房地产对于我们每一个人的重要性，就不需要我多说明了。
人们对于高房价是又爱又恨，对于房地产税同样也是又爱又恨。
一方面人们希望房地产税的出台，能够遏制房价的疯涨。
另外一方面，人们又不希望房地产税收到自己头上，每年多一笔巨大的开支。
不过事实上，房地产税的出台从来不受我们个人主观喜好影响。
更多是国家从宏观经济层面考虑去是否推出。
这种情况下，不管我们喜欢房地产税出来也好，或者不喜欢房地产税出来也好。
都应该从房地产税是否出来，为什么出来，什么时候出来，从中去察觉到当前一个经济形势的变化，以及如何去顺应潮流。
这才是我们所需要思考的问题。
本文会就此做一个详细分析。
（1）什么是房地产税
很多人把房产税和房地产税搞混了。
这里我先做一个知识普及。
1986年9月15日我国就发布《中华人民共和国房产税暂行条例》。
由此，房产税实际上就已经在我国施行了34年了。
也就是说，实际上很多人提心吊胆的房产税，早就在34年前施行了。
这个房产税是很典型的“保有”税种，只要你持有房子，每年就需要缴纳。
所以34年前施行的房产税，实际上就是很多人所认知的“房地产税”。
不过为什么绝大多数人都没交过房产税，或者完全没感觉到房产税的存在呢？
这是因为我国现行的房产税，有很多免征范围。
比如说，所有个人非营业用房产是免征的，这意味着大多数房屋持有人都是不需要缴纳房产税的。
严格来说，如果房屋用于出租，则需要缴纳房产税，但在现实中实际上绝大多数个人出租房屋依然没缴纳房产税，国家在这方面追查力度也不强。
除此之外，其他比如大规模的商业出租用房等，则需要缴纳房产税。
所以，国家实际上已经收取了34年的房产税。
那么房地产税又是什么呢？
而房产税则只是针对房屋所征收的一种保有持续税种。
因此严格来说，房产税则是房地产税中的一种。
从上图我们可以看到，其实我国现行的房地产税收体系，已经有了琳琅满目的税种。
这其中房产税就作为保有阶段的主要税种，包含在了房地产税里。
而现在上面不断说要推出的房地产税，实际上就是把这些旧有的税种做一个整合，然后统一征收房地产税。
比如说新的房地产税，免征范围肯定不再是个人非营业用房产，顶多就是一套房免征而已。
这是房地产税的由来。
那么问题是，为什么要推房地产税呢？
（2）为什么要推房地产税
为什么要推房地产税，这就要从我国地方收入说起。
这一点，我们可以从最新公布的前4个月财政税务收入明细中，看出来。
我国今年前4个月，全国税收总收入为5.3万亿元，同比下降了16.7%。
这其中，契税是1766亿元，土地增值税1920亿元，房产税991亿元，城镇土地使用税741亿元，耕地占用税373亿元。
以上税种总计收入5791亿元，占总税收收入的11%。
因为比如说美国的房产税占地方税收的70%。
但其实也并不能这样直接拿来对比。
而我们国家的土地是国有的，比如我们所买的房屋产权是70年，土地仍然是属于国家的，名义上，我们只是拥有房屋的使用权而已。
所以实际上可以这么说，我国过去这么多年的土地出让金，实际上已经起到了美国房产税的效果。
这个土地出让金严格来说相当于70年的土地使用权一次性收入。
但问题来了，按照这个概念计算。
当房屋70年到期之后，土地要收回国有，那么这时候如果房屋所有人想要续期，理论上还需要再交一次土地出让金。
换句话说，在上面最早的想法里，应该是每70年收一次土地出让金，也就是每70年卖一次地，来保证地方财政收入。
然而，这个事情遭到了人们强烈而巨大的反对。
比如说，你花了200万买了一套房子，用了70年后，房屋到期了，需要你一次性缴纳房屋产值的70%费用，你会愿意交吗？或者说你交的起吗？
这相当于说，你房子70年到期后，你花200万买的房子，要再拿140万出来续期70年。
但这就涉及到巨大的问题。
首先大多数人可能没办法一次性拿出这么多钱。
其次，在我国因为土地是国有的问题，存在许多法理上的问题。
比如说理论上应该是只有土地出让金是70年收一次，那么在土地上盖的房屋的所有权是归购买人所有。
也就是房屋所有权是归个人所有，但土地归国家所有。
这其中要怎么计算70年到期后的房屋续期费用，就是一个巨大的问题。
比如说，这个交70%的房屋产值肯定不可能按照70年前的房价计算，那么以现在房价计算，又要怎么计算当前的土地出让金价格？
再比如，这个土地出让金如何平摊到每一个房屋上也是个问题。
总体来说，最大的问题还是，一次性跟人们收取70年的续期费用太过于高昂，人们一下子接受不了。
于是围绕着70年续期的问题，就想了另外一个办法，那就是推出一个全新的“房地产税”。
所以，土地出让金和房地产税，实际上通俗来说就是“全款”和“按揭”的区别。
土地出让金是一次性出售70年的土地使用权。
房地产税则是每年收一次房屋和土地的使用税收。
因为要等70年到期后，一次性跟人们收取70年的土地出让金续期费用，太过于高昂，大多数人掏不起这个钱。
所以就想通过每年征收一次房地产税，这样人们相对比较容易拿出这个钱。
这就跟按揭买房比全款买房更容易是一个道理。
这就使得，最终房地产税替代了土地出让金续期方案，成为了国家为了保障地方财政收入的首要方案。
按照当前《民法典》草案的内容看，住宅用地满70年后会自动续期。
此外根据新修改的《物权法》里也明确说明了，70年房屋产权到期后，只要缴纳少量的“物业费”就可以自动续期。这个物业费通常不会太高，
换句话说，实际上当国家决定70年房屋产权到期后，只用较少费用来自动续期的时候，就意味着房地产税的推出几乎是必然的。
为什么这么说呢？
美国的地方财政收入主要靠房产税，70%的税收收入都是房产税。
而我国过去几十年的地方财政收入，主要靠的是土地出让金。
但现阶段，我国的土地能卖的，好卖的基本也都卖光了。
所以，才会有房地产税。
并且，从当前各地方严重的债务问题上看，房地产税的推出，恐怕会远比很多人预想的要快很多。
（3）什么时候推房地产税
这个问题首先要看地方债务危机究竟有多紧迫。
为什么财政方面的人会有人跑出来喊“财政赤字货币化”？
原因是地方债务问题实在是太严重了。
这位支持财政赤字货币化的专家学者，之所以支持赤字货币化，是因为他认为目前财政状况实际上到了非常困难的地步，如果地方债务出现违约，会引发一连串市场反应，会对市场信心形成打击。
其实他还不敢明说，一旦地方债务出现违约，就意味着地方债务危机爆发，一旦形成连锁反应，就很可能不是一个局部影响，而会成为一个范围性影响。
目前我国地方债务问题，究竟严不严重？
其实大家都知道，很严重。
但这些地方债务问题，大都是过去这么些年，地方大手大脚花钱，胡乱投资，无效投资，甚至挥霍无度所致。
各种猫腻和问题大家应该都很清楚。
结果大手大脚花钱了这么多年，欠下一屁股债。
然后卖地也卖不动了，还面临高额的债务和利息压力，这一减一增，让地方财政自然压力大增。
但问题是，自己出了问题，就要自己负责，不能整天指望上面擦屁股。
用财政赤字货币化来解决地方债务问题，实际上变相鼓励地方去举债扩张。
按照当前地方的一些尿性看，只要你给他们兜底，他们以后会更加肆无忌惮的去挥霍无度的乱花钱。
所以早在2017年底，财政方面就明确表态，要打消地方债务上面兜底的幻觉。
所以，当前那些希望通过财政赤字货币化，来解决地方债务问题的人，实际上是在开倒车。
当前的地方债务问题，必须要由地方去想办法解决。
没钱了，就自己勒紧裤腰带，要有过苦日子的觉悟，而不能想着通过财政赤字货币化来打脸充胖子。
不过客观来说，如果今年因为疫情因素，导致出现地方债务违约的危机，也是上面所不希望看到的。
因为这很容易引发更大的连锁问题。
所以解决地方债务问题，必须要“开源节流”。
节流需要地方有过苦日子的觉悟，不再大手大脚乱花钱乱投资。
但开源上，则还需要国家支持。
如果财政赤字货币化因为人们的强烈反对，特别是央行的反对而被堵死的话。
那么房地产税就成为解决地方债务问题的一个首要“开源”选择。
从这个角度看，房地产税既然早晚都要推出，那么房地产税的推出是宜早不宜迟。
但为什么从2011年就开始每年都要说一下房地产税，然而这么多年过去了，虽然近两年对于房地产税推出的呼声力度越来越大，但一直都没能真正落地。
国家究竟是在顾忌什么？
其实就是房价。
（4）房价的阻力
目前国家对于房价的态度一直是十分明确的。
首先“房住不炒”是国家大战略，如果房价继续疯涨必然会严重透支我国的未来，只靠房地产作为支柱产业，会严重消耗社会的创造力。
所以，首先房住不炒是肯定不会动摇的，国家并不希望看到房价再一次疯涨，也不可能把房地产再拿来做为刺激经济的夜壶。
这个上面已经在多个场合都强调过。
实际上，我们当前的货币政策之所以这么小心翼翼，不敢全面降息，很大一部分原因，也是怕刺激到房价，导致房价进一步疯涨。
但问题是，国家不希望房价进一步疯涨，但更不希望看到房价出现大幅度下跌。
本来我国银行的不良贷款问题就一直是比较严重，如果房价下跌，首先会冲击银行体系的稳定和安全。
其次，我国的货币发行，除了锚定外汇储备之外，更大一部分是锚定于“房地产”。
这其实并不奇怪，因为像美国的货币发行，有一部分也是锚定于房地产。
2019年初，在美联储的资产负债表中，国债占比为54.8%，房地产抵押债券占比40.51%，二者合计达95.31%。
也就是说，美联储发行货币，一部分是锚定于国债，另外一部分是锚定于房地产。
而我们央行发行货币，锚定物主要也是有两个，一个是美元，一个是房地产。
我们打开央行的资产负债表可以看到，目前央行的外汇占款达到21.2万亿元，占央行总资产的58%。
这个外汇占款就是指美元/美债，是我们人民币发行的主要锚定物。
而在央行的资产负债表里，除了外汇占款之外，最大比例的就是“对其他存款性公司债权”。
这个“对其他存款性公司债权”是什么意思呢？
这是指，央行对银行的再贴现、再贷款、逆回购操作和结构性货币政策工具余额等所形成的债权。
我们平常听到的MLF之类的，实际上就是指央行借钱给银行。
那么银行从央行那里借到钱之后，就会在央行资产负债表里形成这样的债权。
从2013年开始，央行一直通过这样的形式，来把一部分货币发行锚定物，绑定在银行身上。
实际上，在2013年央行的资产负债表里，外汇占款比例一度高达83.29%。
那时候可以说央行发行货币完全锚定于美元。
不过2013年之后，央行不断通过借钱给银行的形式，来降低外汇占款比例。
所以这个外汇占款比例才从83%，降低到了58%。
而对其他存款性公司债权比例，也从6.4%，上升到了31.5%。
外汇占款比例的下降，刚好是对其他存款性公司债券比例的上升。
而我们知道，银行的对外贷款里，34%都是房地产和个人房贷。
所以，央行印钞锚定于银行，实际上也就变相锚定于房地产身上。
因此，一旦房价大幅度下跌，不但冲击银行的稳定和安全，更会直接冲击人民币汇率的稳定。
这使得，对于国家来说，肯定是不希望房价出现大幅度下跌。
房价可以小跌，也可以小涨，但绝不能大跌，或者大涨。
这就是我们国家对于房价的宏观调控底线。但这只是主观愿望，能否做到两说
搞清楚这些内在逻辑，实际上你们会对当前我国的一些宏观政策有更清晰和深入的了解。
这种情况下，房地产税就会变成一个很重要的调控房价的工具。
过早推出房地产税，有可能会导致房价下跌。
所以从国家角度看，可能会在一系列财政刺激手段出来后，而房价又隐约有要继续上涨的势头时，才有可能在一个比较恰到好处的时机，来推出房地产税。
这样一来，房地产税就会变成国家遏制房价上涨的工具，同时可以满足当前实体经济对于央行加大货币刺激政策的需求，并且还能解决或者说缓解地方债务危机的问题。
不过总体来说，房地产税虽然有可能成为真正解决地方债务危机的手段。
但问题是，这玩意其实是救缓不救急。
房地产税的推出，我个人看最快也得明年，最迟2025年之前会推出。
而今年的世界经济危机，对于地方财政的巨大压力，是实打实的近期主要压力。
要解决今年地方债务问题，还需要上下一起努力，去缩衣节食，去开源节流，去共同想办法解决，而不是想着财政赤字货币化这种懒人思路。
至于房地产税，从目前情况看，未来是肯定会推出的。
就像上面说的，当国家决定70年房屋产权到期后自动续期，不再重复收取土地出让金的时候，就已经说明房地产税的推出是必然的。
因为严格来说，土地出让金和房地产税是存在部分重叠的嫌疑，所以二者只能取其一。
因此房地产税是肯定会推出的，这一点大家要有心理准备。
快的话，可能明年就能看到房地产税的落地了。
至于今年会不会出来，我个人是觉得虽然有一定的可能，但概率相对比较低。
不过总体来说，房地产税落地的先决条件，比如说不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网，等等都已经在过去几年里陆陆续续落地了。
这使得房地产税的推出，已经没有多大障碍，剩下的只是时机问题。