是85折，对应现在的利率=4.90%×0.85=4.165%，小B的加点数=4.165%-4.80%=-0.635%，注意加点数也可以是负值。将来小B的房贷利率=LPR-0.635%，假如未来有一天LPR降到3%，小B的利率就是3%-0.635%=2.365%，当初赶上利率折扣的同学是真爽。
再极端一点，如果万一哪天LPR降到0.635%以下，那小B的利率再减去0.635%就是负利率了，到时候银行倒找钱…
3、那到底是应该选固定利率，还是挂钩LPR？
这个其实前面已经给大家结论了，如果未来是降息趋势，那就挂钩LPR合适，跟着降呗，如果是加息的趋势，那就选固定利率更划算，不跟着利率涨。
选固定利率还是LPR，本质上取决于你对利率趋势的判断。
我拍脑袋2020年降息概率9成，利率长期向下也是大趋势，所以会选择切换成挂钩LPR。
4、转成LRP新规则划算不划算？对哪些同学更有利？
短期无影响，因为转换前后的利率是保持不变的，但是，未来加息或降息，挂钩LPR的影响就体现出来了。
如果未来是降息的趋势，会对原本就享受折扣利率的同学更有利，咱举个极端点儿的例子，比如之前最低的房贷利率是7折，对应现在的利率=4.90%×0.7=3.43%，加点数=3.43%-4.80%=-1.37%，将来如果LPR利率降到1.37%，在基准利率老规则下，利率打个7折也是0.96%，但在LPR新规下利率已经是0了，明显更有利。
当年房价又便宜，利率还打折，转成LPR还划算，好事儿都让一人儿给占了…
对于其他同学，也是好处大于坏处，因为基准利率的政策意图指向太强，不敢轻举妄动，已经有5年没调过了，LPR利率更市场化，每月的20日都会竞价产生最新值，最近一次就降了0.05%，虽说幅度微乎其微，每个月只能省出两斤排骨…但好歹也是个念想儿…
明年3月开始，所有贷款买房人都要做这道选择题了，大家可以提前算算自己的加点数了。