是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
1、增值税税率和征收率
（1）建筑服务使用的税率为9%;
（2）小规模纳税人提供建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的部分建筑服务，征收率为3%。
2.增值税计税办法
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
（1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
（2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
（3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
3、一般计税方法的应纳税额
一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
4、简易计税方法的应纳税额
（一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
建筑工程老项目，是指：
1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;
2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
3）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
5、纳税地点
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
纳税人提供建筑服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人提供建筑服务过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。
7.纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税政策
自2017年5月1日起纳税人在同一地级行政区范围内跨县提供建筑服务不再实行服务所在地预缴政策
第四条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：
第五条（一）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款。
（二）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。
小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过15万元的，当期无需预缴税款。
第六条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：
（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+9%)×2%
（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%
纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。
建筑服务企业
计税方式
非跨县（市、区）
跨县（市、区）
跨县（市、区）预缴
一般纳税人
一般计税
销售额=全部价款和价外费用；
销项税额=销售额÷(1+9%)×9%
应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+9%)×2%
简易计税
应纳税额=含税销售额÷(1+3%)×3%
销售额=全部价款和价外费用-分包款项；
应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%
小规模纳税人
二、房地产业
房地产一般纳税人增值税税率是9%。一般纳税人销售不动产、提供不动产租赁服务，其适用税率为9%。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。
一般规定的销售额——差额不含税
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+税率)
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
特殊项目的销售额——全额不含税
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
房地产开发企业
适用范围
预缴：不动产坐落地
申报：机构所在地
一般计税方式下销售房地产
一般计税方法
预缴增值税=全部预收款
÷(1+9%)×3%
应纳增值税=（全额房款-当期允许扣除土地价款）÷(1+9%)×9%-预缴税款-进项税额
（选择简易计税）
÷(1+5%)×3%
应纳增值税=全额房款÷(1+5%)×5%-预缴税款
房地产业、建筑行业企业所得税政策
（一）固定资产加速折旧
根据《财政部税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税政策的通知》（财税〔2018〕54号）规定，企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。
（二）《财政部税务总局关于企业职工教育经费税前扣除政策的通知》（财税〔2018〕51号）规定，自2018年1月1日起，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额8%的部分，准予在计算企业所得税应纳税所得额时扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
（三）《关于延长高新技术企业和科技型中小企业亏损结转年限的通知》（财税〔2018〕76号），明确自2018年1月1日起，当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格的企业，其具备资格年度之前5个年度发生的尚未弥补完的亏损，准予结转以后年度弥补，最长结转年限由5年延长至10年。
（四）建筑企业为获得科学与技术新知识，创造性运用科学技术新知识，或实质性改进技术、产品（服务）、工艺而持续进行的具有明确目标的系统性活动属于研发活动。建筑企业从事研发活动，符合研发费用加计扣除条件的，2018年1月1日至2020年12月31日期间实际发生的研发费用：未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，再按照实际发生额的75%在税前加计扣除；形成无形资产的，在上述期间按照无形资产成本的175%在税前摊销。（延续执行企业研发费用加计扣除75%政策，并将制造业企业研发费用加计扣除比例提高到100%，同时允许企业在10月份办理第三季度（或9月份）企业所得税预缴申报时，选择享受上半年研发费用的加计扣除优惠，进一步加大了优惠力度，鼓励企业不断增加研发投入。）
依据：财税〔2018〕99号、财税〔2015〕119号、总局公告2015年第97号、总局公告2017年第40号、财税〔2021〕13号
（五）建筑企业认定为国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。
依据：国科发火〔2016〕32号（高企认定办法），附件：国家重点支持的高新技术领域
国科发火〔2016〕195号（高企认定指引），附件：高新技术企业认定管理工作指引
（六）符合小型微利企业条件的，自2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；（今年李克强主持召开国务院常务会议时提出：自2021年1月1日-2022年12月31日，小微企业和个体户所得税年应纳税所得额不到100万元部分，在现行小微企业优惠政策基础上，再减半征收。）对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
小型微利企业无论按查账征收方式或核定征收方式缴纳企业所得税，均可享受上述优惠政策。
上述小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。依据：财税〔2019〕13号、总局公告〔2019〕2号、总局公告〔2021〕8号
建筑房地产行业地方税政策
一、城市维护建设税
（二）优惠政策：1、自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以按照50%的税额幅度减征城市维护建设税。具体操作按照陕财税〔2019〕5号有关规定执行。2、纳税人有留抵退税的，自收到留抵退税额之日起，应当在下一个纳税申报期从城建税计税依据中扣除。留抵退税额仅允许在按照增值税一般计税方法确定的城建税计税依据中扣除。当期未扣除完的余额，在以后纳税申报期按规定继续扣除。具体操作按照《关于城市维护建设税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第26号）有关规定执行。
二、土地增值税
（二）优惠政策：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%)，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税(包括未超过扣除项目金额20%的部分)。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。
三、房产税
（一）基本政策：1、房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。按年计算、分季度缴纳。2、（1）对于自己经营用的房产从价计征：全年应纳税额=应税房产原值×(1-20%)×1.2%；(2)用于出租的房产从租计征：全年应纳税额=年租金收入×12%。3、房产原值，是指纳税人按照会计制度的规定，在会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房屋原值应包括与房屋不可分割的各种辅助设备或一般不单独计算价值的配套设施。4、自2010年12月21日，无论会计上如何核算，房产原值均应该包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容（宗地上总的建筑面积与净用地面积的比率）积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
（二）优惠政策：1、自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以减征50%的税额。具体操作按照陕财税〔2019〕5号有关规定执行。2、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在附表中注明。3、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。
四、城镇土地使用税
对房地产开发企业的一个开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税实行按月比例扣除法较为合理。
（二）优惠政策：1、自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减征50%的税额。具体操作按照陕财税〔2019〕5号有关规定执行。
五、印花税
（一）基本政策：1、印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种税。分为从价计税和从量计税两种。从价的应纳税额=计税金额×税率,从量的应纳税额=凭证数量×单位税额。
2、印花税税目税率表
编号
税目
征税范围
税率（税额）
纳税人
备注
1
购销合同
包括供应、预购、采购、购销、结合及协作、调剂、补偿、易货等合同
按购销金额0.3‰贴花
立合同人
计税金额判断：①合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；②合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；③合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。
2
加工承
揽合同
按加工或承揽收入0.5‰贴花
3
建设工程勘察设计合同
包括勘察、设计合同
按收取费用0.5‰贴花
4
建筑安装工程承包合同
包括建筑、安装工程承包合同
按承包金额0.3‰贴花
5
财产租
赁合同
包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同
按租赁金额1‰贴花。税额不足1元，按1元贴花
6
货物运输合同
包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同
按运输费用0.5‰贴花
单据作为合同使用的，按合同贴花
7
仓储保
管合同
包括仓储、保管合同
按仓储保管费用1‰贴花
仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花
8
借款合同
银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同
按借款金额0.05‰贴花
9
财产保
险合同
包括财产、责任、保证、信用等保险合同
按保险费收入1‰贴花
10
技术合同
包括技术开发、转让、咨询、服务等合同
按所载金额0.3‰贴花
11
产权转
移书据
按所载金额0.5‰贴花
立据人
12
营业账簿
生产、经营用账册
记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花。其他账簿按件贴花5元
立账簿人
自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。
13
权利、许可证照
包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证
按件贴花5元
领受人
14
证券（股票）交易股权转让书据A、B股
对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据
由立据双方当事人分别按1‰的税率缴纳证券（股票）交易印花税
立据双方当事人
（二）优惠政策
1、自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。（财税〔2018〕50号）
2、自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人在50%的税额幅度减征印花税。具体操作按照陕财税〔2019〕5号有关规定执行
六、契税
（一）基本政策：1、在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。2、转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让：（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换。土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照规定征收契税。3、契税我省的税率为3%。4、契税的计税依据：（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。5、契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。
七、耕地占用税
（二）优惠政策：自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以按50%的税额幅度减征城市维护建设税。具体操作按照陕财税〔2019〕5号有关规定执行。
八、环境保护税（建筑企业适用）
（一）基本政策：1、施工扬尘是指本地区所有进行建筑工程、市政工程、拆迁工程和道桥施工工程（包括绿化工程和水利工程）等施工活动过程中产生的对大气造成污染的总悬浮颗粒物、可吸入颗粒物和细颗粒物等粉尘的总称。2、扬尘排放量=（扬尘产生量系数-扬尘排放量削减系数）（千克/平方米·月）×月建筑面积或施工面积（平方米）。3、月大气污染物应纳税额=扬尘排放量/一般性粉尘污染当量值（4）*适用税额（1.2元）对于建筑工地按建筑面积计算；市政工地按施工面积计算，施工面积为建设道路红线宽度乘以施工长度，其他为三倍开挖宽度乘以施工长度，市政工地分段施工时按实际施工面积计算。
施工工地必须采取道路硬化措施、边界围挡、裸露地面（含土方）覆盖、易扬尘物料覆盖、持续洒水降尘、运输车辆冲洗装置等措施，并按控制措施达标与否，扣除削减量。
4、施工扬尘产生、削减系数表
工地类型
扬尘产生量系数（千克/平方米·月）
建筑施工
1.01
市政（拆迁）施工
1.64
工地
类型
扬尘类型
扬尘污染控制措施
扬尘排放量削减系数（千克/平方米·月）
措施达标
是
否
建
筑
工
地
一次扬尘
道路硬化措施
0.071
0
边界围挡
0.047
裸露地面覆盖
易扬尘物料覆盖
0.025
定期喷洒抑制剂
0.03
二次扬尘
运输车辆机械冲洗装置
0.31
运输车辆简易冲洗装置
0.155
市政
（拆迁）
0.102
0.066
0.68
0.034
建筑业房地产业日常管理服务
结合日常征管，为了提高纳税人，缴费人的申报质量，减少因申报错误或失误，而引起纳税人额外的损失，降低税收成本，对以下涉税事项作专题辅导。
二、虚假申报的问题。一种情况是，没有成本、费用发票，但在电子税务局申报了成本费用；二种情况是虚列工资费用；三种情况是隐瞒收入。一般情况是对未开票收入未申报。四是其他虚假申报情况。以上编造虚假计税依据的，将根据《征管法》第64条规定及《陕西省税务行政处罚裁量基准（试行）》公告规定处罚。编造虚假计税依据税额不满5万元的，由税务机关责令限期改正，并处5000元以下的罚款。5万元以上不满25万元的，处5000元以上2万元以下的罚款。在25万以上，或有其他严重情节的，处2万以上5万元以下的罚款。如果造成少缴税款的，补缴税款，加收滞纳金。并处0.5倍以上5倍以下罚款。情节严重，构成犯罪的，将移交司法机关。
三、申报质量不高的问题。1、是申报数据逻辑关系错误，申报的数据各申报期不衔接，如企税成本费用需要累计填写，有的企业只填当期的，金三系统就会推风险。2、是申报表项目填写不正确，如有纳税人在填写已缴税款时，随意填，和实缴税款不一致，系统出现了多交税款的错误提醒。3、是财务报表填写不全。或者不正确。像前几个月有部分纳税人的财务报表数字没累计，填写的是当期的，系统推出了大量税收风险。这是有的纳税人填表时不细心，没仔细看表头文字。
四、发票开具（取得）不规范的问题。关于发票方面，目前税务总局在推广使用电子专票，现在也有电子普通发票，也是鼓励大家使用的。将来最终都要使用电子发票。正常发票的开具不能虚开，领用发票的用户，尽量自己开具，不要到大厅去代开发票。如果金额过大，将要检查业务的真实性。
五、收入预测。每个征期3日前要向税管员报本期实现的税收。报时要准确，因为上级有要求，谢谢大家配合。
六、个税申报问题。个税实行全员全额按月申报，首先要真实，不能漏报，也不能虚报，有的企业为了增大成本费用，虚报了大量的虚拟人员，这样是会出问题的。这样有两种后果：一个是影响他人的收入信息，二是形成虚假申报涉税信息资料（5000元以下罚款）。
建筑业房地产业主要涉税风险
1.风险提示：签订合同未申报缴纳印花税（印花税）
风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。
2.风险提示：缺失合法有效的税前扣除凭证（企业所得税）
风险防控建议：对房地产企业而言，是否能够取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票，同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。
3.风险提示：外购礼品用于赠送客户涉税风险（增值税）
风险描述：房地产企业在经营过程中，因销售或者宣传等营销性质活动需要，外购礼品赠送客户的情况时有发生。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，该行为应视同销售处理。同时，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，礼品赠送支出属于业务招待支出，只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的0.5%。因此，礼品赠送业务若财务处理不当，容易造成税收风险。
风险防控建议：房地产企业发生向客户赠送礼品的业务时，财务上要及时作增值税和企业所得税视同销售处理。同时，要注意两者之间存在处理上的差异，视同销售收入确认的，增值税要按照《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定的顺序来确定，企业所得税则按照公允价值确定收入。在确认视同销售收入后，则须按照营业收入和业务招待费支出总额，确定该项费用的税前扣除限额。
4.风险提示：违规代征契税（契税）
风险描述：根据《税收征收管理法》第二十九条规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。部分房地产企业对该方面政策不熟悉，向购房者代收所谓“办证费”中包含了契税税款，实际已违反了税收征管法的上述规定，需承担相应的法律责任，同时也给购房者带来了一定的涉税风险。
5.风险提示：车位销售未及时确认收入（增值税、企业所得税）
风险描述：车位销售收入一般是在项目竣工验收，首次确认产权后进行，属于现售行为，根据现行税收政策需要同时确认收入。但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，在取得车位销售收入时，特别是对于不需要办理产权证的车位（人防工程部分）既未开具发票，也不作增值税、企业所得税收入确认，存在极大税收风险。
风险防控建议：企业应当梳理销售业务和款项，对已取得产权或交付使用的车位销售时要及时作收入确认，避免带来税款滞纳风险。
6.风险提示：预售阶段涉税风险（增值税、土地增值税、企业所得税）
风险描述：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条有关规定，房地产企业在预售环节收到的预收款进入监管账户，收款次月征收期须要按照上述规定向主管税务机关预缴税款，包括增值税预缴申报和土地增值税预征。同时，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条，企业需要根据预计毛利额计算应纳税所得额并在企业所得税季度预缴，但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，未能够按照规定申报预缴或未能足额申报预缴税款。
风险防控建议：房地产企业取得《商品房预售许可证》后，在项目竣工前为迅速回笼资金采取预售方式销售，预收款需要及时足额作相应的税款预缴，避免产生税款滞纳风险。
7.风险提示：收入确认时点滞后（企业所得税）
风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条和第九条有关规定，房地产企业开发产品完工或视为完工后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。部分房地产企业由于对税收政策不熟悉，未区分会计和税法的收入确认原则差异，导致企业在确认收入时点滞后，进而产生税款滞纳风险。
8.风险提示：自然人股东股息红利个人所得税代扣代缴（个人所得税）
风险描述：根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第九条以及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十四条有关规定，房地产企业向个人股东支付股息红利时，应当预扣或者代扣个人所得税税款，按时缴库，并专项记载备查。部分房地产企业由于不熟悉政策，可能存在应扣未扣情形，尤其对于一些非货币形式的股东分红、赠送等行为，未准确掌握政策，容易产生税收风险。
风险防控建议：根据个人所得税政策规定，房地产企业在向股东支付股息红利或以其他形式分红的情况下，企业应当及时预扣或代扣税款，并且做好台账。同时，会计处理上要准确把握分红和往来账的区分。根据《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）第二条规定，纳税年度内个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。部分股东长期借款需依照股息红利所得征收个税，房地产业属于资金密集行业，资金往来多，在这方面更需多加注意，避免产生税收风险。
9.风险提示：取得预收款项未按规定预缴税款（增值税）
风险描述：根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第三条和《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第三条规定，纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照规定的预征率预缴增值税。纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号印发）。部分纳税人对政策理解不熟悉，存在对跨市跨省项目纳税义务发生时未在建筑服务发生地预缴税款，或者收到预收款时未预缴税款的情形。
风险防控建议：建筑企业应准确把握政策规定，及时在建筑服务发生地或机构所在地预缴税款，同时要注意：采用不同方法计税的项目预缴增值税时的预征率不同。采取预收款方式提供建筑服务的应在收到预收款时预缴增值税；纳税义务发生时，同一地级市内的项目，不需要在项目所在地预缴税款，直接在机构所在地申报；跨市跨省项目，需要在建筑服务发生地预缴税款；适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。
10.风险提示：建筑劳务收入确认不及时（企业所得税）
11.风险提示：承租建筑施工设备取得发票的项目税率易出错（增值税）
风险描述：按照《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十六条规定，纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。建筑企业在施工工程中承租了施工设备如脚手架、钩机等，若出租方配备了操作人员，应取得税率为9%的增值税发票，如对策把握不准，企业可能以购进有形动产租赁服务取得税率为13%的增值税发票，产生涉税风险。
风险防控建议：建筑企业在承租建筑施工设备时应注意区分出租方是否配备操作人员的情况，如果出租方负责安装操作应按购进建筑服务取得增值税发票，否则按购进有形动产租赁服务取得增值税发票。
12.风险提示：以电子形式签订的各类应税凭证未按规定缴纳印花税（印花税）
风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第一条，对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。建筑企业一般规模较大，业务链复杂，签订建筑施工、工程采购、劳务分包等合同较多，加上纸质版合同管理难、效率低，越来越多建筑企业采用电子化的合同，容易忽略电子合同的印花税申报。
13.风险提示：简易计税项目取得增值税专用发票并申报抵扣（增值税）
风险描述：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，企业选择简易计税方法的项目进项税额不得从销项税额中抵扣。建筑企业中的增值税一般纳税人可以就不同的项目，分别依法选择适用一般计税方法或简易计税方法。在企业实际经营过程中，购进的货物、劳务和服务一般用于多个项目，可能存在购进货物、劳务和服务用于简易计税项目取得增值税专用发票并抵扣了增值税进项税额的问题，存在较大的税收风险。
风险防控建议：对于取得增值税专用发票的简易计税项目，其进项税额不得从销项税额中抵扣，已抵扣的应将对应的增值税进项税额进行转出，及时纠正税收违规行为。
14.风险提示：发生纳税义务未及时申报缴纳增值税（增值税）
15.风险提示：取得虚开增值税发票的风险（增值税）
风险防控建议：建筑企业在购进货物或者服务时要提高防范意识，主动采取必要措施严格发票审核，审查取得发票的真实性，确保“资金流”“发票流”和“货物或服务流”三流一致。对不符合要求的发票不予接收并要求开票方重新开具，若发现供货方失联或对取得的发票存在疑问，应当暂缓抵扣有关进项税款，必要时可向税务机关求助查证。
16.风险提示：兼营与混合销售未分别核算（增值税）
风险描述：根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）规定，纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。若建筑企业兼营与混合销售划分不清又未分别核算销售额的，容易导致税率适用错误，产生税收风险。
风险防控建议：建筑企业在会计处理上应注意分别核算货物的销售收入和建筑安装服务的销售额，正确理解混合销售行为和兼营行为的定义，防范税收风险。
17.风险提示：跨省项目人员未办理全员全额扣缴（个人所得税）
风险描述：根据《国家税务总局关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2015年第52号）第二条规定，跨省异地施工单位应就其所支付的工程作业人员工资、薪金所得，向工程作业所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报。凡实行全员全额扣缴明细申报的，工程作业所在地税务机关不得核定征收个人所得税。建筑企业跨省项目若未办理全员全额扣缴申报个人所得税，工程作业所在地税务机关将对该项目核定征收个人所得税。
风险防控建议：建筑企业应就自身的跨省异地施工项目所支付的工程作业人员工资、薪金所得，向工程作业所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报。
18.风险提示：未按规定适用简易计税方法及留存备查资料（增值税）
风险防控建议：在政策允许的范围内，纳税人可根据项目税负和发包方情况，选择适用一般计税方法或者简易计税方法，企业应注意按规定强制适用简易计税情形的不能选择适用一般计税方法。国家税务总局公告2019年第31号公告虽明确建筑企业选择适用简易计税的项目不用再备案，但仍需将以下证明材料留存备查：(一)为建筑工程老项目提供的建筑服务，留存《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同；(二)为甲供工程提供的建筑服务、以清包工方式提供的建筑服务，留存建筑工程承包合同。
二、企业所得税风险防控注意事项
（一）企业所得税风险防控要点
1、及时取得合法有效凭据，确保各项成本费用能够税前扣除。
2、合理归集开发间接费，优化期间费用。
3、掌握项目所在地的预计毛利率政策。开发产品完工前，先按预售收入和预计毛利率计算应纳税所得额；完工后，计算实际毛利与预计毛利的差额，并按差额调整应纳税所得额。
4、按税法规定的完工条件，及时计算完工产品的计税成本。注意完工标准界定问题：《税法》界定的完工标准与《建筑法》之间有区别；《税法》界定的完工标准与会计准则之间有区别。
5、收入和成本费用的确认口径，税法与会计规定不一致的，年度汇算清缴时要按照税法规定进行纳税调整，并建立纳税调整事项台账（列明业务日期、凭证号、金额以及调整原因等）。
6、注意收入与成本费用的配比，防止前期多缴税后期出现亏损得不到弥补。
（二）成本费用凭据的管控要点
1、凭据管控的重要性
2、必须在业务流程中进行管控
首先要从源头开始控制，业务经办人员要及时取得与业务内容相符的合法有效凭据，然后财务人员要按规定加强审核管理。只有在业务流程的各环节中进行防范，也只有在各环节对于企业所得税存在问题进行分析，才能有效管控潜在风险。
3、合法有效的凭据类型及扣除原则
企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票（包括纸质发票和电子发票）、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。
4、合法有效的内部凭据应具备的条件
自制表单必须由制表人或经办人、审核人以及业务部门负责人签字；内部审批手续齐全；业务真实发生；表单内容完整，符合会计和税法规定，且与内部财务管理制度相符。
5、合法有效的外部凭据应具备的条件：
（1）形式合法：根据业务内容和性质，取得相应的行政事业收据、发票等。不合规发票：①未填开付款方全称的，②变更品名的，③跨地区开具的，④发票专用章不合规的，⑤票面信息不全或者不清晰的，⑥应当备注而未备注的，⑦从2017年7月1日起，未填写购货方企业名称、纳税人识别号或社会统一信用代码的增值税普通发票，⑧从2018年3月1日起，加油票为以前的机打发票的，⑨商品和服务税收分类编码开错的。
（2）内容完整规范
日期、业务内容、数量、单价、金额等填写齐全（汇总开具的必须附销货清单），大小写金额一致，抬头为单位全称（简化发票无效）。
（3）签章齐全
开票单位签章规范清晰，发票要加盖“发票专用章”，开票单位名称应与合同单位名称一致。注意：总公司签订合同的应由总公司开具发票，分公司签订合同的应由分公司开具发票。
（4）业务真实发生
票据内容要与经济合同、业务资料相符，原则上收款单位与开票单位应一致。
（5）及时取得票据
一方面业务经办人员办理报销手续时要及时取得票据，另一方面业务取得票据后应及时办理报销手续，尤其要避免跨年报销。
（6）发票补救措施
在房地产企业的财税处理工作中，掌握全面的税收政策的理解是必要的，下面是房企各税种常用税收政策集锦！
增值税
1.《中华人民共和国增值税暂行条例》
2.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》
3.关于加强增值税征收管理若干问题的通知（国税发[1995]192号）
4.关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告（总局公告2014年第2号）
5.关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（总局公告2016年第14号）
6.关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（总局公告2016年第16号）
7.关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告（总局公告2016年第17号）
8.关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（总局公告2016年第18号）
9.关于营改增试点若干征管问题的公告（总局公告2016年第53号）
10.关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告（总局公告2016年第73号）
土地增值税
1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
3.关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]48号）
4.土地增值税宣传提纲（国税函发[1995]110号）
5.关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函[2000]687号）
6.转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发[2005]26号）
7.关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）
8.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）
9.关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）
企业所得税
1.《中华人民共和国企业所得税法》
2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
3.关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知（国税发[2008]86号）
4.关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函[2008]828号）
5.关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税[2009]59号）
6.关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知（国税发[2009]31号）
7.关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函[2009]98号）
8.关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函[2010]79号）
9.关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函[2010]201号）
10.关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税[2011]70号）
11.关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告（总局公告2012年第15号）
12.关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告（总局公告2012年第40号）
13.关于印发《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法》的公告（总局公告2012年第57号）
14.关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告（总局公告2013年第11号）
15.关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知（财税[2014]109号）
16.关于企业工资薪金和职工福利费等支出税前扣除问题的公告（总局公告2015年第34号）
17.关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告（总局公告2015年第40号）
18.关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（总局公告2016年第81号）
19.关于发布修订后的《企业所得税优惠政策事项办理办法》的公告（总局公告2018年第23号）
20.关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（总局公告2018年第28号）
21.关于印发《棚户区住房改造项目认定办法》的通知（临建字[2018]167号）
个人所得税
契税
1.《中华人民共和国契税法》
2.《中华人民共和国契税暂行条例》
3.《中华人民共和国契税暂行条例细则》
4.关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税[2004]134号）
5.关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复（国税函[2005]436号）
6.关于使用权转让契税计税依据的批复（财税[2007]162号）
7.关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复（国税函[2008]662号）
8.关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函[2009]603号）
9.关于购房人办理退房有关契税问题的通知（财税[2011]32号）
10.关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（财税[2012]82号）
12.关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告（财政部税务总局公告2021年第17号）
13.关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告（财政部税务总局公告2021年第23号）
房产税
1.《中华人民共和国房产税暂行条例》
2.关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发[2003]89号）
土地使用税
1.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
2.关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税[2006]186号）
3.关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税[2009]128号）
4.关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税[2010]121号）
5.关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告（总局公告2014年第74号）
6.关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知（财税[2017]29号）
耕地占用税
1.《中华人民共和国耕地占用税法》
2.《中华人民共和国耕地占用税法实施办法》
4.关于发布《耕地占用税管理规程（试行）》的公告（总局公告2016年第2号）
5.关于耕地占用税征收管理有关事项的公告（总局公告2019年第30号）
印花税
1.《中华人民共和国印花税法》
2.《印花税暂行条例》
3.《印花税暂行条例条例施行细则》
税收征管
1.《中华人民共和国税收征收管理法》
2.《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（2016年修订）
3.《中华人民共和国发票管理办法》(2019年修订)
4.《中华人民共和国发票管理办法实施细则》（总局2018年44号令）