买房如何避坑，加入购房群，看看他们怎么说
文|房投客（ID:xhdcpd）
1st
大“水”前后的6大楼市现象
1个月前，北京通州k2十里春风，售楼部被砸，房价由4万降到2万，让投机接盘侠哭喊飙泪。
10天前，厦门房价轻微泡沫破灭，而不是部分媒体传播的崩盘。岛内每平米已经下降了1万元-1.5万元/平方米，岛外下跌6000-1万元/平方米”。
其中，保利、禹州、海投、融侨在拍得楼面价3万元/平方米的土地迟迟未动工。
4天前，上海农工行，首套房95折利率下调到9折后，迅速在业内引起雷鸣般巨大反响。
3天前，深圳闹出15万每平以上的房子不能出售乌龙。
3天前，西安有家开发商2016年以内部价卖了12套房，2年后，开发商把当初的买房人都告了，很坦诚：我当初没预售许可证，当时的合同无效，你们要把房子退给我。这个楼盘的市场价，当初8000+，现在24000。
昨天，南京出台企业限购房产，昨晚7点执行。
2nd
透楼市现象看本质
上面的6大现象，更有意思，一线普遍想放水，畏畏缩缩，时刻保次警惕看市场的反应。
上海停止9折后，立马放出我“住房不炒”的信号，自己已经扛不住了，还在呻吟。强2线有虚高泡沫破灭，后期之秀的弱2线，还在房价余温中挣扎沉醉。
由于一二线城市2015，2016年大吃螃蟹，胡吃海塞，现100天白菜，1天鱼汤的日子太难熬了。
又忍受没有山珍海味的2年真的口水直流，馋涎欲滴，当然部分2线在人才引进方面打起擦边球的同时，也属于饮鸩止渴，螳螂捕蝉，黄雀在后，跃跃欲试，摩拳擦掌，1线大哥有肉了，2线的小弟是不也有汤喝了。
由于小弟太多，浪尖讨论过猛，9折利率1天后直接夭折。
12线的大哥感叹道：因地制宜的情况下，你们那些34线吃肉，也不能忘了我们12线的大哥啊。
别忘了，12线大哥你们已经畅快淋漓的吃过了，我们34线小弟也该爽爽了，使劲大口的咬，大口的喝，等5线小弟喝完汤后，看看大趋势是不是还有婉转的机会。
3rd
“731”后的摇摆，静观其变
不过“731”政治局政策，当然是当头一棒！66字议论房地产，虽然短，但每句话字字珠玑。
“坚决遏制”，“加快建立”，“坚持”，“合理引导”，“下决心”等都非常具有代表意义，用词准确，精准意义深刻，不同我们普通人的会议精神。
政治局房产66字，非同小觑：
①下决心解决好房地产市场问题，②坚持因城施策，③促进供求平衡，④合理引导预期，⑤整治市场秩序，⑥坚决遏制房价上涨。⑦加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
记得很清楚，笔者在部队学习政治理论时，完全领教高层精神的精髓奥妙所在。
举例1：不要小看坚持因城施策中的“坚持”2字。如果换成“继续”，“加强”效果当然不一样。
已经很明白告诉你，坚持就是会因为不同城市的特点，走每个城市的特色政策，让调控更精准，侧面告诉你，过去用的方法我们还会用，有可能更深刻这就是什么叫“坚持”，更侧面的含义，2线的5限制不会毫无怨言的打开。
举例2：“加快建立”告诉你的很清楚，“加快”就是房地产的事虽然今年上半年调控出手很棘手，已经出现200多次调控，让政府伤透脑经。
狐假虎威的去做非常累，现在非常需要一套：“房地产能合理稳定增长，能促进经济的长效机制，而不是过山车式冲击增长”包括房产税，其他调控策略都会加快出台。
①解读
“下决心”告诉大家“中央”已经变相承认过去没有用发自内心真正去解决房地产的市场问题，以前出的“人才引进政策”，“5限制”，“统计局数据”等都值得怀疑是否为房地产松绑找理由。
也告诉大家，这次我不在继续给市场玩猫腻了，再玩估计也砸我的脚了。但是下了决心的措施是否能落实还需要找房地产的风向标去挖掘蛛丝马迹。
马克思观点：
事物（房地产市场问题）是普遍联系发展变换的，与时俱进的，下决心不能变成停止的物质世界，但我相信GCD比你懂马克思主义。
②解读
“坚持因城施策”当然在中国“城”分为一、二、三、四、五这样的城市，已经看不见以前的一刀切政策。
“坚持”很好的诠释了房地产政策，当然要延续以往的政策继续走。库存量大的偏远三四五线，加把劲棚改货币化安置，继续燃起房价的上涨趋势。
库存量一般般的城市，来个限购，别急还有量，就出个“人才引进玩玩”，库存量正常够市场供应或者被推上舆论浪尖的城市，“人才引进也不出了，政策不断加码就可以了”来个99%的堵死不完事了。
矛盾（表面分析房价开发商炒房客想涨但政府不想让房价过快上涨，老百姓希望房价降就形成一个矛盾点）的普遍性与特殊性是辩证统一的。
矛盾具有普遍性（每个城市都存在房价问题），始终贯彻每一事物发展过程的始终。矛盾的特殊性表现在不同事物（不同的城市）的矛盾具有不同的特点，还表现在同一事物的矛盾在不同发展阶段各有不同的特点。
但矛盾的普遍性和特殊性在不同的时期可以相互转化。但也善于抓住重点（上涨过快的城市和舆论浪尖的城市），集中主要力量解决主要矛盾。
......
4th
三四五线最后变现春天
确实，2017-2018年三四线房价过山车式的地动山摇，当之无愧，属涛涛江水，漫漫其修远兮。用“大水漫灌”促房价上涨去库存已经成铁的事实。
12345线像汹涌波涛的骇浪冲击整个华夏大地，一浪又一浪，最终精准动荡到海底最基层的精准脱贫户手里。
一二三四五线开发商冲的笑出泪花，地产人冲的腰粗肚圆，地方ZF冲的拍案叫绝，银行冲的盆满钵满，堪称历史上的一次“大丰收”。
不过，幸福是短暂的，一二线在幸福过后此时在痛苦中挣扎，因为四五线还有部分大哥，口渴很久了。幸福之水也慢慢逝去。
逝去的同时，不要忘了，1线的存量房成交量高于2345线的存量房，流通率比增量房高，万科要提出服务为方向当之无愧，因为我的战线不在34线。
仿佛，捂盘惜售，加车位，茶水费，一个月卖房10套，20套是我的天生的能力，出了前脚，忘了前脚的路，原来自己被行业大趋势冲飘了很多。
吃着政策的房产从业者，都把好趋势，好政策当成自己的“能力”再好不过了。
地产圈最近10年的3年一个大趋势，一个大涨一个大跌，仿佛成了真理。反而，经历过5年以上的地产人，平淡了很多，毕竟气球自己也吹过，原来吹球的动力还有无形的行业外力。
经过2个3年的周期，内心仿佛成熟了很多。
水多了，杠杆高了，当然三四风险大更脆弱，无产业，无人口，不环绕1线强2线的城市群的三四，大概率上更有暴雷的风险。
四五线是2018的浪潮的尾声，许多小县城涨幅较大，不是去买的时机，是卖的优质时机。会买不是本事，会卖才叫牛。
一个房子捏在手里，10年不变现又有何意义，过去的3年一个周期，全部在较高点变现，才是真正投资能力的体现。
因此，形成1线像“冰”，34线像“火”，仿佛曲线又开始另外一个周期，在历史的转折点。
但在贸易战、股市大跌、汇率持续走弱、金融跑路，供给侧结构性改革的大环节下何去何从？
5th
三驾马车，到底有多重要
老话长谈的经济3架马车，消费、贸易、投资是经济的增长主体。
而房市、股市、进出口当仁不让成为过去的经济“快速增长”主体。当然经济领域最敏感的是这3大马车。
房地产总市值430万亿是股市总市值的8倍，是2017GDP的5倍，是2017年进出口总额的16倍。
进出口贸易：加入WTO的17个年头，去年贸易总额27万亿，占GDP的34%，形成举足轻重的作用。
房地产：那么房市的市值体量共值430万亿人名币，但2017年楼市产值11万亿人名币，中国算法占GDP14%但是在国际货币基金组织计算占比为24%，（国际换算，国内换算是14%）
消费品总额：2017年消费品零售总额达36.6万亿
看来看去，明白了2013年的“一带一路”提出要义，从这个贸易战的情况可看出，此战略多么先进现在5年。如果没有一带一路，我们的出口贸易将从何而来。
股市摸爬滚打的人都知道：基本面（财务报表，企业状况等）、技术面、消息面、人性是炒股的4大技术。
当然具有金融属性的楼市也需要看：政策（放水，5限制等），基本面（经验，体量，入住率，城镇化率等），技术面（过去数据三维分析），人性（市场感性预期，自身知识的构成等）。
1998年至今20年高速发展的楼市，伴随人口的增长财富爆增。
高房价导致经济，地方ZF，银行，已购居民，难以承受房价的快速下跌。
但银行坏账有所增加毋庸置疑，毕竟笔者同学大部分在银行工作，据了解今年上半年已经有很多客户开始违约换不起房贷，银行客户经理们，也在想积极的办法去应对，出现“银行想办法卖房的局面”。
已购城市居民的财富在80-90%在房地产。时刻牵扯到每个人的神经，房价的任何风吹草动，都会牵扯我们的神经。
贸易没法关系到，我们每个人的居民的切身利益，大多食品，用品，车辆等。毕竟是消费，当然消费了，大不了感觉口袋里的钱少了。
地方政府有些是睁一只眼闭一只眼，特别是高房价的的三四线城市快速变现土地财政，可以大刀阔斧的干一把。
6th
房子紧紧捆绑着中产
讲到中产，当然是离不开房子的，胡润研究院中发现千万资产的家庭是企业主，金领，炒房者，职业股民，如果4中家庭你都不是，那你资产不到1000万，或者是1万万以上。
就应该警醒自己，虽然不是100%，但也是八九不离十。炒房者都占15%，这样的数据值得深思。
7th
逢8就是危机？
过去的三次水，与现在的3.1万亿
在国际金融历史上，8从来都不是一个吉利数，因为逢8必危机；
1978年第二次石油危机，两伊战争爆发；
1988年货币超量发行，导致严重通货膨胀；
1998年泰铢贬值引发亚洲金融危机；
2008年美国次贷引发全球金融危机；
2018年，又一个逢8之年，又何去何从？
讲到水当然是Money的数量，Money存的地方，Money存在是否合理。
水的产生当然是金融机构，金融机构与实体经济本应是“毛”和“皮”的关系，皮之不存，毛将焉附的关系。
当然也要明白水是如何“进入”，如何“流动”，以及最终如何“出去”的。然而，房地产的总市值430万亿，约是股票总市值的8倍。
如果不涉及到90%的人的痛，就不会有大水，因为是迫不得已，打脸也得继续下去。上涨预期还是会有的，90%的痛就是回顾过去十年的3次大放水。
排名前列次，2008年，美国次贷危机。降息5次降准3次，存款利率下调了1.64%，法定存款准备金率下调了1.5%。
第二次，2011年到2012年，欧洲经济债务问题，将息2次，降准3次，把存款基准利率下调了0.5%，法定存款准备金率下调了1.5%。
第三次，放水始于14-15年，自己的经济不好，经济增速换挡，经济结构调整阵痛，消化前期刺激策略，调控政策上表示“不搞大水漫灌”，就是搞搞“喷灌滴灌”，结果是6次降息5次降准，把存款基准利率下调了1.5%，法定存款准备金率下调了3%
而今年是18年，年初以来央行已经三次定向降准，法定存款准备金率下调了1.5%，只是暂时还没有降息，但货币政策转向实际宽松是确定无疑。截止目前有3.1万亿，堪比2008。
背后数据表明
排名前列放水，主要是企业，居民举债；
第二次放水，主要是企业，居民，ZF都在举债；
第三次放水，而第三轮放水主要是居民和政府在举债。
截止2017年，居民负债45万亿，企业负债125万亿，政府负债58万亿共计债务228万亿，居民存款68万亿，共计负债160万亿。
相当于2年的GDP，相当于每人负债13.3万人民币。
前几日“无还本续贷”，真是企业的福音。毕竟企业是负债率较高。贸易一带一路是支持外贸了，房地产说白点，是个风吹草动的话题，民众预期高，当然放水也是暗箱观察操作。
什么时候把90%的人上涨预期打疼了，没预期了，舆论导向慢慢失去信心，失去敏感期了，房地产的机会也许就来了。
企业负债高了，存活不下去，只有导致大量的失业，就会发生不稳定的社会动乱，尽然最坏的企业高杠杆继续周转着，可想此次经济是遇见多大的困难。
8th
十字风口，
楼市进入第二曲线，混沌期
以下是管理学大师查尔斯·汉迪1997年的一本著作的名字：第二曲线。
引贝壳数据文
不管是企业还是个人，都会滑过抛物线的顶点，面临增长的极限，持续增长的奥秘是在排名前列条曲线消失之前开始一条新的S曲线；
新老业务并行、两个团队博弈，这是最乱的一段时期，如果能够渡过，则迎来通向未来的“第二曲线”。
过去三年，是开发商较好的时代之一，新房交易量一次次创出历史新高，行业集中度极速上升，是“大象跳舞”的时代。
从增量时代过渡到存量时代，房地产从开发制造业逐步变成居住生活服务业。
二手房供应量会起到平抑房价。2017年，有24个城市二手房成交大于新房。
全国约150万经纪人帮助500多万家庭通过二手房市场完成了换房与改善需求。目前的房屋流通率只有2%，是美国等发达国家的一半。
如果流通率扩大到4%，这就意味着二手房市场将解决1000万家庭的住房问题。
存量时代，住房投资为主转向住房消费为主。这个阶段，房地产业增加值占GDP的比重虽然保持在一个稳定的高水平，例如美国、英国、日本这三个发达国家的比重一直保持在12%左右，但其内在的构成已经发生结构性变化，房地产业的拉动作用主要来自于存量房屋市场的交易、装修、租赁、房屋管理、维护、装修、更新改造等服务类产业，房地产从一个开发制造行业变成一个居住服务行业。
从调控政策的角度看，大部分城市家庭的住房问题得以解决，以增量为导向的房地产政策体系应该转向以存量为导向的体系，以购房与土地财政为主体的生产性金融结构转向基于存量住房消费，包括租赁、装修等的消费性金融结构。
从这个角度看，当下的房地产政策，较大挑战实质上在于我们仍然用增量逻辑来解决存量问题。
9th
惊人秘密
钱进入一二线城市后，让子弹停留在空中，不涨不降，自然是安全的。毕竟每年10几万亿的交易额在70大城市里占多数。
一二线封住纸面财富，无交易，逼着自己用心去还款，不要想着还不起去抛售，楼市像北冰洋的冰一样封存着，3年，5年，10年，冰块晶莹透亮，温度极寒，等我收拾好贸易和消费，股市，自然打起你的大门。
但依旧依稀记清2013和2014年中部的一个3线城市，一个售楼部的冷谈，大家共同唱衰哀鸿遍野的景象。
记得很清楚，为了销售一套房子，自己在网上搜了很多信息唱多市场的各种论据。为了应对各种客户的唱衰论断。甚至还发现，很多客户自己自信的说，房价肯定会降的论断，有些客户交完定金出现要退定金的现象。堵门，跳楼都会用上。
那一年记得很清楚，一个售楼部平淡期，销售冠军能卖3套以上已经能力相当不错了。
回顾过去10年的中国经济政策，可以发现一个非常简单的规律，就是每隔三年左右来一次放水。但这个放水似乎在房地产上也发现有一致的规律。
而2018，3.1亿大水，仿佛在放水的边缘针扎中，想放水不敢放水，处于忧郁期。形成：“A股向多力量”
7部委的30个城市点名，“731”政治局的66字，刚刚住建部要求地方政府稳房价，稳地价，稳预期作为政府主体责任来抓。形成：“B股向空力量”
最终形成：A嗜杀B，进入博弈期
一二线城市以往的规律有了，房贷利率的打折，看银行的服务态度，看各地的监管效果，看12线线城市价格指数等。
但仿佛又不奏效，暗中的波涛汹涌何去何从？还需要拭目以待！
仿佛杨坤的歌词一样：“楼市”就像蓝天白云，晴空万里，突然暴风雨，无处躲避，总是让人始料不及。