因为要结合统计局公布数据的情况讲，有很多事情没法说透，所以呢，就含含蓄蓄“点到为止”。
我就想着，今天把话说透。
01
关于房地产行业的未来，我认为最重要的数据指标，就是：
全国房地产销售额。
简单来看，这个数据直接反映了全国商品房销售规模，但如果看底层逻辑，却间接说明了三个维度的情况。
1、房企的现金流。
2、土地财政。
3、未来销售量额
从过往数据看，中国楼市的繁荣程度、房子的价格与全国房地产销售额呈现正向关系。
来，我们先看看2015年至2023年，这8年的全国商品房销售额是多少（下文简称：房地产销售额）。
2015年，全国商品房销售额8.7万亿；
2016年，全国商品房销售额11.7万亿；
2017年，全国商品房销售额13.3万亿；
2018年，全国商品房销售额14.9万亿；
2019年，全国商品房销售额15.9万亿；
2020年，全国商品房销售额17.3万亿；
2021年，全国商品房销售额18.1万亿；
2022年，全国商品房销售额13.3万亿；
20233年，全国商品房销售额11.6万亿
从数据维度看，从2015年开始，房地产销售额每年都保持了1万亿到2万亿的增长。
甚至在2019年、2020年、2021年“口罩”这三年也是如此。
直至2022年，三道红线拉爆房企，让房企高周期的模式无以为继，房地产销售额才从2021年峰值的18万亿下降至2023年的11.6万亿。
那么，从顶峰到现在，房地产销售额收缩了多少呢？
按官方数据上是18.3-11.6=6.7万亿。
按我自己的推算，如果计算工抵房、政策性团购等等。
真实的市场成交额，应该在10万亿上下的规模。
从数据维度看，确实如此。
恒大负债2万亿，碧桂园1.6万亿，融创1.8万亿，这三家加起来合计是5.4万亿。
再加上各种爆雷中小房企的负债情况，那么6万亿到7万亿肯定是有的。
2015年的棚改货币化安置，从政策落地到楼市陆续去库存，整整用了3年才投放了7万亿。
这意味着什么？
但我们都清楚，2024年房地产销售额不可能攀升。
02
为什么2024年的房地产销售额不可能攀升。
不是说PSL释放了3500亿高能货币吗、不是说启动1000亿购买商品房做保障房吗、不是说启动21个城中村改造吗..........
是的，即便这些利好悉数落地。2024年的房地产销售额也不可能攀升。
因为楼市供应量已经锁死。
2023年全国商品住宅新开工面积仅为6.9亿平方米，同比减少20.9%
意味着2022年商品房新开工面积比2021年14.6亿平米同比下跌了39.8%，仅为8.8亿平米。
而2023年在2022年的基础上，进一步下跌了20.9%。
从数据维度，大家或许会说：我去，10年新低。
但我告诉大家，现在的开工建设量，不是10年新低，是历史新低。
因为2008年的开工建设量尚且有10.3亿平米，而2023年的开工建设量仅为6.9亿平米。
我举个通俗易懂的例子，来回答~
我们不知道包子店在未来能销售多少包子，但可以通过剩余的面粉重量，估算出未来销售包子的数量。
那么，2024年的全国房地产销售额大概是多少呢？
2008年房地产销售总额是2.5万亿，但2008年全国房地产均价是3919元/㎡，2023年的全国销售均价是10864元/㎡，约是2008年的2.5倍
按6.9亿平米推算，大概是7.5万亿的销售额。
意味着2024年的房地产销售额大概在8万亿到9万亿（官方数据）；
我估算市场购买力带来的成交量大概在7万亿上下浮动。（剔除保障房整售和工抵房等）
也就是说，2024年房地产行业的规模，仅为2021年高峰期的43%.
那么，剩余的57%呢？
蒸发了啊
伴随着房企销售额的下滑，跟着一并蒸发了。其实就是债，债务出清，今天不细讲。
增加面粉，有没有可能增加销售包子的可能呢？
我告诉大家，2024年很难增加供应量，原因有三点。
第一点、周期。
从土地到项目，开发建设周期需要1-2年，就算明天楼市交易量就暴涨，就算房企后天就增加开工建设量，2024年也建不出来。
说白了，临时增加供应量，在12个月内无法到达预售状态。
说白了，来不及了！
第二点，库存量。
现在楼市还有一个关键点，就是：库存量太高了。
那么，大家猜测一下，现在全国的库存量之和是多少？
全国住宅竣工未售面积6.7亿㎡。（截止：2023年12月）
这6.7亿平米的库存量是近7年最高。
这已经非常接近2015年和2016年的6.9亿㎡、7.1亿平米了。
在这种情况下，房企不可能追加供应量。
第三点：国央企缓慢开发
这轮楼市周期，还有一个非常显著的特征：就是城投拿地。
和三道红线一并出台的调控政策，还有一条很牛掰，就是集中供地。
城投在这三年里面拿了多少地呢？
地块数量到达50%
也就是说，在未来的楼市供应体系中，如果放量供应，那么城投等国资背景的开发商，才是真正的供应大户。
但事实，2021到2023年这三年里面，城投真正开工率仅为25.23%。
更糟糕的是，这些开工的项目中，总开售率仅为40%、
也就是说，尽管城投拿地数量达到50%，但产能释放非常低。
目前楼市供应，仍然以地方城市、国央企、民企为主，尤其是地方国企，开工建设量已经超过了70%
就算需求端一夜之间复苏，就算央行大输血，购房者嗷嗷叫，市场也没法提高供应量。
大家想啊，在土拍数量和开工建设进度下滑，库存高企的前提下，2024年供应增加的概率为“0”
这轮楼市寒冬，已经形成负反馈，就是房企爆雷，导致大部分房企都不敢拿地，就是拿地也不开发，就算开发也不取证.......
反正房企目标就一个：减少成本支出，增加销售额。
这带来的连锁反应是非常、非常、非常剧烈的。
我简单给大家推演一下。
2023年开工建设量是6.9亿平米，销售额是11亿（官方数据），我估算市场真实成交在10万亿上下。
那么，2024年总销售额是按7到8万亿计算，按房企以销定产的逻辑，2024年会进一步减少开工建设量。
那么2024年的开工建设量预计在5亿平米上下浮动。
我去，这意味着什么？
意味着中国房地产行业规模在2025年，就算库存周期见底，房地产行业规模将蒸发超过10万亿。
2025年，全行业规模收缩至5万亿-6万亿附近，仅为高峰期的三分之一。
在楼市下滑背景下，买房要注意什么，可以阅读《》
03
最后简单说几点。
1、寒风中的房企
房企的问题说多了都是讲故事，就一个字：钱
不管三支箭还是白名单，不管座谈还是帮扶，最后都得落到执行两字上。
也就是说，谁给钱，给多少，怎么给钱。
从目前的情况看，现在已知的做法就是PSL和房票，会定向输血给房企，然后房企拿着钱把银行的“债务磨平”。
但从目前PSL和房票的“释放的能量”来看，远远不够。
我预判按照现在的情况，未来两年合计蒸发将在10万亿左右。
这也意味着，房企这“窟窿”太大了
由此，我有两个预判：
1、要么增加“定向”输血工具的资金池，无论是房票还是PSL，亦或者央行创新；
2、要么激活市场端，让刚需走入售楼处，汇聚成“资金池”
我认为，大概率我们在2024年既能看到输血的资金池，也就是创新地“发钞”工具给地方城市，然后刺激购房者。
我一直认为，接下来应该降税。
比如购房抵扣个人所得税、企业购买商办类产品抵扣企业所得税等等。
总之，除了我之前说的降低首付、降低利率，降税是大概率。
2、购买二手房。
现在2024年的房地产销售额进一步下滑，也就意味着房企爆雷的步伐不会停止。
唯一的变量就是输血。
但从目前的情况，银行借债给“拟爆雷”房企，会引发银行业的系统性风险。
所以，银行接受“拟爆雷房企”的抵押物借钱，这种概率很低。
那么，怎么办？
一定是创造需求，来消化库存，才能合理给房企输血，房企才能给银行偿还贷款。
也就是说，一切看爸爸。
在这种情况，我奉劝购房者不要用你们的半生辛苦钱去对赌宏观政策，还是老老实实购买二手房。
3、价格呢？
统计局公布2023年房价上涨6.67%
所以啊，你们不要说什么体感啊，不要说什么70城中有69城都步入下跌行列的“童言童语”。
成人世界的逻辑是：
2023年第四季度不限价政策落地，很多城市不限价地块完美土拍，这批不限价的优质地块预计最快在2024年年底入市。
你们猜，叠加产品迭代这房子会怎么样？
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！