开发商没按规划配建教育设施业主成冤大头入住7年没拿到房产证
【导读】北京朝阳区华源冠军城小区2010年交房，2013年办产权证，全小区唯独2号楼266户业主的房产证难产，至今不见踪影。业主们为办房产证常年奔波，原因竟是开发商没有按规划配建教育设施。《天天315》本期聚焦：开发商没按规划配建教育设施，为何让业主当冤大头？
央广网北京7月29日消息据经济之声《天天315》报道，按照法律规定，盖好房子，取得房产证的先后顺序是，首先是楼盘竣工验收交付使用，也就是开发商必须拿到了竣工验收备案表和面积实测报告才能交房,然后开发商就可以去做初始登记了，也就是取得整个楼盘的大产权，一般情况下，大产权一个月内就可以拿到，在这之后，开发商就可以按照合同约定为业主办理小产权分割了，正常情况下，应该是交房之后的三个月到半年内业主就可以拿到房本，最迟也在1年内。
但在北京朝阳区华源冠军城小区却出现，开发商向业主交房后，业主们等待了7年，都没有拿到房产证的情况，而且更奇葩的是，全小区唯独2号楼266户业主的房产证难产，至今不见踪影。
据业主傅女士介绍，华源冠军城小区是由北京博宏房地产开发有限公司开发建设的，位于北京朝阳区大屯路，小区共有四栋住宅楼，除了2号楼之外的其他三栋楼全部都已经办理了产权登记和房产证。
傅女士就是2号楼的业主，她说自己是在2009年买的房，开发商是在2010年交的房，按照合同约定，开发商应该在2013年7月就发放房产证。但是，在2013年上半年，有业主偶然从同住在2号楼的一位在开发公司上班的员工那里了解到，房产证一时半会办不下来，但对于办不下来的原因，对方不愿意透露。从这以后，业主们就开始四处维权，后来，又有业主惊讶发现，开发商连2号楼的大产权证都还没有拿到，而开发商的答复令他们更为惊讶，迟迟办不了房产证的原因竟然是规划部门还没有对2号楼进行规划验收。
师先生：在2013年上半年，就是春节以前的时候，我们就给开发商以业委会、业主名义分别给开发商去两个函，就是问一下开发商这个房产证到底怎么样。然后开发商就给我们回复，说这个楼的产权登记和房产证确实是都没有办，原因是北京市规委朝阳分局没有对我们2号楼做规划验收，也就是说等于规划没有验收以前，建设、教育这些都不能验收。他说这个不验收，大产权肯定是不给的，所以小房本也办不了。我们后来就跟开发商说，我说你看你跟我们签的购房合同上有，房本如果逾期的话，你得给我们按照日万分之三的违约金赔偿我们，同时你还得积极的去推进房产证的办理。可是开发商这边在2013年的5月份以前态度都很强硬，就是说赔钱没有，办证政府不给办，你们找我们开发商也没有用。
师先生：他说是，当时我们南沙滩这一片大概有那么四五个小区，这四五个小区有一个共同的教育配套，是一个幼儿园。最初的时候，这个幼儿园是要由我们南边的小区天和人家的开发商中国房地产开发有限公司去建设，但是后来可能因为土地的一些原因，博宏把这个配套建设的这个事给揽到自己的身上了。但是他把我们小区盖好之后，这个教育配套它没有建，它没有建的原因是他想建幼儿园的那片地政府还没有征过来，就是政府征地这块还没有做，所以就等于没有地就没法盖，博宏就把这个事放下了。博宏就说是他们公司没有盖整个南沙滩片区的幼儿园，所以导致我们的规划验收没法进行，所以规委不给验收，就办不了房产证，是这么回事。
师先生：北京市有一个明文的规定，就是说在一个小区的配套设施，教育配套也好、体育配套也好，没有完成的情况下，规委可以对20%的建筑面积不予做规划验收，但是可以让他们先办入住。但是需要注意的问题是，在我们小区的建设规划和规委的规划里面，我们小区里面是没有幼儿园的，是在我们小区围墙外面的一个地方，而且和我们小区本身也没有任何关系。
之前业主也提到，教育设施用地是在小区红线外，也就是说这个配套设施不属于小区应建项目，那规划部门，为何还要按照规定，不对小区内2号楼进行规划验收？房产证办不下来，这事到底该怪谁？
从事房产规划工作的业主齐先生告诉记者，他了解到，这块地最早是由中房集团开发的，在2003-2004年期间可以协议出让土地，中房集团就将这块地出让给了恒天集团，关于建设教育配套设施一事当时双方也签署了协议，协议中约定是由中房负责拆迁，恒天负责建设，后来恒天为此成立了博宏项目公司建设冠军城小区。因此，虽然教育配套用地是在冠军城小区红线外，小区的规划意见书内也没有这个教育配套设施，但是由于博宏签署了建设协议，因此他们必须完成建设。所以，还是因开发商应建未建教育设施，而导致2号楼业主拿不到房产证。
业主师先生介绍，目前2号楼266会业主的正常生活和子女教育都受到影响。除此之外，业主们每天还因房屋所有权不是自己的，而忐忑不安。
那么，这个小区的房产证问题该怎么解决？采访中，业主们也说出了自己的想法：
业主：第一个方式，就是幼儿园的建设由政府督促开发公司去完成，但是我们办证要往前走。第二个就是哪怕不按规划的意见走也好解决，就是怎么办呢？比如说由朝阳区政府或者区长、副区长出面协调，由博宏把建设资金提前作为押金或什么的，打到比如说相应主管部门的账上，或者设一个账号把这部分资金冻结，这样保证了将来有人去履约。这样的话，政府那边去协调，因为开发已经把钱放在这里了，去建设后面的事情，我们这边该办证办证，这个事情有很多办法去解决，而不是说非要把房产证给大家补办。
经济之声：开发商没有按规划配建教育设施，导致北京朝阳区华源冠军城小区2号楼266户业主的房产证难产，现在业主们的正常生活和子女教育都受到影响。这个小区的房产证问题该怎么解决？
经济之声：从法律的角度来说，有什么样的一些办法吗？
经济之声：在类似的案例中，有没有一些成功解决的案例？
陈凤山：类似的这种案例其实很多，但是每个案例都不太一样。我觉得这个案件当中有一个要点，就是规划部门相当于对开发商构成了行政处罚，行政处罚的依据除去房地产开发经营条例和北京市的商品房管理办法，还有一个行政处罚法。行政处罚法里边专门对行政处罚的程序做了详细的规定，这些业主作为行政处罚的利害关系人，可以去申请规划部门做出行政处罚的所有文件材料，通过这个去看它的行政处罚是不是合法。第二个，在行政上有一个叫做行政信赖原则，就是你前面几个都给办了房本，唯独到我这没给办房本，那么你前面几个的原则应该对我这个原则同样发生效力的。
编辑：李岸
关键词：华源冠军城小区;房产证;规划;配套教育设施
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