2019年上半年上海房地产市场调研报告
上海市房地产行业协会
房地产市场调研是上海市房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和高校研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。
本次调研以分析2019年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出对于2019年上半年市场形势的看法和下半年市场走势的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。
一、2019年上半年上海房地产市场的基本情况
（一）土地供应
2019年上半年，全市共出让国有建设用地使用权589.5公顷，比上年同期（以下简称同比）增加9.6%。其中居住用地264.7公顷，同比增加15%；商服用地32.9公顷，同比减少63.9%；工业用地291.8公顷，同比增加11.5%。
（二）房地产开发投资
2019年上半年，全市完成房地产开发投资1883.14亿元，同比增长3.6%（全国房地产开发投资61609亿元，同比名义增长10.9%），增幅持平；其中住宅投资1038.63亿元，同比增长4.1%，增幅持平。
（三）房地产开发建设
2019年上半年，全市商品房施工面积12995.5万平方米，同比减少4.9%；其中住宅施工面积为6643.18万平方米，下降7.4%。新开工面积1129.82万平方米，减少6.4%；其中住宅新开工面积630.25万平方米，减少8.7%。
2019年上半年，全市商品房竣工面积1139.44万平方米，同比减少28.3%，增幅回落21.4个百分点；其中住宅竣工面积645.78万平方米，减少27.2%，增幅回落22.7个百分点。
（四）商品房销售
2019年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）737.22万平方米，同比增长0.4%（全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%），增幅回落2.6个百分点。其中商品住房销售588.22万平方米，同比增长1.9%，增幅回落3.6个百分点。
2019年上半年，全市存量房（二手房）成交面积为1026.65万平方米，同比增长17.1%，增幅回升25.9个百分点。其中住宅成交867.65万平方米，同比增长38.1%，增幅回升60个百分点。
（五）住房价格
2019年上半年，全市商品住房平均销售价格33519元/平方米，同比上升38.1%，其中市场化商品住房平均销售价格55050元/平方米，同比上升25.7%。二手住房平均成交价格38442元/平方米，同比下降3.7%。
（六）房地产金融
2019年6月末，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额21428.12亿元，同比增长8.4%，增幅回升1.5个百分点。其中
人民币个人住房贷款余额13616.91亿元，同比增长6.8%；人民币房地产开发贷款余额6264.74亿元，同比增长9.8%。
（一）房地产有关政策
3、6月13日，财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部税务总局公告2019年第74号），公告共五条，其中第二条明确房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。
4、1月19日，上海市人民政府发布《关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》（沪府规〔2019〕5号）。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定，自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十。为深入贯彻习近平总书记关于民营经济发展重要指示精神和党中央决策部署，全力支持本市民营经济发展，按照市委、市政府《关于全面提升民营经济活力大力促进民营经济健康发展的若干意见》有关要求，经市政府批准，自2019年1月1日起，将本市房产税原值减除比例由20%提高至30%，从而进一步降低企业用地成本，实质性减轻企业负担。
（二）货币金融政策
1、实施稳健的财政政策和中性的货币政策
6月末，广义货币(M2)余额192.14万亿元,同比增长8.5%，增速与上月末持平，比上年同期高0.5个百分点；狭义货币(M1)余额56.77万亿元,同比增长4.4%，增速比上月末高1个百分点，比上年同期低2.2个百分点；流通中货币(M0)余额7.26万亿元,同比增长4.3%。上半年净回笼现金628亿元。
6月末，本外币贷款余额151.6万亿元，同比增长12.5%。月末人民币贷款余额145.97万亿元，同比增长13%，增速比上月末低0.4个百分点，比上年同期高0.3个百分点。上半年人民币贷款增加9.67万亿元，同比多增6440亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.76万亿元.
2、降低存款准备金率两次
为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。
为贯彻落实国务院常务会议要求，建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架，促进降低小微企业融资成本，央行决定从2019年5月15日开始，对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。对仅在本县级行政区域内经营，或在其他县级行政区域设有分支机构但资产规模小于100亿元的农村商业银行，执行与农村信用社相同档次的存款准备金率，该档次目前为8%。约有1000家县域农商行可以享受该项优惠政策，释放长期资金约2800亿元，全部用于发放民营和小微企业贷款。
3、上半年房地产信贷政策相较宽松
房贷利率连续6个月逐级回落。据融360数据显示，无论是首套还是二套，房贷平均利率皆呈“抛物线”式回落。具体而言，2018年1-10月房贷利率逐月提升，首套、二套房贷平均利率分别升至5.71%和6.07%阶段性高位。2018年12月份以来房贷利率则持续走低，截止2019年5月份，首套房贷平均利率降至5.42%，较前期高点减少0.29个百分点；二套房贷平均利率跌至5.74%，较前期高点减少0.33个百分点。
2019年上半年上海房地产市场基本上呈现“量升价稳”的态势。土地市场出让面积同比增长9.6%，地价保持平稳；商品住房销售面积同比增长3%，价格指数同比上升；二手住房成交同比上升38.1%，价格指数同比下跌。
以下分别从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。
（一）土地市场供应量增加，土地价格保持平稳
2019年上半年，土地市场供应总量有所增加。全市共计出让国有建设用地使用权589.5公顷，同比增长9.6%。其中居住用地264.7公顷，同比增长15%。
2019年上半年，全市实际供应住宅用地264.7公顷，同比增长15%。其中，配建保障房用地6.7公顷，保障房（动迁用房）用地103.3公顷，中小套型商品房用地84.9公顷，合计136.6公顷，保障性用地、棚改用地和中小套型商品房三类用地194.9公顷占供地总量的73.6%。中小套型以外的商品住房用地69.8公顷。
据民间机构统计，2019年上半年上海土地市场共计成交47幅经营性用地，总出让面积190.79万平方米，总成交金额562.59亿元。从地块性质来看，上海纯宅地共计成交20幅，总出让面积125.62万平方米，总成交价363.82亿元，成交楼板价均价20459元/平方米。租赁用房地块成交13幅，总出让面积34.36万平方米，总成交价40.98亿元，成交楼板价均价5619元/平方米。
表1：上海招拍挂土地出让成交面积和成交楼板地价比较
土地出让成交面积（公顷）
土地出让成交楼板地价（元/平方米）
2017年
上半年
2018年
2019年上半年
同比
增长
2019年
住宅
73.44
7.68
124.52
1521.4%
17228
30326
18229
-39.9%
商服
42.4
91.24
32.91
-63.9%
19059
9793
18602
90%
工业
85.24
216.74
291.82
34.6%
1137
1420
1457
2.6%
2018年上半年成交楼板价涨跌不一，住宅和商服用地价格出现了大幅波动，这主要是因为2018年上半年仅出让了两幅宅地，而且供地区位差异大；商服用地上半年供应量锐减且区域位置好，拉高了均价，缺乏可比性。住宅用地楼板价为30326元/平方米，同比下降39.9%；商服用地楼板价为18602元/平方米，同比上升90%；工业用地平均楼板价1420元/平方米，同比上升2.6%。（见表1）
总体上看，2019年上半年土地市场延续了上年的平稳态势，市场呈现出三大特点：一是土地市场供地有所增加，大部分土地底价成交。上半年楼市成交量比去年有所增加，因此相应土地的供给也顺势增加，以此平抑市场预期，上海成交地块中只出现2幅溢价率超过50%的地块，并且居住用地最高溢价率仅16%，81%的地块是底价成交。二是央企、国企和龙头企业仍是拿地绝对主力。上半年拿地金额最高的是华润联合体，以58.02亿元竞得静安商办地块。其次是碧桂园，以48.56亿元一共竞得3宗宅地。第三位是大华集团，以42.1亿元竞得宝山区154亩大场镇联东村等“城中村”改造项目。拿地企业中没有中小企业。三是中心城区土地供应有所增加，竞争激烈。今年上半年徐汇、静安、杨浦等市中心有优质地块推出，市场对此反应强烈。如静安区南西社区就经历了526轮的激烈竞逐，才由华润联合体以58.02亿元的总价拿下。
上半年土地市场之最：1月24日，华润联合体以58.02亿元竞得上海市静安区南西社区C050401单元115-12地块，成交楼板价为65216元/平方米，溢价率为23.05%，这是上半年总价、单价最高的地块。4月29日，保利发展以41.79亿元竞得杨浦区江浦社区B2-03地块（江浦街道159街坊），成交楼板价为53772元/平方米，溢价率为1.46%，这是上半年单价最高的宅地。5月27日，上海春秋置业有限公司（春秋航空）以70552万元竞得长宁区程家桥街道249街坊5/1丘IV-R-07地块，地块出让面积12447.2平米，成交楼板价31489元/平方米，溢价率109.65%。这是上半年溢价率最高的地块。
2019年上半年上海土地市场走势稳中有升的主要原因：一是上半年供地力度有所放大，带动成交面积增加，特别是市中心优质地块的推出，加大了市场参与度。同时，受到企业融资环境改善等因素的影响，企业拿地积极性所有提高。二是上海土地市场在“招挂复合”出让方式、拿地资金监管等多重限制条件的情况下，开发商拿地门槛高，土地市场底价成交和低溢价成为常态。
2019年下半年土地市场走势分析：一是继续坚持“房住不炒”的定位，稳地价、稳预期，继续供应租赁住房用地，完善租购并举的住房制度。二是随着下半年房企融资环境趋紧以及销售端面临压力等因素的影响，土地市场表现平稳，房企拿地更加理性谨慎。三是在现行“招挂复合”的拿地模式下，央企、国企和大型民企仍将是土地市场的主角。四是随着上半年新房市场成交量有所放大，部分房企手中库存已有所不足，可能会在下半年补仓拿地。总体上看，2019年下半年土地市场将继续延续“量稳价平”的态势。
（二）房地产开发投资低位增长，增速平稳
上半年，本市房地产开发投资1883.14亿元，比去年同期增长3.6%，增速比一季度上升0.6个百分点，与去年同期持平。今年以来，本市房地产开发投资保持低速增长，在3%-4%区间波动。
从房屋类型看，住宅投资小幅增长，商办投资同比下降。上半年，本市住宅投资1038.63亿元，比去年同期增长4.1%，增速比一季度提高1.8个百分点。商办投资则呈下降态势，完成投资515.98亿元，下降2.9%。其中，办公楼投资315.04亿元，增长2.4%，增速比一季度回落3.1个百分点；商业营业用房投资200.95亿元，下降10.2%，降幅扩大2.3个百分点。
从投资构成看，土地购置费仍是支撑房地产开发投资增长的主要因素。上半年，房地产开发投资中土地购置费860.10亿元，比去年同期增长10.0%，占全部开发投资的比重（45.7%）继续上升，同比上升2.7个百分点。建安工程投资905.08亿元，下降3.9%，占48.1%。
（三）市场化商品住房销售量同比明显回升，价格指数同比上升
2019年上半年，上海商品房市场总体上呈现“量升价稳”的态势。全市商品房批准预售528.35万平方米，同比减少6.25%；其中商品住房批准预售463.51万平方米，同比增长19.61%。全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）737.22万平方米，同比增长0.4%；其中商品住房销售588.22万平方米，同比增长1.9%。
2019年1-6月上海新建商品住房价格指数同比上升。1月份涨0.1%、2月份涨0.3%，3月份跌0.1%，4月份涨0.3%、5月份跌0.1%，6月份涨0.3%；上半年价格指数环比累计上涨仅0.8%。但由于去年末价格翘尾，6月份同比上升2%。
从全国70城市新建商品住房价格指数看：今年上半年同比涨幅比去年同期上涨10.78%。各线城市房价指数同比也均呈上涨趋势，其中一线城市在经历了调控的“沉寂期”后，今年上半年均有了不同程度的“回暖”，前期积压的购房需求在持续平稳释放，房价指数同比上涨4.4%；二线城市和三四线城市房价上涨相对平稳，同比涨幅较年初来看增加均不超过0.5个百分点。整体而言，今年上半年在成交稳定增长下房价上涨的压力依然较大，房价下降的城市逐月减少。1月份价格下降的城市有8个，2月份价格下降的城市有9个，3月份价格下降的城市有4个，4月份价格下降的城市有2个，5月份价格下降的城市有2个，6月份价格下降的城市有5个。
据房地产交易中心网上数据（见图2）：2019年上半年，市场化商品住房（不包括保障性住房）销售面积353万平方米，同比增加48%，为近三年以来的同期最高值；销售均价55050元/平方米，同比上涨17.3%。从走势上看，2019年上半年，房企加快了推盘的节奏，市场供应量充足，同时二手房市场的热销带动了“卖旧买新”的置换链条，新房市场呈现量价齐升的态势。开年前两月本是房地产市场传统营销淡季，但就推盘节奏来看，企业推盘量并未出现断崖式下跌，整体态势相当平稳，成交也相对可观。1月、2月分别成交57.15万平方米和31.77万平方米。3月，受到二手房市场升温影响，置换型客户开始入市，再加上推盘量骤升，单月供应85.74万平方米，市场出现“小阳春”，单月成交62.47万平方米，4月延续上月的热度，成交进一步放大，成交69.99万平方米。5、6月两月，市场成交有所回落，但仍然维持在一定高度，分别成交65.47万平方米和66.57万平方米。
2019年上半年商品住房供应大幅增多，去化速度有所下降，库存量有所上升。截至6月30日，全市市场化新建商品住房网上供应面积为772.67万平方米，同比上升48.1%。其中普通商品住房可售量为123.79万平方米，比去年同期上升58.7%。另外，动迁安置住房可售量2756.59万平方米，比去年同期上升9.5%。去化周期约为13.2个月。
图2：2018年1月-2019年6月上海市场化商品住房销售情况
分析上半年商品住房量价齐升的原因：一是企业加大推盘力度，市场供应充足。随着市场预期趋于稳定，房企推盘积极性明显提高，本市新建市场化住宅供应大幅增加。上半年本市市场化住宅新增供应421.80万平方米，比去年同期增长了80.9%。二是一二手房联动带动了新房市场的成交。今年三四月份，二手房市场中长期累积的首套、置换等需求在短期内集中释放，这带动了置换链条的转动，“卖旧买新”的改善性需求开始入市。三是上半年金融环境有显著改善。上半年房贷利率连续回落，截止2019年5月份，首套房贷平均利率降至5.42%，较前期高点减少0.29个百分点；二套房贷平均利率跌至5.74%，较前期高点减少0.33个百分点。
（四）二手住房市场成交量大幅上升，价格指数同比下跌
2019年上半年上海存量房（二手房）登记成交面积1026.65万平方米，同比上升17.1%。其中存量住宅成交面积867.65万平方米，同比上升38.1%；住宅成交均价38442元/平方米，同比下降3.7%。
图3：2018年1月-2019年6月上海二手住房成交情况
2019年1-6月上海二手住房价格指数同比下跌，1月份持平，2月份跌0.1%，3月份涨0.3%，4月涨0.5%，5月份涨0.1%，6月份跌0.1%；上半年环比累计上涨0.7%，6月同比下跌0.3%。主要原因：一是市场经过了长期的低迷，部分业主开始降低挂牌价，价格连续下跌达到购房者心理底线，开始出手；二是今年上半年本市旧改提速，大批居民选择了货币安置，这些旧改的居民置业呈现阶梯置换的特点，他们往往是先购买同区域的二手住房，这就导致了今年3、4月份二手房市场出现了一波成交高峰。三是受到市场热度有所提升的影响，累积的改善性需求在短期内集中释放。
据房地产交易中心网上数据（见图3），2019年上半年二手住房呈现出量升价跌的趋势。1月份延续去年第四季度的反弹走势，成交18782套，2月份受节假因素影响下降明显，单月成交9794套。3月份在社保满年限及首套客、置换客等多方需求升温下成交大幅上升，单月成交25298套。4月份延续小阳春行情，需求结构产生变化，改善需求明显放大，成交量维持在高位，成交24537套。经过了3、4两月需求的集中释放后，市场热度有所减退，5、6两月成交量逐月下滑，但仍然维持在了两万套以上，分别成交了22467套和21379套。
四、对当前上海房地产市场的看法和建议
（一）巩固调控成果，夯实上海房地产市场的平稳发展基础
经过这几年的调控，上海房地产市场已经回归理性，房价、地价、预期都保持平稳。但需注意到上海房地产市场仍然处于“三期”叠加的关键期。政府部门应利用当前平稳的市场态势，研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制，巩固调控成果，对市场所存在的问题，及时做好应对策略，维持上海房地产市场来之不易的稳定局面。
1、上海市场处于三期叠加的关键期
解决居住困难的转化期。今年旧改的力度比较大，全年旧改工作的目标是50万平方米，上半年已经超额完成了任务。现在上海人均住房建筑面积是37平方米，户籍家庭平均拥有1.4套房，基本上户籍居民已经基本解决了居住困难的问题，但我们需要注意到这其中还有大量的二级旧里，约有15.8万户的居民仍然生活在不成套住房内。此外1000万非户籍人口中80%是通过租房来解决居住问题，今年共有产权住房经济适用住房已经扩大覆盖面，惠及到了非户籍家庭。
租赁住房体系处于构建期。这几年国家大力推进租赁住房市场的发展，在政策和供地上支持力度很大。但租赁住房发展还有很多问题需要解决，比如土地、金融、税收等一些配套支持需要进一步改善。拿地企业反映，现有土地价格在租赁住房开发建设中占到的成本比例仍然较高，而且建设的税费标准是参照商品房的，各种费用都没有优惠，这影响了企业的积极性，目前已出让的75幅用地中仅开工了28幅。金融支持政策实际执行的效果也并不理想。住房租赁企业从正规渠道融资仍面临诸多障碍，尤其是民营企业，融资难、融资贵的问题没有得到很好解决。
（二）探索新形势下的企业发展之道，把握旧改、租赁领域的机遇
1、准确把握政策内涵，防范资金链潜在风险
随着融资环境的收紧，企业要把降低负债、回笼资金作为主要工作目标。2019年房企开始面临偿债高峰期，下半年95家重点房企的到期债券为1706亿元，是2018年全年到期债券的75%。长期来看，2020年房企债券到期规模将进一步突破5000亿元，2021年突破6000亿元，未来偿债压力也将进一步上升。随着房企融资环境收紧，小型房企受到的冲击相对较大，近期五洲国际、新光集团、华业资本、中弘股份等相继爆出了债务危机。在这样的情况下不少企业已经把加速企业现金回流作为首要工作，如泰禾，在今年开年之后就发起了“1号抢收计划”。在房地产整体调控维稳的情况下，预计下半年房企融资也将继续维稳，针对部分企业的融资限制或将持续。在此情况下，房企融资压力依然较大，有些企业甚至已经将融资利率提高至15%，企业应更加注重销售回款。此外，未上市的房企可以趁着目前这一波上市潮争取上市打开资本市场，拓宽企业的融资渠道；已上市的房企应该开展更多元化的融资渠道以应对，同时也可以加强与金融机构的合作，将会对企业的融资渠道扩展，融资成本降低方面有所帮助。
2、积极参与旧区改造，拓展未来发展空间
目前已有大量企业积极筹备参与到了旧改中去，比如万科在今年3月份就专门成立了城市更新事业部，万科参与城市更新的目的是为了提升万科在都市核心区的可视度。万科和上生所进行了合作，做了上生新所这个项目。这个项目是很典型的“留改拆”项目，有百年历史的美国俱乐部、孙科别墅这样非常有历史价值的建筑，这部分建筑就是留；一些五六十年代有特色的工业项目主要就是改；剩下一些没有保留价值的厂房就是拆。在做项目的过程中，改造的思路也一直在调整。本来是想轻度改，到了后来随着定位的改变，项目强调文化时尚属性，做成了长宁区的一个地标项目。目前，项目一期已经营业，二期还在建设中。整个项目总体量约四万多平方米，其中办公是三万多平方米，商业一万多平方米。万科的这次进入城市更新领域，打破了旧改行业的想象空间，以前大家认为这个地方的租金就在6元左右，万科进入后把租金做到了7至8元，而且出租率很高，大量的文创设计类企业希望进入这个园区。
3、抓住租赁住房市场发展机遇，寻找新的运营模式
从当前上海住房租赁供求的基本情况来看。供应方面，根据2017年统计，上海国有土地上登记的住房总量超过750万套，按城镇户籍居民户均1套自住计算，扣除合理空置房屋后，国有土地上理论上可供租赁的住房总量近200万套。按照套均租住2.5人计算，理论上可解决500万人左右的租住需求。需求方面，根据公安部门人口数据，来沪常住人口约1000万人，按市统计局抽样调查数据，租房居住的比例约85%（很多住在农民住房中），租赁住房缺口仍然较大，市场发展潜力巨大。
目前上海也正在加大租赁住房供应力度。截至2018年底，实际完成新建和转化租赁房源21.2万套（计划20万套），新增代理经租房源14.6万套/间（计划9万套）。2017年7月以来，全市已推出全自持租赁土地73块，其中，租赁住房用地72块（含集体土地5块），参照租赁住房管理的商业服务业用地1块。累计土地出让面积约205公顷，建筑面积近447万平方米。这73幅地块，中心城区占39幅。有67幅分布在高校、科研院所、科他园区和产业集聚区等租赁需求集中区域周边，38幅毗邻现有轨交站点。这些用地已开工约2.4万套。非居住存量房屋改建和转化租赁住房是租赁住房建设的重要渠道，累计完成项目转化4万套，其中累计形成有效供应2.5万套。
房地产开发企业在住房租赁市场中发展空间巨大，企业可以通过收储租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。房地产开发企业也能拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，开发企业还能持有一定比例商品住房用于社会租赁。目前已有大量房企凭借资金优势迅速规模扩张，纷纷自建公寓品牌。截至目前，TOP30房企中已有三分之二进入长租公寓市场。其中万科泊寓2018年已拓房源23万套，相比2017年底有近三倍的增速。与此同时，企业也加快从“增量开发”到“开发运营一体化”的业务转型。万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等积极探索轻重资产并举路。