契税税率、计税依据与应纳税额的计算_2025注会《税法》考点抢先学
契税税率、计税依据与应纳税额的计算
1.基本规定
征税对象
纳税人
计税依据
税率
公式
土地使用权出让、出售，房屋买卖
受让方
不含增值税的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款（实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定）
3%~5%的幅度税率，由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案
应纳税额=计税依据×
土地使用权互换、房屋互换
付出
差价方
不含增值税价格的差额
土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为
受赠方、承受方
税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格
2.契税计税依据的几个特殊具体规定
权属转移方式
缴纳契税的计税依据
以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的——划拨改为出让
该土地
使用权人
补缴的土地出让价款
先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的——划拨改为出让+转让
政府（划拨改出让）甲（转让）乙
承受方
应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据
先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的——划拨经批准转让
政府（划拨）甲（转让）乙
应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据
（2）常规的出让、转让
土地使用权出让的
包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款
土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让的
应交付的总价款
（3）承受房屋附属设施及已装修房屋
房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）
（1）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率
（2）与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税
【提示】不涉及土地使用权和房屋所有权移交变动的，不征收契税
承受已装修房屋的
应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款
（4）土地使用权互换、房屋互换
①纳税人：支付差额的一方。
②互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据。