2022年2月，张某通过房产中介看中了胡某位于西固某小区的一套房屋，张某本想实地查看房屋状况，但卖房人胡某声称自己没带钥匙，无法前往看房，并表示如果张某当即签订房屋买卖合同，他愿意在原定购房款的基础上再给予一定的优惠。面对巨大的利益诱惑，张某便不再坚持看房，双方签订了房屋买卖合同，就房屋总价款、付款方式、违约金等事项达成了一致。后张某向胡某支付了部分购房款，胡某承诺一个月内协助其办理过户登记，可转眼一个月过去了，胡某却仿佛人间蒸发一般杳无音讯，担心自己上当受骗的张某这才实地前往房屋查看，竟发现自己购买的房子已被他人占有居住。这又是怎么回事呢？
原来，这套房屋自始至终都登记在胡某的父亲名下，胡某父亲早在一年之前就已将房屋出售他人，只是尚未办理过户登记。胡某虽然明知自己不是房屋的所有权人，但因为生意需要急需用钱，所以擅自将父亲的房子卖给了张某。得知真相后的张某气氛异常，主动找到了胡某的父亲要求退款并赔偿损失。胡某的父亲虽然同意返还张某此前支付的部分购房款，但不同意按照约定赔偿违约金，于是张某向西固法院提起诉讼。
受理案件后，被告胡某并未到庭，而是委托诉讼代理人代为出庭应诉。胡某的诉讼代理人在庭审中表示，涉案房屋一直登记在被告父亲的名下，被告胡某并未取得房屋的所有权，其与原告张某签订的房屋买卖合同应认定为无效。按照法律关于无效合同的规定，合同被确认无效后产生的法律后果为返还原物、恢复原状和赔偿损失等。现原告张某并无证据证明被告擅自卖房的行为给其造成了实际损失，故被告只需向原告返还其之前支付的部分购房款，无需承担其他赔偿责任。
被告诉讼代理人的这番说辞虽然看似有一定的道理，但真的能得到法院支持吗？在回答这个问题之前，我们先来分析一下案件中涉及的法律关系。我们都知道，在一个买卖关系中通常会涉及债权行为和物权行为两个不同性质的法律行为，当双方当事人就买卖事宜达成合意时，债权行为即发生法律效力，但由于此时买卖合同标的物的所有权尚未发生转移，还没有产生物权变动的法律后果；只有当出卖人将标的物的所有权转移给买受人后，物权行为才发生法律效力。根据民法典第二百一十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”具体到本案，被告胡某与原告张某订立房屋买卖合同其实就是一个债权行为，房屋买卖合同自成立起生效，至于后续的物权行为（即过户登记）是否完成并不影响房屋买卖合同的法律效力，故即使被告胡某擅自出卖他人房屋的行为属于无权处分，不会产生物权变动的法律后果，其与张某订立的房屋买卖合同依然合法有效。
其实，关于无权处分或“一房多卖”的案件，西固法院已经受理了多起，之所以发生这种情况，主要是因为卖房人难抵巨大的房价诱惑，在房屋交易中抛弃了最为重要的诚实信用原则。西固法院在此提醒大家，无论是否对房屋享有处分权，已经订立的房屋买卖合同都是合法有效的，如果卖房人因权利瑕疵导致房屋所有权未能实际转移，除了要退还全部款项外还要承担相应的违约或赔偿责任；同时也提醒购房者，在购买房屋之前务必确认房屋的权属状况，避免因一时买房心切而给自己带来不必要的损失。
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供稿：周洁
编辑：徐良
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原标题：《【业务强院·民事审判】卖房人构成无权处分，房屋买卖合同是否有效？买房人能否依约主张违约金？》