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2024.08.23加拿大
01
个人买卖住房双方涉及的税费
无论是买方还是卖方，在房屋交易过程中都涉及到多种税费。
1.买方（受让方）
（1）契税：适用于购买住房的税种，根据房屋面积和购买套数不同，税率有所变化。
（2）印花税：目前对个人购买住房暂免征收。
2.卖方（转让方）
（1）增值税及附加税：包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
（2）个人所得税：对出售住房所得征收的税种。
（3）土地增值税：目前对个人销售住房暂免征收。
（4）印花税：目前对个人销售住房暂免征收。
02
个人买卖居住用房双方涉及的税费
（一）买方（受让方）
1.印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
2.契税：
（1）个人购买住房的不同情况
个人买房涉及印花税、契税的政策参考：《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）
a.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
b.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的。
c.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
案例1：2024年4月中国公民肖某首次购买普通住房一套(属于家庭唯一住房)，面积85平方米，合同总价544000元，金额不含增值税。当地规定契税税率为4%。
解答：对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。所以肖某购买该住房应缴纳契税=544000*1%=5440（元）。
（二）卖方（转让方）
1.增值税及附加税
（1）个人转让购买的住房征税情况
政策参考：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
案例2：2024年7月，张某销售一套住房，取得含税销售收入460万元，该住房于2023年3月购进，购进时支付房价100万元、手续费0.2万元、契税1.5万元。
由于张某销售未满两年的住房，因此需要全额缴税，所以张某销售住房应纳增值税=460/（1+5%）*5%=21.90（万元）
（2）个人转让住房免增值税的情况
a.个人销售自建自用住房。
b.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
上述为个人销售住房时增值税的情况，由于城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加为增值税的附加税，因此缴纳增值税的同时也不可以忘记这3个附加税的存在。
2.个人所得税
（1）居民换购住房的个人所得税规定
a.自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
政策参考：《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第30号）、《财政部税务总局住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2023年第28号）
案例3：2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，小杨在同一城市重新购买了一套住房。新购住房金额为300万元，以上金额均为不含增值税价格。小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件。
由于新购住房金额＞现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。
如果小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为：150÷240×4=2.5（万元)。
（2）个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。
对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。若不能凭原购房合同等有效凭证，即根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号)第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
财产转让所得以个人每次转让财产取得的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。
张先生出售房屋应纳个人所得税税额=(350-165-0.01-2.2-12)*10000*20%=341580(元)。
（3）个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
（4）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
（5）房屋产权赠与个人所得税征免的情况：
3.土地增值税
（1）对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（2）个人无偿赠与的不动产是住房的，暂免征收土地增值税。
参考文件：《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
4.印花税
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
03
常见问题
外籍个人是否适用财税〔2016〕36号文附件3第五条的个人转让住房的免税规定？
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，其中，个人，是指个体工商户和其他个人。
同时财税〔2016〕36号文规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
从上述政策规定上看，“个人”并没有将外籍个人排除在外，因此，外籍个人销售境内购买满2年的住房可以按规定适用上述免征增值税政策。
个人在房产证上换成配偶的名字，是否需要缴纳契税？
根据《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）第六条的规定，有下列情形之一的，免征契税：（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
根据《财政部税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部税务总局公告2021年第29号）第一条规定：夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）文件，对个人购买住房，符合一定条件的可以享受契税优惠政策。该优惠政策中的个人是否包括外籍个人？
根据《中华人民共和国契税法》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。其中，税法所称个人对国籍没有具体限制规定，应包括中国大陆居民、港澳台居民、外籍人员等。
相应的，《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定的个人购买家庭唯一住房和第二套改善性住房契税优惠政策中，对享受优惠的个人也没有具体限制规定，应包括中国大陆居民、港澳台居民、外籍人员等。
04
政策依据
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部税务总局公告2019年第74号）
《中华人民共和国契税法》
《中华人民共和国印花税法》
《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）
《财政部税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部税务总局公告2021年第29号）
《中华人民共和国城市维护建设税法》
《中华人民共和国个人所得税法》
了解并掌握这些税费政策，能够有效帮助您在房屋交易过程中避免不必要的经济损失。希望本文提供的详细解读能够为您带来实用的指导和帮助。