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2024.10.26
在房地产市场持续发展的背景下，国家税务总局不断优化税收政策，以更好地服务企业和市场。近期，国家税务总局发布了《关于修订2018年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2019年第23号），对房地产开发企业的企业所得税预缴申报进行了重要修订。今天，我们就以某房地产开发企业D公司的实际案例，来深入解析这些新变化对企业的影响。
01
案例背景
D公司是一家专注于住宅和商业房地产项目开发的企业，在2019年主要通过预售方式取得收入，主要销售未完工的开发产品。根据新政策，D公司采用了修订后的《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）》进行企业所得税的预缴申报。
02
修改前后对比与影响
修订前：在修订前，D公司在预缴企业所得税时，需要将根据预售收入和预计计税毛利率计算的预计毛利额填入“特定业务计算的应纳税所得额”，且这个金额在季度预缴时不得调整，需在年度汇算清缴时统一调整。此外，当期填报金额还受到本年上期填报金额的限制。
修订后：根据国家税务总局2019年第23号公告，这些限制被取消。D公司现在可以根据每季度的实际情况灵活填报预计毛利额，无需等到年度汇算清缴时再进行调整。这一变化大大提升了企业预缴申报的准确性和灵活性。
03
详细申报流程与解析
第一季度申报：
第二季度申报：
计算预计毛利额：5,450万元（含税预售收入）除以（1+增值税税率9%），再乘以预计计税毛利率15%，得出预计毛利额为750万元。
累计数据与填写申报表：累计预售收入、预计毛利额及期间费用，并据此填写申报表。虽然实际利润总额可能仍为负数或较小正数，但“特定业务计算的应纳税所得额”需累计填写为2,250万元。
计算第二季度预缴税额：根据累计数据和税法规定，计算预缴税额。重要的是，D公司现在可以更灵活地根据实际经营情况调整预计毛利额，无需等待年度汇算清缴。
04
案例解析与政策启示
通过这个案例，我们可以看到修订后的政策为D公司带来了显著的变化。首先，企业现在可以更准确地反映每季度的实际经营情况和税负水平，避免了因政策限制而导致的税负波动。其次，政策的灵活性也提高了企业的资金使用效率，减少了不必要的资金占用。
随着税务政策的不断优化和完善，房地产开发企业将迎来更加公平、透明、高效的税收环境。让我们共同期待并拥抱这些变化，为企业的持续发展注入新的动力。
~END~
一、政策规定
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》填报说明要求，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，应当按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入第4行“特定业务计算的应纳税所得额”。
二、未完工年度季度申报表填报
（一）财务资料
甲房地产公司开发的A项目于2019年10月份预售，4季度取得房屋预售收入21,800万元，当期预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及土地增值税等共计294元。
1、账务处理为：
借：银行存款21,800万元
贷：预收账款---房款21,800万元
借：应交税费—应交土地增值税200万元
应交税费—应交城市维护建设税42万元
应交税费—应交教育费附加18万元
应交税费—应交地方教育费附加12万元
应交税费—应交水利基金12万元
应交税费—应交印花税10万元
贷：银行存款294万元
2、2019年4季度末利润表数据如下：
3、本企业该项目适用的预计毛利率是15%，适用的企业所得税税率为25%。土地增值税预缴率为1%、水利基金税率为0.06%、印花税的税率为0.05%、增值税预缴率为3%、城建税税率为7%、教育费附加征收率为3%、地方教育费附加征收率为2%。
（二）计算特定业务计算的应纳税所得额
1、预计毛利额=21,800/（1+9%）*15%=3000万元
2、特定业务计算的应纳税所得额
=预计毛利额—预缴的各种税金（不包含预缴的增值税）
=3,000-294=2,706万元
（三）未完工阶段季度纳税申报表填报
（四）总结：
因为未完工年收到的款项全部“预收账款”核算，发生的成本也都在“开发成本”核算，因此“营业收入”于“营业成本“全部为零，所以只需要按照国税发（2009）31号文规定，按照预计毛利率计算出预计毛利额，然后减掉当期已经缴纳的土地增值税预缴率为、水利基金税率为、印花税的税率、城建税税率、教育费附加征收率、地方教育费附加征收率等税费后，余额填在季度申报表第四行“特定业务计算的应纳税所得额”就可以了。、
三、完工年度季度申报表填报
2020年9月份底该项目竣工决算。并收取完全部房款，其中1季度收款16,350万元，2季度收款27,250万元，3季度收款38,150万元，4季度收款5,450万元。2020年12月底该项目全部交房完毕，增值税进项税额留底金额为4,797.08万元。2020年4季度结转销售收入100,000.00万元，结转销售成本71,502.92万元，结转税金及附加1,614.35万元。
1、账务处理：
借：预收账款—房款109,000.00
贷：主营业务收入—房屋销售收入100,000万元
应交税费—应交增值税（销项税额）9,000万元
借：主营业务成本—房屋销售成本71,502.92万元
贷：开发产品71,502.92万元
借：应交税费——应交增值税（销项税额）9,000万元
贷：应交税费——应交增值税（进项税额）4,797.08万元
应交税费——预交增值税2,850.00万元
应交税费——未交增值税1,352.92万元
借：税金及附加1,614.35万元
贷：应交税费—应交土地增值税1,000.00万元
应交税费—应交城市维护建设税294.20万元
应交税费—应交教育费附加126.90万元
应交税费—应交地方教育费附加84.06万元
应交税费—应交水利基金60.00万元
应交税费—应交印花税50.00万元
2、2020年各季度利润表数据如下：
（二）计算1-3季度特定业务计算的应纳税所得额
1、预计毛利额=（16,350+27,250+38,150）/（1+9%）*15%
=11,250万元
2、预缴税金额=（16,350+27,250+38,150）/（1+9%）*【（1%+0.06%+0.05%+3%*（7%+3%+2%））
=1,102.50万元
3、特定业务计算的应纳税所得额
=11,250-1,102.50=10,147.50万元
（四）1-3季度未完工阶段季度纳税申报表填报
备注：-7,605.00=-2,317.00+（-2,262.50）+（-3,025.50）
这里要特别提醒的是，季度预缴纳税申报表中的本年累计金额是从1月1日起到本期的累计金额，即1季度的本年累计金额为1-3月份金额，二季度本期累计金额为1-6月份的累计数，三季度本期累计金额为1-9月份的累计数。
（五）计算4季度特定业务计算的应纳税所得额
1、预计毛利额冲回金额=-（3000+11,250）=-14,250万元
2、预缴税金冲回金额=-（294+1,102.50）=-1,396.50
=-14,250-（-1,396.50）=-12,853.50万元
（六）4季度未完工阶段季度纳税申报表填报
从案例我们可以看出，甲公司在2020年同时经历了未完工开发产品的预售阶段即2020年1-3季度和未完工开发产品转完工阶段即2020年4季度两个阶段。那么对于房地产财务人员来说，虽然是同一年的不同季度，但是季度所得税纳税表填写完全不同。在4季度一定要紧记把之前的预计毛利额冲回，否则就会多缴纳企业所得税，给企业带来巨大的损失。