契税是一种财产税，是通过转移土地和房产的所有权而向房产所有人征收的。土地是指土地使用权的转移，房产是指房地产所有权的转移。因此，契税的纳税人是土地或房产的承担者，而不是转让者。那么契税怎么算呢？
契税计算公式：应纳税额=计税价×税率
计税价的确定
1、土地所有权买卖、房屋销售
出售土地所有权或出售房屋，以转让合同中确认的交易价格为准。此处的交易价格包括与交付的货币、实物或其他经济利益相对应的价格。比如向开发商买房，以商品房买卖合同中注明的总价(单价×购买面积)为计税依据，缴纳契税。
2.国有土地使用权转让
以继承国有土地使用权为计税依据，受赠人应当缴纳全部经济收益。协议出让的，为出让合同确定的交易价格，包括:土地出让金、土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、市政配套设施费等支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，由税务机关根据评估价格和基准地价确定。
以划拨方式取得土地使用权后，土地承担者需要依法缴纳契税，补缴税款的计税依据为土地出让金和其他出让费用。
国家机关、事业单位、社会团体和军事单位接受土地和房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。
3.土地使用权赠与、房屋赠与及其他不进行价格转让的土地和房屋。
土地、房屋无偿赠与，土地无成交价转让行为以奖代补方式承担。税务机关参考土地使用权和房屋买卖的市场价格确定价格，并注意合法继承享受免税。在婚姻期间，改变土地和房地产所有权的夫妇可以享受豁免。
4.住房交换
房屋交换中补交差价的一方缴纳契税(交换后，谁缴纳契税谁的房价就高)，所以等价交换房屋不需要缴纳契税。
可见，契税的计税依据大致可以分为两类。一是有交易价格的，按交易价格；二是没有价格或价格不明的，由税务机关参照市场价格核定。但纳税人申报的成交价格、互换价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依法予以核实。
契税的税率为3%-5%。省、自治区、直辖市可以根据规定对不同主体、不同地区、不同类型的房屋所有权转让确定不同的比例税率。每个省市在执行的契税优惠税率可能会有所不同，具体可以咨询房过户专业人员。