自1998年启动房改以来，国内楼市在城市化、工业化的推动下，水大鱼大、蒙眼狂奔。在此期间，虽经历多轮调控周期，但也先后经历四轮整体性政策宽松周期、两轮边际宽松周期。
5月15日，央行和银保监会联合发文，首套贷款利率可以最多下调20个基点，再次夯实楼市的“政策底”。
20年老兵不死，六六重回楼市本行，爬起来重整河山哈哈哈。特别说明，本文六六是编著性质，根据券商报告及市场公开信息整理。
一、过去20年最好的赛道，几乎没有之一
2002年全国商品房销售面积2.5亿平方米，销售金额5721亿元，是的，你没看错，当时商品房均价2288元/平方米。到2021年，全国商品房销售面积17.94亿平方米，销售金额18.19万亿，销售均价10139元/平方米。
19年以来，销售面积增长率618%，销售均价增长343%。销售金额增长率3080%，年复合增长率（CAGR)分别是10.93%、8.16%、19.97%。
注：考虑到购房人普遍3倍杠杆，则过去20年的买房人收益率大多远远跑赢股市。
二、1998～1999:亚洲金融危机，房改，首轮整体性宽松政策
1997年亚洲金融危机爆发，中国的进出口、外商投资等都受到冲击，经济增速大幅下滑。为了拉动经济增长，房地产被确定为新的经济增长点。1998年7月，国务院颁布23号文，提出促使住宅成为新的经济增长点，并要求1998年下半年开始停止住房实物分配，商品房市场启动。
二、2008～2019:金融危机，第二轮整体性宽松政策周期
2008年：金融危机爆发，政策刺激楼市拉动经济。受金融危机影响，2008下半年起国内经济承压较大，工业增加值增速、进出口增速等主要指标快速下行。为刺激经济，9月货币政策转向，随后四万亿计划出台。2008年10月国常会提出降低住房交易税费、支持居民购房，同月央行宣布下调首付比例、财政部宣布下调契税，房地产政策正式转向宽松。此后国务院于2008年12月发布国十三条继续放松调控。2009年上半年经济回暖，工业增加值持续改善，6月货币政策边际趋紧。
续
三、2012～2013：经济下行，边际宽松政策周期
2012年：经济下行，地方政策微调稳经济。受前期货币紧缩和欧债危机的影响，2012年经济开局较弱。4月-5月国常会连续提出扩内需把稳增长放在更重要的位置等，随后央行连续降准降息释放流动性稳经济。2012年2月央行在金融市场工作座谈会中提出，要加大金融服务，满足首次购房家庭的贷款需求，房地产调控表述放松，3月起北京、武汉等多个城市放松需求端调控。2012年的调控放松侧重于地方对前期偏紧政策的调整，无明显的全国性政策放松。
四、2014～2015：供给侧改革，第三轮整体性宽松政策周期
2014年：商品房库存高企，中央定调千方百计去库存。2014年，在前期需求端调控不断升级与供给端加大供应的背景下，楼市明显遇冷，商品房销售量价齐跌，库存持续堆积。全国商品房广义库存去化周期由2013年初的22个月上升至2014年中38个月的历史高点，7月住建部座谈会明确提出千方百计去库存，随后政策全面转向宽松。
持续的政策宽松导致房价大幅上涨，2016年930前后，北京等20余个热点城市集中收紧限购限贷，政策全面收紧，2016年12月，中央经济工作会议首提房住不炒。本轮放松周期持续2年左右。
五、2018～2019年：去杠杆、贸易战，边际宽松政策周期
2016年930之后，房地产政策进入因城施策阶段房住不炒为政策基调，全国性的政策整体偏紧，各地结合市场变化政策有所微调。相对明显的两轮放松出现在2018年末和2020年初，均为地方政策微调。
2020年初，部分城市为缓解疫情冲击出台了临时性的纾困政策，集中于延期缴纳土地金、降低土地竞买保证金比例、延迟缴纳税费等。随着深圳等热点城市房价大幅上涨，2020年5月政策转向收紧，本轮放松持续3个月左右。
六、本轮：2021～
由行业去杠杆引发，伴随疫情反复等雪上加霜，此次行业下行周期伴随行业流动性风险，与此前具有不同，本轮行业元气大伤，民营企业纷纷暴雷。在银行贷款额度受限的情况下，2021年下半年贷款额度开始出现收紧，叠加以恒大为代表的房企暴雷事件的发生，加剧了楼市的观望态度，销售开始出现持续性下滑。与以往不同的是，此次行业下行周期伴随行业流动性风险，因此不仅需求端出现萎缩，供给端也受到较大冲击。
当前行业基本面仍处在探底的过程中，下滑幅度已经超过2008年（2008年单月销售金额增长率最差为-35.7%）。
此轮宽松政策自9月下旬开始，从宏观经济定调调整，到金融政策持续发力，再到行业政策落地，本轮政策的力度已经接近2008～2009、2014～2015两个宽松周期，楼市的政策底已经确立。
直接上图：
注意事项：
本轮整体性宽松政策再次到来，显然易见的是，行业最危险的阶段已经过去。
但是，投资者万勿刻舟求剑，行业环境已经出现显著变化，如“房住不炒”的主基调依然没有变化，城市化率已经达到65%的成熟水平，人均GDP也迈入1万美元的发达国家门槛……行业“水大鱼大”的成长阶段已经过去，投资决策应该建立新的体系。