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买房一直是我们国人的一个大事，近期上海房地产市场一系列政策的调整。
近期小融团队近期接触了上百个按揭贷款案例，对按揭贷款整个流程有一定的经验，
小融团队整理了一份详细的流程指南，希望对大家有所帮助！！
5月27号政策后，成交量一路上涨，目前余热未减。7月26日浦东首例个人二手房买卖全程网办模式，全市试点成功，使整个交易流程更加快速便捷。
二手房需与卖方签订购房合同，主要包括拉产调、签约、申请贷款、过户、缴税、拿证、银行放款、交房等交易流程。
下面小融来为大家介绍一下近期上海政策变动范围、交易流程、所涉及的税费及注意事项。
01
政策变动范围
二娃未成年可增购一套，目前首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。
那下面小融也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。
商贷及公积金：
02
二手房交易流程
1、确定好房源，拉产调
拉产调可避免过户纠纷，上家可以在随申办进行拉取，或者带好身份证和房产证去上海房产交易中心查询。
2、买卖双方达成意向，买家支付定金
ps：定金不同于订金，是不可以退的哟！！
3、网签并备案登记
网签《上海市房地产买卖合同》且在上海市网上房地产登记备案，买卖双方需全部到场，
另外注意，为防止一房两卖，每套房屋只能进行一次网签合同。
4、支付首付
5、面签并向银行申请贷款
买房付清首付款后向银行申请办理贷款手续（一般贷款审批需2-3周）
办理贷款申请所需材料有：
身份证、婚姻证明（结婚证或者离婚证离婚协议）、户口本、未成年小孩出生证、定金收据、首付款收据以及对应的转账凭证、夫妻二人的收入证明、主贷人在贷款银行的借记卡（还款卡）、公积金账号等。
ps：卖家还款与买家办理按揭贷款可同时进行。
6、过户、缴税、领取房产税
需要的资料有：
上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、完税证明、购房发票、银行卡等。
过户受理后5个工作日内缴纳税费，当日可领取产证。
房产过户的方式一般有：
①买卖
②赠与
③继承
④夫妻离婚或更名
7、提交产证，银行放款
银行收到新产证复印件及他项抵押权证原件后1~2周内放款，银行放款三日内，双方就可进行办理房屋和水电燃物业等交接手续，拿钥匙。
如双方之前有约定尾款，交接好后买方就可以把尾款给到原业主。
ps：如果是全款支付，提交贷款申请这一步可忽略。
03
税费
二手房需缴纳增值税、附加税、个人所得税、契税和房产税。
关于如何界定普通住宅和非普通住宅，以下三点需同时满足才为普通住宅，反之为非普通住宅。
如下：
①住宅小区建筑容积率在1.0及以上；
注：容积率=住宅小区的建筑总面积/占地总面积，举个例子，如果小区占地面积10000平米，建筑总面积15000平米，小区的容积率就是15000/10000=1.5，一般情况下别墅的容积率会低于1，市区的住宅容积率会大于1。
②房屋建筑面积在140平方米及以下；
③实际成交价格不超过所在区域住房平均交易单价/实际成交价格不超过所在区域住房套总价的1.2倍。
1
增值税和附加税
ps：增值税及附加税一般由卖家支付。
2
个人所得税
ps：个人所得税一般由卖家支付
3
契税
4
房产税
04
二手房申请资料
二手房所需材料有：
（1）买卖双方的身份证明
（2）过户登记申请书
（3）结婚证（单身无需提供）
（4）二手房买卖合同
（5）房屋产权证
（6）所有产权人身份证（若产权人中有未成年小孩，需额外提供小孩的医学出生证明及户口本）
（7）抵押注销材料（如房子本身还有贷款未结清卖家需提供抵押注销材料）
（8）如有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证及银行另外要求的其他材料。
在交易过程中需确保房屋权属清晰，产权人和卖方必须是同一人。
05
二手房注意事项
1、买房前，弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，了解是否有产权纠纷。
2、注意看清房屋是公房还是私有房，如是公房需保证原单位同意出售该房屋。
3、注意流程合规性，需由买卖双方签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在地房产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。
4、注意房屋本身的抵押情况和是否有被法院查封、房屋交易过程中如何签署合同、如何办理过户等问题。
5、由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。
根据有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。如未告知，则上家需承担一定责任。
6、资金监管，指买房人将购房款存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。
为保证资金安全，买家一定不要嫌麻烦而省略资金监管这个步骤。
7、房屋买卖交易中，一定要弄清楚房屋的产权人是谁，一定要由房产证上登记的产权人亲自签字，涉及共有产权的，共有产权人也应当在合同上签字。
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