[摘要]本市3月30日发布“国五条”细则的落地政策，这份被称为“京十九条”的政策，首次将二手房市场纳入本市调控体系。
转让200万元商品房
商品房出售时“原值”
地税部门明确，今后二手房交易者在进行个人所得税纳税申报时，须按规定提供据以证明房屋原值的相应凭证。
对于能够提供房屋原值相应凭证的，税务部门审核相应凭证后确定房屋原值。纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值；纳税人不能提供房屋原值相应凭证的，税务部门将通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。
出售保障性住房
暂不预征土地增值税
“为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管，按照有关规定，结合本市实际情况，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率。”昨天，市地税局表示，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。
记者查询“京十九条”发现，为充分发挥税收政策的调节作用，本市将根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率，加强预征和清算管理，加大稽查力度。
市地税局明确：房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的5%预征土地增值税。
算账：
“豪宅”税更高普宅影响小
购买不满5年的豪宅（非普通住房），将对房屋收取5.5%的全额营业税，3%的全额契税，以及按原房主售房的差额收取20%的个人所得税。
这也就意味着，如果要出售这套豪宅，全额营业税、全额契税、个人所得税3项相加，交易方应该缴纳103万元的税款。
但这些税款，只在针对不满5年的非普通住宅时全额征收。链家地产分析师张旭说，针对非普通住宅按全额征税，也体现出政府正在采用更严厉手段，通过纳税抑制房地产投资投机型需求。
如果购房人出于改善的目的，购买一套满5年的二手房，但房主名下仍有其他房产，又应该怎么纳税呢？张旭测算，首先这套房将免除5.5%的营业税，但契税需要按照3%缴纳，同时房主也要缴纳所得的20%作为个人所得税。
如果购房人购买的是已经满5年、90平方米以下的普通住房，又是房主名下惟一一套住宅，其如今的纳税额度和此前并没有变化。张旭说，针对这类“刚需”二手房，新政前后都免去个税，也免征营业税，售房人只要交纳1%的契税即可。即无论房主此前用多少钱购买，只要房源仍属于普通住宅，只需交纳1%的契税，也就是说，如果购房人在城内买了一套售价200万元的小房，虽然和缴纳个税的房源价值相等，但整套“刚需”房应缴纳的款项，仅为2万元。
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普通住房标准
2011年11月，本市调整了普通住房标准，也就是市民口中的“普宅”标准。认定普通住房的标准为住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。
在同时满足以上3个要求的基础上，普通住房的售价还不能高于所在位置的价格上限。按照本市规定，其价格上限为四环内北部地区为每平方米38880元、南部地区为每平方米34560元，四至五环北部地区为每平方米32400元，南部地区为每平方米28080元，五至六环北部地区为每平方米25920元，南部地区为每平方米21600元，六环外地区为每平方米17280元。
本市要求，符合新的普通住房标准能够享受税收优惠政策。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减按1%税率征收契税。
“京十九条”发布后工作日
过户交税不着急大厅服务不断顿
本报记者耿诺实习生杨丽娟
上午还有座儿下午仍可取号
11时整，大厅的等候席中还有一半是虚位，和前几天相比，整个大厅的办事人员似乎“蒸发”了一半。因为本市暂停网签业务，大厅中7个网签窗口也暂停服务。
自“国五条”细则发布之日开始，由于担心北京调整个税缴纳方案，本市迎来了房地产交易的高峰。为了应对市民提问，海淀房管局办事大厅的咨询台前，时曾经站了7位工作人员回答问题。而昨天记者赶到时，咨询台的工作人员已经缩减到4人，包括记者在内，只有两个人在提问。
“瞅这架势，不着急的市民中午前后，甚至下午来取号，当天都办得上，估计最近办事人员会大幅减少，市民不用起大早来排队了。”咨询台的一名工作人员说。
记者还从丰台房地产过户大厅了解到，截至昨日15时，丰台区才发出了200多个办理业务号，还有100多个号可以领取。
房子已网签市民不着急
“5月15日再来交税啊，成！”在海淀区房管局办事大厅楼上就是交税大厅，刚刚办完交税预约的王女士一脸轻松。“房子已经办了网签，按照原来的办法交税，那就什么时候交都成了，不着急！”
从3月初“国五条”细则颁布开始，王女士就处在一种很焦躁的状态当中，急着将自己名下一套位于西四环的一居室出售，反复催促中介抓紧办理房屋核验、购房人资格申请。上周和购房人办完网签手续的她，本来还担心赶不上交税而被新政卡在节骨眼上。但上周六出台的“京十九条”规定，进入网签环节的房源可以按照原方案交税，王女士提着的心，总算放下了。
“网签办了就行，税还按房子总值的1%交。反正买房人的贷款也要等，已经排上号咱就不着急了。”王女士长长舒了一口气。
“已经网签的，慢慢办就可以；还没网签的，也得等到网签重新启动后再走流程办理过户手续了。最近这几天应该不忙。”一名工作人员说。
绿色通道人性化服务仍继续
3月中旬，由于各区县房屋登记大厅办理购房资格核验、网签、产权登记等业务的群众增加较多，各区县都在原有绿色通道不变的情况下，新增网签和购房资格核验绿色通道，并为老年人、残疾人以及行动不便的群众优先提供服务。
“京十九条”公布后，虽然交易大厅的人少了很多，不过，记者询问工作人员得知绿色通道等人性化服务措施仍然继续执行，老年人、残疾人以及行动不便的群众等仍被继续提供优先服务，在大厅的公告栏上，这一规定也很显眼。