房地产企业地上车位，地上车库，地下停车位税收争议总结
作者：宁静致远中国注册会计师
问题：
一、地上停车位一次性收取租金营业税如何缴纳是否缴纳土增税
二、地上车库，是否缴纳土增税出租是否缴纳房产税
三、地下车位，人防-非人防;是否缴纳土增税出租是否缴纳房产税是否缴纳土地使用税
具体分析如下;
国税发2009第31号文(第33条)：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
作者观点：
一、地上车位、车库
1、租赁合同：
与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的停车位要缴纳租赁业营业税，不缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的车库及储藏室要缴纳租赁业营业税，不缴纳土地增值税，缴纳房产税。
2、销售合同：
签订车库(位)销售合同的，不论是否取得产权证明，均按销售不动产征税。缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同，视同销售，按销售不动产征税，缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
签订主房销售合同赠送车库或车位，属于价外收入，均按销售不动产征税。。缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
对房地产开发企业销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物征收土地增值税时，所适用的预征率、清算率和核定征收率等应与买受人房屋所属类型(普通住宅、非普通住宅)一致。
二、地下车位
国税函[2005]83号：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业--租赁业"征收营业税。这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。
房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。应该按照租赁业缴纳营业税，不征收土地增值税，需要缴纳房产税。
房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入，按照销售不动产缴纳营业税，按照非普通住宅缴纳土地增值税，不需要缴纳房产税。
各地答疑精解：
一、房地产公司卖车库是否缴纳“土地增值税”
对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税
二、房企将车库或者停车位转让，是否计入房地产转让收入
凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除项目。
单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
三、广西税务答疑：
广西地税明确关于房地产开发项目中车库(位)的税收政策(本公告自2013年5月1日起执行。自治区地方税务局2013年4月3日)
关于房地产开发项目中车库(位)的税收政策问题
(一)房地产开发企业销售车库(位)，并与买受人签订车库(位)销售合同的，不论是否取得产权证明，均按销售不动产征税。
(二)房地产开发企业、物业公司与买受人签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同，且合同价款相当于同一小区或同一地段的车库(位)销售价格的，应视同销售，按销售不动产征税。
(三)房地产开发企业、物业公司与使用人签订车库(位)租赁合同，按月(季、年)定期收取一定数额租金的，按租赁业务征税。
(四)房地产开发企业、物业公司销售杂物房、阁楼等建筑物的，按上述情形处理。
(五)对房地产开发企业、物业公司销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物征收土地增值税时，所适用的预征率、清算率和核定征收率等应与买受人房屋所属类型一致。
(六)买受车库(位)，不能取得产权证明的，不征收契税。
四、地下人防车库转让收入是否预征土地增值税
房地产开发企业利用地下人防改造成地下车库，将开发地下车
库转让，转让收入是否预征土地增值税
答：国税发[2006]187号文件第四条第三款：房地产开发企业开
发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、
物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、
托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
五、财税[2009]128号关于地下建筑用地的城镇土地使用税问
题
对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按
规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土
地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证
或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积
计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征
收城镇土地使用税。自2009年12月1日起执行。
六、问：土地增值税清算时，地下车位的收入、成本是否核算若地下车位产权不转移，收入不纳入土地增值税清算的话，成本是否纳入总成本进行土地增值税清算呢
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
对未经许可建设地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。
对作为公共配套设施(包括人防设施)的地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，计入公共配套设施成本，应按规定的办法分配计入各类可售建筑面积(包括可售的地下建筑面积)成本中。
对可售地下建筑面积，在计算土地增值税时，不分摊取得土地使用权所支付的金额，开发土地和新建房及配套设施的成本(不包括不经许可建设的成本)即房地产开发成本，除了只可归集于地上建筑的成本(如地上建筑特定的装修、设施成本等)外，一律在地上可售和地下可售面积之间平均分配。
另外,根据《物权法》第五十二条的有关规定，国防资产属于国家所有，并且建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位产权属于国家。《中华人共和国人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者”。因此，投资者即开发商可以将人防工程改为停车位出租获益，但不能将之售卖，更无法办理产权证。
七、辽宁省地方税务局转发<国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知>的通知辽地税函〔2009〕188号
第一条：对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
八、青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知青地税函[2009]47号
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入;利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
九、浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答
答：根据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：以出售或者其他方式有偿转让房地产并取得收入的行为，应按规定缴纳土地增值税。
十、天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知
津地税地[2011]24号
关于地下车库收入与成本归集的问题
实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：
(一)有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本准予扣除。
(二)转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。
以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。
十一、湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知
鄂地税发[2008]211号
关于地下人防设施清算处理问题
对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施，其成本、费用可以扣除。对加以利用的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，对其取得的收入也应纳入核算增值额。
十二、新疆维吾尔自治区地方税务局关于转让人防设施、地下建筑征收土地增值税问题的批复
新地税函〔2010〕192号
石河子地方税务局：
你局《关于土地增值税有关问题的请示》(石地税发〔2010〕41号)收悉。经研究并请示国家税务总局，现答复如下：地下人防设施、地下建筑等，属于地上建筑物的范畴，因此，对其销售转让的，应按规定征收土地增值税
十三、辽地税函〔2009〕188号
关于出租地下停车位问题
对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
缴纳土地增值税，不缴纳出租房产税。
十四、出租地下车位使用权合同20年一次性收取是否应当缴纳土地增值税
2009年06月29日:国家税务总局纳税服务司
答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业———租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。
地下停车场以长期租赁的方式，与业主签订长期租赁合同，开具租赁业发票。
企业在土地增值税清算时有部分地下停车位以赠送的方式和房屋一起销售，赠送的地下停车位是否视同销售如果不视同销售其成本是否可以扣除。
答：赠送的地下停车位不视同销售，其成本按规定扣除。
十五、房开企业出售地下车位使用权
1、按“服务业——租赁业”5%征收营业税。
根据《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)第三条规定：‘出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有规定计算征收房产税”的规定，对出租方式经营地下车位所取得的租金收入，应按12%的税率计算征收房产税。”
如果对房地产开发企业长期出租的地下车位，一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
因此，对长期出租视同销售的地下停车位不征收房产税
2、转让人防设施如何进行税务处理
问题内容：
公司整体转让一处商业房产(商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内)，包括地下停车位(地下停车位属于人防设施，无房产证)，请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种
房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。
国家税务总局2011/02/11
3、地下停车场位于公路下方，是否应征收土地使用税
答：依据《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第四条，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。
其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;
未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
4、配套设施所得税与土地增值税的处理：
(一)非营利性，且产权属于全体业主所有，无偿赠送给地方政府、公用事业单位的。
税务处理：按公共配套设施费直接列入成本
(二)营利性的、产权属于开发企业的、产权未定的、无偿赠送给非地方政府、公用事业单位的税务处理：视其用途而定。
1、自用的：视为自建固定资产。随着折旧摊销价值。
2、非自用的：视为开发产品，随着开发产品的出售，列入成本。
配套设施处理：
(三)地下基础设施形成的车库：
税务处理：按照公共配套设施费处理，即摊入成本。
虽然是营利性的，但是根据文件第33条规定，可以计入公共配套设施费。
但是，在会计上计入公共配套设施费，如果开发企业没有按照《物权法》第74条，对地下车库的产权加以约定，按照“成本说”，业主可能主张对地下车库的产权。在法律实践中，开发企业有败诉的案例。
摘自房地产会计网：地下车库的税务处理不错，现摘录于此。
在实际工作中中，地下车库大致分为三种：
1、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊;
2、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊;
3、开发商将地下人防设施作为地下车库。
在地下车库的处理中，又分为出租、销售、或自用等几种情况。每种形式的处理都不太一致，应根据业务的实质，进行财税处理。
一、开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：
开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本----公共配套设施(地下车库)之中，完工后结转至开发产品----地下车库之中。
1、对外出租的税务处理：
地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。
土地增值税：因未发生权属转移，不涉及土地增值税。
土地使用税：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”
企业所得税：根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
因此收到的租金全额作为收入计征所得税，而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税。
印花税：租赁收入的千分之一。
2、对外出售的财税处理：
营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加。
土地增值税：单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。
房产税：与住宅等开发产品类似，已销售的地下车库不交房产税。
土地使用税：产权已转移部分，不交土地使用税。
企业所得税：与销售住宅所得税处理相同。
印花税：按销售不动产税率万分之五申报。
3、自用的地下车库财税处理：
二、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊:
开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库，其建筑面积已分摊，其成本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。根据国税发[2009]31号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此其建造成本归集在开发成本---公共配套设施费，最后分摊至可售面积成本之中。
如果开发商将该非营利性公共配套的地下车库用于营利性，其财税处理与“开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊”形式相同。
三、开发商把地下人防设施作为地下车库：
利用地下人防设施形成的地下车库，权属争议较大。到底开发商有没有权力享有地下人防车库的收益权有很大的争议，这在一定程度上影响了财务人员的财税处理，因此很有必要对地下人防设施的权属及收益权进行确定。
根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第一条凡使用人防工程的单位和个人，应向当地人防部门提出申请，经审批和履行立约手续后，方可使用。已经使用人防工程而未履行立约手续的，应补办立约手续。
第二条人防工程及其设备、设施是国家财产，平时使用应本着有偿使用的原则，交纳使用费。使用国家拨款或按国家规定地方筹集的人防经费修建的人防工程，由人防部门收费。
《物权法》第五十二条国防资产属国家所有。
由此可见，地下人防设施权属应为国家所有。对于地下人防设施为国家所有这一点无任何怀疑，但“谁投资，谁收益”中的投资主体有相当的分歧。持“销售成本说”观点的人认为，开发商已经将车库的投资成本分摊到可售面积成本之中，即全体业主在购买房屋的同时也为车库付了款，那么投资主体在最后看来应该就是业主，开发商相当于只是事先垫付了该投资成本，那么车库的所有权理应归全体业主所有。持“登记凭证确权说”观点的人认为，地下车库是开发商自己根据国家要求投资建造的，根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”规定及“谁投资，谁受益”的原则，虽然最后成本都分摊至可售面积中，但合法建造应当属于原始取得的一种方式，应自事实行为成就时发生效力，开发商在建造后拥有地下车库初始产权应当无可争议，开发商有收益权或使用权也应无争议。
这两种观点来讲，似乎都有一定的道理。2007年10月1日实施的《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这条规定从形式上似乎明确了地下车库的权利归属，但在实际意义上讲，该条规定概念也很模糊，同样未明确规定产权归属。我们只能从该条规定的法理上推断，如果地下车库是开发商投资建造并已经规划、建设行政主管部门批准，开发商应当拥有地下车库的所有权(至少在形式上拥有)，否则开发商怎么有权利出售、附赠或出租呢另外从立法的本意来讲，作为独立设施的地下车库，如果不允许开发商销售或出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性。另外从某种意义上讲，鼓励开发商建造地下车库并允许其拥有产权，在提高土地利用率同时，还有利于资源的优化配置，实践中也表明了政府部门默认了开发商对地下车库的收益权。
1、随商品房销售转让车位使用权(买房送车位使用权)：
营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附加。
土地增值税：房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
房产税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。
土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。
所得税：其收入并入房屋销售总价，成本已分摊至可售面积成本，其所得税与销售商品房性质一样。
印花税：其价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销售不动产万分之五交纳。
2、单独转让车位使用权：
单独转让车位使用权分为有限期限(短期)内转让和法律规定年限内(长期)转让。有限年度内(如1年)是相对于在法律规定年限内(如70年)而言，在有限年度内出租**律期限或长期来看，其车位使用权人可能会变更，而在法律规定期限内转让使用权，抛开产权归属的角度，单从融资租赁角度来推论，租赁期相于于可使用期限，性质上和销售已无实质区别。
有限期内(短期)转让车位使用权：
有限期内转让车位使用权即通常所说的租赁车位使用权。
土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。
土地使用税：单独建造的地下人防车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不是单独建造的不征收。各地政策执行不一样，如上海对于地下人防设施，不论营业使用或非营业使用，不论出租或自用，都不征收土地使用税。而且要注意的是，如果地下人防设施是连着地上建筑物的话，对地下人防车库占地征税，由其地上和地下所占同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。且对单独建造部分所占用地面积暂按应征税款的50%征收土地使用税。
印花税：按租赁金额的千分之一交纳。
法律法规年度内转让车位使用权：
法律法规年度内转让车位使用权前面已讨论，实质与销售并无二致。
营业税及附加：不管是开具服务业---租赁业发票或销售不动产发票，营业税及附加一样按5.5%计征。个人倾向于开具销售不动产发票。
土地增值税：房开企业与购房人签订合同，将地下停车场所法律法规期限内的使用权(如房屋使用年限70年)转移给购房人，向购房人取得的转让车位使用权收入并入非普通住宅收入，计征土地增值税。
土地使用税：不涉及
房产税：开发商如果与业主签订的车位租赁合同，租赁期达到了法律法规规定的年限，即达到业主所购房屋年限，则应视同销售车位，不再征收房产税。
所得税：按收到的价款作为收入，计征所得税。
印花税：按销售不动产万分之五交纳。
3、开发商自用地下人防设施
开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等等。
营业税：如无营业收入，不涉及营业税。
房产税：根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)第一条、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。房屋折算比例由各省规定。
所得税：无收入不涉及
印花税：不涉及
需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。
[房地产]公共配套设施费如何归集与分摊(请各位老师指教!)
公共配套设施费土地增值税和所得税处理差异
[经验]小知识——开发成本中的“基础设施”与“公共配套设施”区分。
[房地产]对开发成本—配套设施开发科目的核算有点混乱
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