那一年，我在上海市房地产交易中心《上海楼市》编辑部负责一线市场调研工作，亲身经历了从2005年6月开始降价，直到2006年3月全面复苏，持续10个月“来也匆匆、去也匆匆”的“大落大起”行情！
下面就让我们打开历史的尘埃，去看看当年房价骤降40%，上海是怎么挺过来的！
2005年上海楼市行情回顾
2005年第一季度
政策回顾：差额营业税、央行加息、两个“1000万”工程启动
3月7日，上海市地方财税局出台《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，即日起对1年内的商品房转让征收5%的差额营业税及附加。
3月17日，中国人民银行决定从即日起提高房贷利率至5.51%，同时对房价上涨过快的城市，提高最低首付款比例至30%。（之前首付2成即可）
3月29日，上海各大银行对第二、三套购房增加首付要求及提高贷款利率，对第二套房执行6.12%的基准利率。
3月，市政府宣布加快两个“1000万”中低价配套商品房建设，周浦、康桥、顾村、江桥4大基地要在原有基础上扩大3倍，形成每个规模4平方公里，建筑面积400万平方米，可容纳15万人口的大型居住区。
市场反映：排队摇号托起虚高房价，全民炒房鸣响调控警钟
2004-2005年的那个冬天，上海楼市的火热，像极了12年后G20峰会后的杭州！
2005年时的上海，仅开通了有地铁1号线（共富新村-莘庄）、2号线（中山公园-张江高科）、3号线（江湾镇-上海南站）、4号线（大木桥路-蓝村路）、5号线（莘庄-闵行开发区）总计136公里的轨交，比现时杭州118公里的地铁运营里程还要长一些。
在那个“买到就是赚到”的日子里，排队摇号席卷了整个上海，全民炒房的熊熊烈火在2005年的头三个月里就一气呵成，完成了当时预估的“全年20%的上升空间”。
然而，更多的人都没有想到，那个小阳春里的欢呼，竟成了上海自2000年以来持续5年大牛市行情“最后的疯狂”，一场疾风骤雨式的更猛烈调控正席卷而来！
第一季度全市商品房上市面积627.3万平方米，而同期完成销售面积752万平方米，供给增速减缓与需求的快速增长，形成了市场上供不应求的局面，使得第一季度房价加速上涨。
2005年3月出台的这些政策，并未对当时疯狂的购房行为产生抑制作用，但它却足以影响购房者的消费心理，给过度的投资者打了一剂预防针。此时，在上海部分区域的二手房市场上，投资客抛盘已开始增多，成交价虽较1月有所增长，但成交量却有近3成的锐减。
2005年Q1季度的“发热”板块
1．浦东北蔡板块：三场摇号惊心动魄
“发热”原因：内中外环“3、2、1万理论”与“中环最低价6300元”的诱惑
“发热”表现：2004年12月26日，浦东地杰国际城以6300元/平方米的中环最低均价面市。当天有9000多组客户摇号角逐226套房源。2005年1月9日，该案第二次推盘230套，意向金从1000元上调到了5万元，领号人数控制在了1000组。3月24日，第三次推盘，均价已调高至7800元/平方米，仍有2000多组客户参加摇号，瓜分了304套房源。
2．黄浦滨江板块：南外滩景观房的诱惑
“发热”原因：江对面陆家嘴卖到4万了，北外滩也要3万5，南外滩当时只要2万块
“发热”表现：3月4日，数千人聚集金外滩花园争抢百套房的盛况再现，与前次不同的是，这次前来排队取号的，大部分对所推房源价格、房型一无所知，只关心能否中号，能否买到。
3．长宁虹桥板块：开盘排队惹风波
“发热”原因：买虹桥的房子就是身份的象征，即使出租，租金回报率也相当客观
“发热”表现：1月15日，虹桥豪苑开盘，当日上午售楼处只放入了10人，可“网上房地产”上已显示预订了41套。当即遭到了彻夜排队的市民的质疑，并于售楼人员发生了冲突。此外，在整个排队过程中，不时有中介前来推销该案的房源，声称只要花10万元，就能带至售楼处“开后门”买房。
2005年第二季度
政策回顾：首次开征全额营业税，“普房”标准创先河
4月6日，上海市房地局出台了《上海市房地产登记条例》，对1年内的商品房转让，全面叫停转按揭。
5月11日，国务院转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
5月31日，上海出台了实施细则：从6月1日起，对2年内的商品房转让征收5.65%的全额营业税（此为全国首例！），并首次对普通住宅标准进行了界定：140平方米，内环内17500元、内外环间10000元、外环外7000元/平方米的“普宅标准价”成为显著的分水岭。由于普通住宅与非普通住宅的契税要相差一倍，因此，在此面积和价格“标杆”内的普通住宅备受尊崇。
市场反映：投机投资得到有效遏制，成交剧减催生楼市拐点
二手房方面，部分曾在投资市场的房源，因价格的回落，投资者无利可图，而被迫转入租赁市场。部分中介公司开始“瘦身”，裁减人员、调整门店及经营方向。
第二季度，全市商品房上市面积760.5万平方米，而同期销售面积锐减至361.8万平方米，降幅达到52%，同时商品房成交价格也有明显回落。
2005年Q2季度的“领跌”板块
1．浦东东城板块：上海绿城暴跌42%
“领跌”原因：4月6日，上海正式封杀转按揭。8日，“一温州客一次性抛出72套上海绿城房源”的消息见诸报端。调控的震中如此之快的反映在了这个有着70-80%投资客的“重灾区”。
“领跌”表现：新盘方面：2005年1月，上海绿城涨价3000元，均价达到15000元/平方米。紧接着涵合园也涨价3000元，均价达到13000元/平方米。3月17日，锦绣满堂95套14000元/平方米均价的二房当天售罄，5月27日，该案又推一批小三房，在此后的3-4个月里一直无成交。
二手房方面：4月份开始的“恐慌性”抛盘使得该板块的挂牌价在1个月内下调了2000-3000元/平方米，仍几无成交，除非房东愿意“割肉”，如21世纪不动产6月上旬成交的一套上海绿城一期的房源，跳水价8700元/平方米，相较1月下跌42%。与此同时，东城板块开得比米店还多的中介门店，到了6月份已是“一条街留半条命”的光景了。
2．闵行莘庄板块：上海康城300套业主集体退房
“领跌”原因：银行审查趋严，首付门槛提高，叫停转按揭更是断了投资客的资金链，“5·11”新政传来的“全额营业税”预警信号，更是让不少投资客急于在“6·1”大限前抛盘脱手。
“领跌”表现：新盘方面：4月15日，上海康城300套商品房遭遇集体退房，原因是有70%的投资客因为银行审查趋严，首付门槛提高，贷款批不下来而选择了退房。此后，上海康城对一次性付款或首付5成以上的客户购房给予9.6-9.8折优惠，但收效不大。
二手房方面：“5·11”新政后，莘庄南广场次新房挂牌价跌幅明显，但普降了1500-2000元/平方米仍乏人问津，其中一套中祥哥德堡的房子，“5·11”后挂牌价一下子降了28万元，可见房东脱手套现心态之窘迫。
3．浦东联洋板块：仁恒河滨城自降17%委身“普房”标准，联洋年华房东降价41%甩锅！
“领跌”原因：该板块是与“古北”齐名的国际社区，近年来依托浦东行政文化中心的优势，房价不断向陆家嘴和古北看齐，成为沪上知名的“富人区”之一。到2005年3月，世纪公园周边的新盘价格已达到了18000-30000元/平方米，高出了内环内17500元/平方米的“普房”标准。
“领跌”表现：新盘方面：联洋社区规模最大的全装修双景观房——仁恒河滨城“6·1”前的均价已达到18000元/平方米，“普房”标准出台后，该案不声不响地把均价调整到了17500元/平方米以下，之后又数次调整到了目前的15000元/平方米左右。准确的价格定位使得该案在2005年下半年取得了持续稳定的热销，其121-131平方米符合“普房”面积标准的房型也特别好销。
二手房方面：联洋年华、第九城市等盘的投资客比例一直居高不下。6月上旬，联洋年华一房源以10000元/平方米的价格抛出，而该房东3月的挂牌价是17000元/平方米，实际的成交价格相比当初的心理预期下降了41%。
4．大华、万里板块：从“17周年庆”到“公开降价第一盘”，最大降幅37%
“领跌”原因：大华、万里板块是本市西北部中环线内的一个成熟社区，也是沪上知名“人居品牌”大华集团的“发家之地”，随着配套和出行条件的不断改善，大华、万里板块均价2005年3月全面突破10000元/平方米，最高位一度达到了13000元/平方米。
“领跌”表现：5月，大华板块新盘破天荒的出现了“零”成交。6月，大华集团率先以“17周年庆”为名，在旗下的滨江雅苑、枫庭丽苑、颐和华城、大华阳城4盘中推出了20套左右8261元/平方米起的特价房。优惠活动结束后，大华一直将8200-9000元/平方米的板块均价维持到了年底。
6月29日，万里雅筑高调向媒体发布：其二期开盘价将一步到位调整为7380元/平方米起价，均价8500元/平方米，让利幅度达到15%。“一石激起千层浪”，7月，板块内的达安·春之声和大华愉景华庭也相继降到了与万里雅筑相近的价格。至此，万里板块成了全市第一个“领跌”大获成功的板块。
2005年第三季度
政策回顾：人民币升值2%
7月21日，中国人民银行发布了《关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，宣布人民币与美元的汇率由原来的8.276：1调整为8.11：1，人民币升值2%。
市场反映：楼市掀起降价大潮，团购现象风起云涌
整个市场仍处在前期各项调控措施的消化期，汇率的小幅上调丝毫没有改变上海楼市下行的趋势。6月底7月初，僵持不下的房价在万里板块率先破冰之后，迅速掀起了一股降价大潮，新盘低开、团购优惠、特价售房等各种形式的降价大战如火如荼地展开了。
第三季度，全市商品房上市面积942万平方米，而同期销售面积锐减至380万平方米，较二季度略有回升，价格继续小幅回落。
这一时期，团购风潮迅速在全市蔓延开来，但由于开发商与购房者的心理价位差距甚大，真正谈成的，也就九歌·上郡、嘉城等几例。
二级市场上，除浦东、闵行等个别区域成交量有所上升外，其余区域仍延续了前几个月的降幅，购房者观望气氛仍较浓重。在开发商此起彼伏的降价大战中，我们看到：直接降价的要强过特殊营销的；公开降价的强过暗折暗扣的；一步到位的强过连续阴跌的。
三级市场上，我们看到，在整体低迷的情况下，一些地段好、交通便利且前期投资客比重较大的板块，如：浦东的世纪公园板块、长宁的天山板块、普陀的长寿路板块等，在价格下滑明显的同时，成交量却呈现稳步上扬的态势。
2005年Q3季度的“降价”板块
1．浦东北蔡板块：锦绣华城降幅超过35%
典型楼盘：大华锦绣华城
“降价”手法：卸下包袱，重新定位
大华锦绣华城，330万平方米六里现代生活园区的“主人”，西邻世博会址，北望世纪公园，地理位置优越。自从锦绣路上开了个乐购大卖场后，其房价就一直向东城、联洋等隔壁邻居看齐，并且有过之而不及。一季度，该案以11000—13000元/平方米的价格，完成了5万平方米的销售量。二季度，均价涨到了14000元/平方米，仅成交了2套。
为了卸下历史包袱，该案劝退了二季度成交的2套房源，并在7月16日，以9000元/平方米的均价推出了12街区多层房源，较3个月前，降幅超过了35%。
2.浦东三林板块：环球翡翠湾调低25%预期，抢占先机
典型楼盘：环球翡翠湾
“降价”手法：定个区域最低价
在环球翡翠湾之前，其对面的未来域曾于5月初以9300元/平方米的均价，创造过热销248套的业绩，而后随着调控的深入，人们对房价预期的下调，未来域很快就陷入了滞销。
8月7日，环球翡翠湾以6980元/平方米起的中环最低价在大牌云集的东三林板块里抢占了先机，开盘半天内128套公寓房源就被一抢而空……整个8月该案推盘4次，共售出478套。
3.张江板块：同样调低25%预期，“四大优势”造就领军楼盘
典型楼盘：张江汤臣豪园
“降价”手法：新盘低开
7月29日，张江汤臣豪园二期以6868元/平方米起的价格低开，开盘当天售出154套，创下了自宏观调控以来，上海新盘单日销售之最。由于比预报价低了2000多元/平方米，该案四天内销量就突破了300套，当季销售639套，成为第三季度上海楼市的领军楼盘。
是什么原因让多年来一直不温不火的张江板块造就了这一领军楼盘？我们归结下来，张江至少具有以下4大优势：
①交通优势：从张江坐地铁2号线到人民广场只需18分钟；
②配套优势：汤臣投资开发的浦江传奇商业广场当时已经开业，华师大二附中、复旦大学、曙光医院等高质量的教育、医疗设施已经启用，提升了张江的居住档次；
③价格优势：汤臣豪园77平方米的小复式可做成2房2厅2卫，总价50万元起，一步到位的3房2厅2卫80万元起，大多数老百姓都能承受；
④产业优势：作为张江园区腹地唯一的大盘，汤臣豪园承载着当时园区6万多员工的住房刚性需求，并针对张江员工给予97折优惠，对区域客的吸引力很大。
4.莘庄、七宝、古美板块：团购特价、加价退房、一成首付，开发商奇招求自保
莘庄、七宝、古美3大板块，历来是闵行自住购房的主力板块。莘庄有轨道交通支撑，七宝以繁华商圈见长，古美则集合了这两大板块的优势，商气、人气、地铁，样样都能沾上一点边。然而，自从有了地铁，闵行的房价就日涨夜涨，到2005年初，连外环以外的七宝板块均价也突破了10000元/平方米。
典型楼盘：九歌·上郡
“降价”手法：团购降价30%
6月29日，古美板块静安新城的九歌·上郡以接待团购的方式成交了21套，8500元/平方米的均价较3个月前低了足足3500元/平方米。7月6日，该案第二次团购，以同样的均价成交了19套。7月29日，九歌·上郡决定不再遮遮掩掩，全面以团购价投入销售，3天内卖出了80余套。
典型楼盘：碧林湾
“降价”手法：限时特价63折
7月30日，七宝板块的碧林湾也下调了1500元/平方米均价，但一个月过去了，并未取得预期效果。9月3日，碧林湾终于下了狠招，推出了6388元/平方米起的限时特价，相当于年初时的63折，此举得到了立竿见影的效果，两天内140套的销量，为开发商回笼了1个亿的资金。
典型楼盘：上海康城
“降价”手法：加价退房（专治各类“退房炎”）
9月24日，莘庄板块的上海康城推出了“加价退房”方案：承诺在购房一年后30天内可无条件退房并返还现金，三房及复式返还5万，二房返还4万。事实上，在此之前，普陀的新湖明珠城和杨浦的上海梦想·雍景苑也有过类似的无条件退房或降价补偿等措施。因此，康城此番“加价退房”，可谓是集前两者之大成的产物。
典型楼盘：欧风丽景
“降价”手法：一成首付，最低4.8万可买房（小编想要10套！）
与上海康城相邻的欧风丽景也在8月15日推出了“一成首付”置业计划：最低首付只要4.8万元，由投资公司代为垫付另2成的首付款，购房者需在交房前付清这部分垫款方可入住。
2005年第四季度
政策回顾：重申个人所得税、两个“1000万”试点销售
10月7日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，重申征收个人所得税、土地增值税等房地产税收一体化管理工作。
12月底，国家税务总局发布《个人所得税全员扣缴申报管理暂行办法》，再一次将二手房转让缴纳个人所得税推到了人们的面前。
9月底，“1000万”工程中首批100万平方米中低价配套商品房在顾村和江桥基地交付使用。10月下旬，卢湾、嘉定、奉贤三区率先开始了“1000万中低价房”的试点销售。
市场反映：新盘集中上市贴身肉搏，配套房成交撑起半边天
在经历了大半年的“大起大落”之后，最后一季的“秋后大点兵”，开发商们谁都不敢有丝毫的懈怠，纷纷卯足了劲，欲在第四季度这一传统销售旺季，向老板、股东、银行和业主大佬们交出一份满意的答卷，而这种“贴身肉搏”的气氛，在供应量最为集中的松江九亭、浦东三林板块显得格外浓郁。
第四季度，随着两个“1000万”中低价配套商品房的大量上市，配套房的成交面积从10月的45万平方米激增到了12月的112万平方米。12月，配套房成交量首超公寓商品房，占到了全月新建住宅总量的58%。
第四季度，全市商品房上市面积883.8万平方米，而同期销售面积锐减至437.5万平方米，呈现出明显的“价跌量升”走势。
在经历了前一阶段的降价后，四季度上海楼市相对房价最高的第一季度，各个区域的住宅价格已出现了10%-30%的跌幅，部分楼盘价格已经回落到2004年第三季度的价格。
2005年Q4季度的“肉搏”板块
1.松江九亭板块：新上市盘最低价仅老网红盘的47折
10-11月：“九亭地标”奥园降价25%，零底价拍卖引来500组竞拍
当时九亭任一楼盘的楼书，你都会发现上海奥林匹克花园（以下简称“奥园”）的位置被赫然醒目地标出，有的楼盘甚至把奥园的配套列入自己的配套，而各大楼盘的售楼员都毫不避讳地说“除了奥园外，我们的楼盘是……”。可见，当年九亭这个交通和配套条件尚不优越的新兴板块，不论是消费者还是开发商，“先行者”奥林匹克花园是他们心中不可撼动的“地标”。
然而，奥园2005年的征途也并非一帆风顺：一季度市场火爆时，400多人抢64套房，均价一度攀升至9800元/平方米；从二季度开始，奥园也开始尝到了“高处不胜寒”的滋味；9月，奥园终于祭出“降价”大旗，先是以“加入奥龙会的形式优惠打折”，随后在9月28日直接降价到了7300元/平方米。25%的降幅使得该案的人气迅速回归，国庆房展会上6000多组登记带来了10-11月超过300套的成交。11月26日，奥园样板房“零底价”拍卖，吸引了500多人前来竞拍，6套样板房以8348元/平方米的价格全部成交，同时推出的另外26套样板房也在两天内一抢而空。
12月：“实惠”与“品质”之争
随着奥园主力房型的售罄，绿景世都和九城湖滨两大热点楼盘开始浮出水面。
12月8日开盘的绿景世都是目前九亭在售各盘中距离地铁站最近的，直线距离仅300米，4800元/平方米的起价、5300元/平方米的均价与九亭北区的楼盘相当，但在地理位置上和生活配套上要优越得多。“实惠看得见”的绿景世都成了岁末年初九亭楼市的最大赢家。
而11月26日开盘的九城湖滨，以其倡导“岛居生活”的全新居住理念，赢得了不少年轻白领的青睐，6000元/平方米的均价与九亭北区其他楼盘相比略高，但出众的品质仍使其成为继奥园后，九亭最吸引眼球的楼盘。
2.浦东大三林板块
浦东“大三林”的概念，其实就是“世博辐射区”的概念，广义上罗山路以西的浦东内外环间区域，包括上南、三林、北蔡以及南汇康桥的部分区域，都属于大三林板块的范围。当时的大三林板块在售新盘达到20个，各案竞争空前激烈。
10月：品质提升价值，未来域精装上阵（变相降价31%）
被环球翡翠湾“逼上梁山”的未来域，终于摸索出了一条“品质提升价值”的新路。10月30日，该案首批184套精装HOUSE全新出炉，引来500多组参观者和当天120套的认购，7980—11000元/平方米的价格，除去1500元/平方米的装修标准，与环球翡翠湾已不相上下。
11月：地杰国际城76折“复出”引发康桥房价直接“回归”两年前
11月26日，地杰国际城卷土重来，此番出击可用“低的更低”、“高的更高”来概括。“低的更低”：地杰新开的E街区均价比1年前首度开盘时的均价更低，5400元/平方米起价，6000元/平方米均价，已是3月均价的76折，创下了当时上海中环的最底价！“高的更高”：地杰国际城承诺对于首次置业的业主可提供高至8成的贷款，成为自宏观调控以来首个只需首付2成的楼盘。
地杰的“复出”，还把康桥的左邻右舍逼上了绝路。11月底，康桥半岛迅速作出反应，将其均价调整到了5600元/平方米，这一价格已回归到了2004年10月的水平。
2018年VS2005年行情对比
如今看来，促发2005年上海楼市那一轮深度调整的原因只有一个，那就是：强劲的基本面在更强劲的调控面前，暂时处于下风。那一年最高降幅40%的上海楼市，最终因为更强劲的基本面在2006年重占上风，很快就挺了过来！
因为当时，2010年的上海世博会近在眼前，狭世博会的东风，上海轨交里程从2000年的83公里，突飞猛进到2010年的400公里；上海常住人口从2000年“五普”（第五次全国人口普查）时的1674万，猛增到2010年“六普”时的2301万，十年净增人口627万，年均增长62.7万人（这一数字比2017年中国常住人口数量增长最快的深圳年增61万还要高！）
应该说21世纪的头十年，是上海城市建设和发展的“黄金十年”，犹如当下“后G20前亚运”时期的杭州！
然而，从2011年上海楼市实施限购以来，上海城市对外来人口的吸引力就开始逐年下降，上海常住人口在2015年首次出现，并在2015-2017年连续三年出现负增长！
2016年3月25日，非沪籍居民在上海买房缴社保年限由2年变5年，同年11月28日，上海又率先出台了旨在全面落实中央“房住不炒”和“去杠杆”精神的“沪九条”调控升级措施，将二套房首付比例提高到7成后，无论是刚需，还是改善型购房，都已“难上加难”。
2017年以来，上海又密集出台了土拍新政，商住叫停，公证摇号，租售同权，100％自持宅地，限制注册未满5年纳税不足百万的公司买房等一系列有的放矢的精准调控政策，让“长虹”了12年的上海楼市终于在2017年的5月，走到了这轮大牛市的峰顶53919元/㎡。
此后，上海房价开始连续阴跌，与2005年那次的大落大起不同，这一次，上海连续阴跌17个月，累计降幅还不到7%（目前最新的二手房成交均价仍有50464元/㎡），阴跌17个月后，才出现第一个扛不住大幅降价的在售楼盘。显然，无论是政府主管部门、开发商，还是购房者，相比2005年时，都成熟了很多。
但是，当下，我们所面临的国内国际形势，相比2005年时，则要严峻得多。内有“房住不炒”、“遏制房价上涨”和“居民去杠杆”等多条政策、金融底线叠加，外有中美贸易战持续升级、人民币不断贬值的困难环境，使得这次上海房价的下行调整，注定比2005年的那次要漫长得多，复杂得多，也困难得多，迄今未有见底迹象。
2005年的降价热销盘，
如今涨了多少倍？
我们从上文2005年上海楼市行情回顾中，摘选出15个当年的降价热销盘，和今日该盘房价做一个对比分析，13年过去了，上海楼市平均都有7-10倍的涨幅，个别板块（如：张江）涨幅接近12倍（近乎年均翻1倍）。
世上没有后悔药！
珍惜眼下的低位好时机
主城区苏州河以南的黄浦、徐汇、闵行、长宁、老静安，在去年峰值基础上，回落5-10%；
主城区苏州河以北的普陀、老闸北、虹口、杨浦、宝山，在去年峰值基础上，回落15-20%；
老浦东原先价格虚高的新兴豪宅区和老南汇周浦-祝桥一线以远的城镇，在去年峰值基础上，回落20-25%；
老浦东的中产聚居区，在去年峰值基础上，回落15-20%；
郊区各新城新市镇，在去年峰值基础上，回落15-20%；
就已经是底了！
就像炒股票一样，谁都不知道哪一天是真正的底，你不能奢望自己能踩到最底价入市！
在上一轮2005年，尚有上海康城的“加价退房”，专治各类“退房炎”！
我想那些2005年嚷嚷着并成功退房的人，现在一定是肠子都悔青了！
如今，日趋成熟的上海房地产市场，再也没有“后悔药”供应了！
笔者说句心里话：上海作为中国近百年来GDP始终稳居第一的“全球卓越城市”，如果你把眼光放远十年，在2028年时，回头再来看2018年，今日这点小挫折，算个毛线啊！
米宅（MizhaiPlus）
米宅智库百人团队打造
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