012024年1-7月份，中国房地产行业整体仍处于下行趋势，7月销售数据环比大幅下降。
021-7月房地产投资累计同比下跌10.2%，预计2024年房地产投资金额同比仍将持续下探。
03由于就业机会减少、收入增长受阻等因素，居民购房信心不足，房地产短期内较难有扭转型改善。
04同时，商品房开发面积持续减少，有利于房地产市场早日进入新的平衡起点。
05然而，房地产到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。
报告摘要：
2024年1-7月份房地产行业整体仍处于下行趋势。7月销售数据环比大幅下降，市场企稳仍需时日。
1、房地产投资方面：
1-7月房地产投资累计同比下跌10.2%，预计2024年房地产投资金额同比仍将持续下探，房企投资信心尚未恢复，随市场进一步下行，房地产投资企稳尚需时日。
政策方面，7月主要为各地落实中央政策精神，进一步放开限购，取消限价，探索保障房“以购代建”模式，短期内对市场进一步下行起到了一定的缓冲作用。但长期来看，受就业机会减少，收入增长受阻，居民部门负债率居高不下，出生人口及结婚对数持续减少等因素影响，居民购房信心不足，房地产短期内较难有扭转型改善。
2、商品房开发面积方面：
1-7月施工面积同比减少12.1%，新开工面积累计同比减少23.2%，竣工面积累计同比减少21.8%。
商品房开发面积持续减少，有利于房地产市场早日进入新的平衡起点。短期内，对房地产上下游行业，如建筑、建材等规划设计、策划、咨询等类型公司产生较大不利影响。
3、商品房销售面积金额及待售方面：
1-7月商品房销售面积同比减少18.6%，商品房销售金额同比减少24.3%；7月商品房销售面积环比减少44.71%，商品房销售金额，环比减少45.96%。待售面积同比增长14.5%，环比增长0.04%。
4、房地产到位资金方面：
1-7月房地产开发企业到位资金累计同比减少21.3%。
房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。金融工具和政策主要作用主要体现在维持房企现金流稳定，确保项目顺利交付上，对房地产投资及销售规模的刺激作用正在减弱。
2024年，金融支持房地产政策虽然延续，但金融机构风险敞口正在扩大，实质性输血的可能性正在降低。多数银行对于按揭贷款放款追加了封顶形象进度作为必要条件，房企回款周期进一步拉长，现金流危机将会加剧。政府不得不出台更强有力的输血政策，如整体回购的方式为房地产企业进行输血。
详细分析过程，请参阅报告正文。
国家统计2024年8月15日，发布了1-7月份房地产投资及销售的有关数据。每月公布数据指标，及反映市场信息如下。
一、房地产开发投资情况
（一）累计投资情况
1-7月，房地产开发投资累计6.09万亿元，同比跌10.2%，投资跌幅比上月扩大。
分物业类别来看，住宅开发投资4.62万亿元，同比减少10.6%，比上月跌幅扩大0.2%。办公开发投资2493亿元，同比减少5.7%，比上月跌幅扩大0.1%；商业开发投资4175亿元，同比跌12.8%，比上月收窄0.6%。
房地产投资整体跌幅进一步扩大，其中，住宅、办公投资跌幅略有收窄，商业投资跌幅扩大。
（二）单月投资情况
7月，房地产投资回落，投资规模8348亿元，同比跌8.9%，跌幅扩大1.5%。
分物业类别来看，住宅投资6347亿元，同比跌9.92%，跌幅比上月扩大3.99%；办公投资333亿元，同比跌6.72%，比上月收窄1.16%；商业投资564亿元，同比跌10.67%，比上月收窄3.33%。
房地产投资规模持续降低，主要由市场需求不足、预期不振、房企拿地意愿减少、施工放缓、投资强度下滑等多种因素所导致。房地产投资总规模减少，将带来就业面和经济总量下行的影响。
（三）趋势及影响：
趋势：预计2024年度房地产投资仍将持续下滑，跌幅将进一步扩大。
影响：土地市场将持续低迷，土地财政亟需改革。
建议：供应更加优质地块，持续放宽规划条件和建造标准，将是促进房地产企稳回升的必然路径。
二、房屋施工面积
（一）累计数分析
1-7月，房地产累计施工面积70.33亿平米，同比跌12.1%，比上月跌幅扩大0.1%。
分物业类别来看，住宅累计施工面积49.15亿㎡，同比减少12.7%，比上月扩大0.2%；办公累计施工面积2.9亿㎡，同比减少8.9%，比上月收窄0.4%；商业施工面积6.13亿㎡，同比减少25%，比上月跌幅收窄4.3%。
（二）单月数据分析
7月施工面积增加6488万㎡，同比减少20.48%，比上月收窄13.73%；
分物业类别来看，住宅新增施工面积4095万㎡，同比减少31.1%，比上月收窄0.59%；办公施工面积382万㎡，同比增长63.95%；商业施工面积减少594万㎡，同比增长20.24%。
（三）趋势及影响
趋势：受房地产投资低迷，土地成交缩量影响，施工面积总体上将长期处于下跌趋势中，下跌幅度将随基数减少而逐渐收窄，预计2024年全年房地产施工面积同比约减少15%左右。
影响：施工面积总量减少，终将使房地产市场回归到某一平衡状态，短期内对建筑施工企业产生不利影响。
三、房屋新开工面积
（一）累计数据分析
1-7月，房地产新开工面积累计4.37亿㎡，同比减少23.2%，比上月收窄0.5%。
分物业类别来看，住宅新开工面积3.17亿㎡，同比减少23.7%，比上月跌幅扩大0.1%；办公新开工面积1179万㎡，同比减少22.1%，比上月收窄6.6%；商业新开工面积2883万㎡，同比减少29.3%。
7月，新开工面积5710万㎡，同比减少19.45%，比上月降幅收窄2.44%。
分物业类别来看，住宅新开工面积3936万㎡，同比减少24.39%；办公新开工面积215万㎡，同比增长32.72%；商业营业用房502万㎡，同比增长5.68%。
（三）趋势及建议
趋势：新开工面积趋势总体上同施工面积，不过与施工面积相比，新开工面积仅表示项目第一次开工时的数据，而施工面积还包括项目停工后二次复工的面积。
影响：对房地产上游行业如规划设计、策划类公司产生较大影响，设计行业仍面临较大规模的压降风险。
建议：施工、设计、策划类企业，在房地产业务主动收缩下，面临业务收缩和转型挑战。
四、房屋竣工面积
1-7月，房屋竣工累计面积3亿㎡，同比减少21.8%，与上月同比持平。
分物业类别来看，竣工面积同比均有所扩大。其中，住宅竣工2.19亿㎡，同比减少21.8%，比上月同比跌幅扩大0.1%；办公竣工799万㎡，同比减少31.4%，比上月同比跌幅扩大3.3%；商业竣工2246万㎡，同比减少20%，比上月同比跌幅扩大1.1%。
7月房屋竣工面积3498万㎡，同比减少22.28%，比上月同比跌幅收窄7.4%。
分物业类别来看，住宅竣工面积跌幅收窄，办公、商业竣工面积跌幅扩大。其中，住宅竣工2608万㎡，同比减少22.15%，比上月同比跌幅收窄8.46%；办公竣工66万㎡，同比减少54.48%，比上月同比跌幅扩大53.74%；商业竣工239万㎡，同比减少27.79%，比上月同比跌幅扩大7.41%。
趋势：受土地出让大幅度减少影响，新开、施工、竣工面积不可避免的同比出现大幅度下跌。房地产行业在2023年历经强制性“保交付”工作以来，各地总体上以高强度竣工确保了高水平交付工作的开展。但随着房地产市场投资逐步下滑，土地出让减少及新开工面积减少，竣工面积必然表现出同比减少的趋势。2024年房地产竣工面积总体上将持续呈现同比降低形势。
影响：竣工面积持续减少，将对家装、家具、家电等后端消费类行业产生不利影响。
五、商品房销售面积
（一）累计数据情况
1-7月商品房销售面积累计5.4亿㎡，同比减少18.6%，跌幅比上月略有扩大。
分物业类别来看，住宅销售面积同比跌幅略有收窄，商业、办公销售面积跌幅同比扩大。其中，住宅销售4.68亿㎡，同比减少25.9%，比上月跌幅收窄1%。办公销售1327万㎡，同比减少6.9%，比上月同比扩大2.1%；商业销售3220万㎡，同比减少5.7%，比上月同比跌幅扩大2.2%。
总体上看，商业、办公物业销售面积同比已逐步企稳，住宅物业销售面积同比仍持续下跌。
（二）单月数据情况
7月商品房销售面积6233万㎡，同比减少11.56%，比上月同比收窄2.21%，环比减少44.71%。
分物业类别看，住宅、商业同比降幅收窄，商业销售面积同比降幅扩大。具体来看，住宅销售5287万㎡，同比减少12.34%，比上月同比降幅收窄1.92%；办公销售125万㎡，同比减少22.36%，比上月同比降幅扩大12.58%；商业销售367万㎡，同比减少10.49%，比上月同比降幅收窄9.87%。
（四）趋势及建议
趋势：商品房住宅受需求及购买力影响，叠加保障性住房批量上市，对销售面积将持续产生负面影响，预计销售面积还将继续萎缩。受2023年下半年基数较小影响，同比数据将逐步收窄。
影响：持续缩量将导致商品房销售价格的逐步下跌。
建议：房地产开发企业，当前仍应采取“以价换量”策略，尽快回流现金。避免后市价格进一步恶化，导致资产减值更为严重。
六、商品房销售金额
1-7月商品房销售金额累计5.33万亿元，同比减少24.3%。
分物业类别来看，住宅销售金额4.68万亿元，同比减少25.9%，比上月同比降幅收窄1%；办公销售1722亿元，同比减少10.4%，比上月同比跌幅扩大1.4%；商业销售3181亿元，同比减少12%，比上月同比减少2.3%。
7月当月商品房销售金额6197亿元，同比减少15.78%，比上月同比跌幅扩大1.97%。环比减少45.96%。
分物业类别来看，住宅、办公销售同比跌幅扩大，商业销售金额同比收窄。具体来看，住宅销售5517亿元，同比减少15.71%，比上月同比跌幅扩大3.54%；办公销售155亿元，同比减少20.1%，比上月同比跌幅扩大1.85%；商业销售348亿元，同比减少19.26%，比上月同比跌幅收窄12.02%。
趋势：受量价齐跌影响，销售总额将下行趋势将更为显著。2024年商品房销售总额预计跌幅约20%左右，全年销售总规模将跌破10万亿元，约9.5万亿元左右。
影响：房地产销售金额的大规模下跌，将对房企现金流、资产总额造成较大负面影响，房企运营质量面临较大挑战。
建议：房地产开发企业，应不拘泥于当期财务管理目标，进一步采取积极的“以价换量”策略，尽快回流现金。避免后市价格进一步恶化，财务指标进一步恶化。
七、销售均价分析
总体上看，7月不区分物业类别商品房销售均价9942元/㎡，同比减少4.77%，环比跌2.26%。同比环比跌幅均有所扩大。
各物业类型均价涨跌情况如下：
（一）住宅均价：
7月住宅销售均价10435元/㎡，同比跌3.84%，环比跌3.26%。
（二）办公销售均价：
7月办公用房销售均价124001元/㎡，同比涨2.91%，环比跌1.59%。办公用房价格整体波动性较大，与办公用房成交总量少，地区性差异大有关。
（三）商业营业用房
7月商业营业用房销售均价9482元/㎡，同比减少9.8%，环比增长2.5%。商业营业用房价同办公一样，价格整体波动性较大，与成交总量少，地区性差异大有关。
（四）趋势及影响
趋势：商品房总量仍处于下跌趋势中，商品房价格长期看，暂未有整体企稳回暖的迹象。新的设计规范情形下，可一定程度上对冲商品房价格的整体下跌。
影响：商品房住宅投资属性日渐消失，住房作为消费品的思想意识将逐步得到普及。房地产回归产品力本身的情形正在发生。
八、商品房待售面积
截止到7月末，商品房待售面积为7.39万亿㎡，同比增长14.5%，环比增加0.04%。
分物业类别来看，住宅待售面积3.82亿平米，同比增加22.5%，办公待售面积5242万㎡，同比增长10.1%，商业营业用房待售1.43亿㎡，同比增加1.7%。
趋势：受增量萎缩影响，待售面积总体上有止涨转跌的可能。
影响：商品房待售面积不减反增，说明当前销售去化速度大于本就放缓的增量速度。
九、房地产开发企业到位资金
1-7月房地产开发企业到位资金累计约6.19万亿元，同比减少21.4%，同比跌幅持续收窄。7月单月到位资金8363亿元，比上月减少2604亿元，主要减少渠道为定金及预收款和个人按揭贷款。
房地产企业到位资金，从需求端看，受土地购置、新开工面积、在施面积、销售规模等因素影响；从供给端看，受贷款、发债、定增等金融政策因素影响。当前来看，房企到位资金同比持续减少，一方面受资金需求不足，一方面金融机构贷款投放相对变得谨慎有关，同比跌幅收窄，主要与23年同期基数降低有关。
趋势及影响：
趋势：房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。
影响：金融工具对维持当前房企现金流稳定，保证项目交付方面，意义重大。受房地产供求关系转换影响，金融工具对房地产投资及销售规模的刺激作用正在减弱。随房价下跌影响，资不抵债情形愈发严重，将影响金融机构向房企进一步输血。