江苏高院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答
江苏省高级人民法院
为积极顺应房地产市场改革要求，促进房地产市场健康有序发展，正确审理房地产合同纠纷案件，统一全省法院裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权司法解释》）等法律、行政法规、司法解释规定，结合我省实际情况，制定本解答。
一、审理房地产合同案件的基本原则
二是坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力，坚持不轻易否定合同效力的原则。要依法把握无效合同和合同解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、行政法规中强制性法律规定的不同法律后果。同时，强化司法裁判的规范职能，通过依法打击妨碍房地产市场平稳发展的各种违法行为，抑制妨碍房地产调控政策效能的消极因素。
三是坚持执行法律与贯彻政策相统一。人民法院审理房地产合同案件既要严格执行法律、行政法规、地方性法规和司法解释，也要准确把握中央和我省房地产调控政策的出台背景和具体规定，将政策精神与法律规定融会贯通，把政策要求依法贯彻落实到房地产纠纷案件的审判工作中。
四是坚持诚实信用原则。人民法院审理房地产合同案件要强化当事人的诚信守约意识，在法律规定与合同约定的范围内看待及分配市场风险。通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见
性和合同利益的确定性、可信赖性，避免使司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和手段
二、关于房地产调控政策引发的纠纷问题
房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
地方政府允许住房限购政策实施前订立的房屋买卖合同办理房屋所有权变更登记的，当事人以限购政策为由主张解除合同，对方当事人不同意的，人民法院对其请求不予支持。
调控政策实施前订立的合同未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。
调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予支持。
调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违反调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予支持。双方当事人明知或者应当知道订立的合同违反调控政策，一方当事人请求继续履行的，人民法院不予支持。
实际买受人为规避房地产调控政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，人民法院不予支持。
经居间人的居间行为订立的房屋买卖合同，因房屋限购政策导致无法办理房屋所有权转移登记的，或房屋买卖合同中约定以按揭贷款方式付款，买受人因房屋限贷政策无法办理按揭贷款，导致合同无法继续履行的，居间人以已经促成合同订立为由请求房屋买卖合同当事人支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求房屋买卖合同当事人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。
居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。
为避税、套取银行贷款等网签的房屋买卖合同属于双方通谋虚伪的意思表示，应认定为无效，以双方当事人实际履行的房屋买卖合同为准。
当事人转卖房号的，因不违反法律、行政法规禁止性规定，该行为有效。但有证据证明当事人系以牟利为目的职业炒卖房号行为的，因违反社会公共利益，该炒卖房号行为应认定为无效。
三、关于商品房买卖合同问题
出卖人与名义买受人串通，虚构商品房买卖事实，订立商品房买卖合同，通过名义买受人向信贷机构办理抵押贷款的，出卖人与名义买受人之间签订的商品房买卖合同无效。
共有房屋一方以出卖人在缔约时未经其同意擅自处分房屋为由，主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得共有人同意致使标的物的所有权不能转移，买受人要求房屋出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
对于农村宅基地上房屋买卖应当区分两个层次：
对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的，出卖人要求返还征收利益的，根据双方当事人的过错，适当予以支持。
【说明】有观点认为，在房屋被征收时，土地补偿归出卖人，房屋补偿归买受人。本条未作区分，而是根据过错合理分担，出
转让行为无效，但在一审法庭辩论终结前经有批准权的人民法院准许并补交土地出让金的除外。
小产权房属于行政机关处理的范畴，人民法院对于小产权房买卖不予受理。已经受理的，驳回起诉。
【说明】有观点认为，小产权房买卖应予受理，合同认定为无效。本条认为由政府部门处理更为妥当，法院不予受理。
对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：
对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。
商品房合作开发合同对商品房的内部划分或分成，不具有对抗第三人的效力。
合作开发的商品房权属登记在合作一方名下，该方将应归属于另一方的商品房出卖给第三人，合作另一方主张商品房买卖合同无效的，不予支持，除非第三人对此明知。
合作开发的商品房权属登记合作一方名下，合作另一方将约定归其所有的商品房在未办理权属变更登记情况下，直接与第三人签订商品房买卖合同的，该合同有效。
商品房按揭贷款合同中，当事人约定购房人无力偿还银行贷款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对商品房进行回购，当事人主张该约定无效的，人民法院不予支持。
合同对回购价格有约定的，按照约定处理。合同对回购价格没有约定的，当事人主张按市场价回购的，人民法院予以支持。
第一种观点：商铺的经营者为筹集资金，将商铺的长期使用权以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，
每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，当事人主张商铺长期使用权购买合同无效的，人民法院应当按照《合同法》第十三章的规定处理。
第二种观点：商铺的经营者为筹集资金，将商铺的长期使用权以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，当事人主张商铺长期使用权购买合同无效的，人民法院不予支持。
商品房预售过程中，办理房屋贷款时将预售房屋进行预抵押登记，购房人无力归还借款时，贷款人主张对预抵押房屋行使抵押权的，人民法院不予支持。
第一种观点：当事人在债务清偿期届满后达成以商品房抵债协议，一方反悔，要求认定以房抵债协议无效的，人民法院经审查不存在虚假诉讼情形的，对其请求不予支持。但如当事人一方认为抵债行为具有民法总则规定的可撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构撤销。
第二种观点：当事人在债务清偿期届满后达成以商品房抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，
债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人情况、商品房基本状况、商品房价款及付款情况、交付使用情况等合同主要内容的，买受人主张已构成商品房买卖合同本约的，人民法院应予支持，但当事人另有约定的除外。
认定？
出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同中，具备了商品房买卖合同主要内容的，应认定该合同中包含房屋居间和房屋买卖两个法律关系。当事人可以就房屋居间和房屋买卖两个法律关系分别提起诉讼，也可以就两个法律关系同时提起诉讼。
出卖人在订立商品房买卖合同中使用格式条款的，对合同中约定的商品房面积误差、层高误差、质量责任或其他加重买房人义务的条款，应与买房人充分协商，并以足以引起买房人注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示说明。出卖人未按要求提示说明的，应当作出对格式合同提供者不利的解释。
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
【说明】有观点认为，从真实意思表示出发，应支持借名人的确权主张。本条维护物权登记的公示公信效力，不支持直接确权的主张。
买受人与出卖人签订商品房买卖合同后，未登记领取权属证书情况下与第三人签订房屋买卖合同的，第三人在买受人取得权属证书，请求买受人履行房屋买卖合同的，应予支持。第三人在
买受人具备领取权属证书的条件，请求前手逐级办理房产过户手续的，予以支持。
抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意销售商品房的，不影响商品房买卖合同的效力。出卖人（抵押人）在约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理商品房权属转移登记的，买受人请求解除合同，并要求出卖人（抵押人）承担相应违约责任的，应予支持。受让人要求继续履行合同，办理房地产权属转移登记，经人民法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
出卖人就同一商品房订立数个房屋买卖合同，数个房屋买卖合同均有效，买受人均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
出卖人向买受人交付的商品房存在地基及主体结构工程质量问题，买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的，应予支持。
商品房经竣工验收备案，交付时存在前款以外其他质量问题足以严重影响买受人正常居住使用的，买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的，应予支持。
房屋经过竣工验收备案，交付时存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持。但出卖人对质量瑕疵进行维修时，给买受人造成损失的，应予赔偿。
出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同的，因装修部分存在的质量严重影响商品房品质的，买受人请求一并解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失的，应予支持。
出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其签订另行装修合同的，出卖人不能证明装修合同属于商品房买卖合同不可分割的组成部分，因装修部分存在的质量严重影响商品房品质或装修合同严重迟延履行的，买受人请求单独解除装修合同，应予支持。
装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持。装修保修期内，出卖人应承担保修责任；出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人维修后，就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的，应予支持。
出卖人与买受人签订商品房买卖合同时，指定买受人与第三人另行签订装修合同的，对于装修质量问题，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，买受人依据《合同法》第四百零二条规定，请求出卖人承担委托人责任的，应予支持。
商品房存在设计缺陷或在预售合同签订后变更设计的，出卖人不能证明买受人明知并接受，如严重影响买受人正常使用且无法通过其他措施予以补救的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。
可以通过一定措施予以补救或不严重影响买受人正常使用的，买受人请求出卖人采取补救措施或根据影响程度予以赔偿的，应予支持。
出卖人交付的绿地、消防等公共部分、公共设施不符合商品房买卖合同约定的，买受人依据商品房买卖合同中的约定，请求出卖人承担违约责任的，应予支持。
商品房买卖合同中对公共部分、公共设施交付不符合约定的情形未明确约定违约责任的，且无法采取补救措施，买受人请求出卖人赔偿损失的，应予支持；可以采取补救措施的，买受人未与其他业主协商形成多数意见而直接请求出卖人赔偿损失的，不予支持。
【说明】有观点认为，对于可以采取补救措施的，应赋予单个业主起诉的权利，收益共享。本条认为属于业主共有的范畴，应形成多数决。
因出卖人变更了土地性质、用途，导致商品房土地使用权年限明显减少，出卖人未尽告知义务的，买受人请求出卖人承担违约或赔偿责任的，应予支持。
【说明】有观点认为，目前土地使用权到期后自动续期，故买受人没有损失，对此不应支持。本条认为在目前法律没有明确自动无偿续期的情况下，应赋予买受人请求赔偿的权利。
出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，或出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的，买受人拒收，并请求出卖人承担迟延交房责任的，应予支持。
买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担迟延交付责任的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，给买受人造成其他损失的，应予赔偿
出卖人交付的房屋虽符合合同约定，但仍存在下列严重影响正常居住使用的情形的，买受人可以拒绝接收，或在收房后一年内请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持：
买受人以市场价格购买房屋，该房屋曾出现自杀、谋杀等非正常死亡事件，经买受人询问，出卖人对此未作披露的，构成欺诈，买受人有权予以撤销。
【说明】关于凶宅的披露问题，存在两种观点：第一种观点认为出卖人应主动披露；第二种观点认为，买受人应对此先询问，只有在询问后出卖人未予披露的，买受人才有权撤销。条文采纳了第二种观点。
因一方或双方过错导致商品房买卖合同被解除的，房屋价格涨跌而产生的差价，可以作为损失根据合同双方各自的过错予以承担。
商品房价格涨跌而产生的差价损失的计算方法，商品房买卖合同有约定的，从其约定，没有约定的：
范》的，如果出卖人未向购房人披露的，买受人应有权解除合同。对于双方约定了符合前述条件的层高条件，但实际层高低于合同约定层高的，如果层高差异较大，对购房人生活造成较大不便的，购房人要求解除合同的，应予支持。如果差异不大，购房人无权要求解除合同，但可以要求赔偿损失，损失的计算可以参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。
商品房委托代理销售合同中，双方以约定排除委托人的任意解除权的，人民法院予以支持。
商品房委托代理销售中，双方约定的佣金及溢价款标准超过国家规定的收费指导价，委托人主张超过部分无效的，人民法院不予支持。
商品房委托代理销售合同解除后，受托人主张可得利益的，如果可得利益通过现有条件可以确定，具有确定性，人民法院予以支持。如果通过现有条件无法具体确定，人民法院不予支持。
商品房买卖合同中约定，开发商逾期交房应向购房者支付违约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五，实际发生逾期交房而诉至法院时，开发商主张约定的违约金过高要求调整的，按以下方式处理：
对于逾期办证违约金，在两证合一前，不仅包括逾期办理房产证，还包括逾期办理土地使用权证。
第一种观点：商品房预售中，房屋被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同的，人民法院经审查认定出卖人符合法定解除和约定解除情形的，对其主张予以支持。
第二种观点：商品房预售中，房屋被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同的，人民法院经审查认定出卖人符合法定解除情形的，对其主张予以支持。出卖人主张符合约定解除条件要求解除合同的，人民法院不予支持。
房屋买卖合同签订后，当事人无正当理由愿意以承担定金罚则而解除合同的，不予支持，除非另一方当事人同意。
买受人以户口不能迁移主张解除合同或要求出卖人承担违约责任的，应当受理。
对于小区会所的权属判断可按如下方法处理：
所有。
当事人对车位、车库权属有约定的，按照约定处理。没有约定的，开发商主张所有权的，予以支持。
基于人防车库的公共功能属性，应认定属于国家所有，不宜认定属于开发商或者全体业主所有。
开发商投资兴建人防车库的，可以依法享有对人防车库进行使用、管理与收益的权利。
四、关于房屋租赁合同纠纷问题
转租合同系依附于前手的租赁合同，前手租赁合同被解除的，次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利基础，第一手出租人主张解除转租合同的，应予支持。
对于未经消防验收合格的房屋租赁，应当区分两种情况：
业主购买了商铺后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租。开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。
对于开发商或商铺的经营管理公司与业主约定一定期限予以回购，期限届满时，业主主张回购的，开发商或经营管理公司应当予以回购。
开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。
（二）》第二十六条规定的，予以支持。
出租人与承租人在租赁合同中约定承租人享有优先续租权的，该约定有效，承租人享有合同上的请求权，承租人请求继续签订租赁合同或请求出租人承担违约责任的，予以支持。
租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租赁合同中对拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理。租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别其情形予以处理。
第一种观点：因承租人违约行为导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。出租人对于房屋闲置存在放任行为的，对于扩大的损失不予支持。
五、关于国有土地使用权纠纷问题
在招商引资中，地方政府往往会做出一些优惠奖励承诺，对于因招商引资协议引发的争议属于民事争议还是行政争议，应当予以区别对待：
对于出让的土地应为国有土地，如果土地性质仍为集体土地，没有经过审批手续变更为国有土地，据此签订的出让合同应为无效。
地方国土部门毛挂净交违反了国土资源部的管理性规定，应当受到相应的行政处罚，但不影响国有土地使用权出让合同的效力。
地方国土部门通过拍卖程序与受让人签订了土地拍卖成交确认书，约定在一定期限内签订国有土地使用权出让合同，双方实际履行了合同，但事后未签订书面的出让合同，出让合同成立。
力如何认定？
根据债权行为与物权行为区分原则，未取得国有土地使用权证书导致物权无法变动，但不影响转让合同的效力，转让合同仍然有效，受让人可以要求转让人承担违约责任。
划拨土地出租系划拨土地使用权转让的一种方式，应符合
对于司法拍卖划拨土地使用权上的房屋的，经完善相应手续后，可以认可划拨土地使用权转让合同的效力。
以转让股权的方式转移国有土地使用权，一方当事人主张无效的，人民法院不予支持，但构成非法倒卖土地犯罪的除外。
对于委托代建的性质认定应当回归双方签订的委托代建协议的内容，如果合同中包含共享利润、共担风险内容的，应认定为合作开发房地产合同。如果合同中不包含共享利润、共担风险内容的，则仅具有委托关系，应按合同法有关委托合同的规定处理。