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2022.05.23福建
关于房屋征收及土地收储过程中的税收政策
一、房屋征收及土地收储概念
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
2、《土地储备管理办法》第一条规定，土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。第三条规定，下列土地可以纳入储备范围：
1.依法收回的国有土地；
2.收购的土地；
3.行使优先购买权取得的土地；
4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；
5.其他依法取得的土地。
综上所述，房屋征收是指人民政府依据需要，征收国有土地上单位、个人的房屋的行为；土地收储是指县级（含）以上国土资源主管部门通过征用、收购、收回等方式依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。
二、税收政策
(一)增值税
1、营改增前，国税函[2007]969号《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》规定，政府拆迁补偿款免征营业税。
即被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的土地拆迁补偿费及其他补助费，免征增值税，建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入按规定征收增值税。如果征收过程中建筑物、构筑物灭失的，不征收增值税。
纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括土地管理部门报县级(含)以上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
征收主体
增值税
税率
计税依据
备案资料
人民政府
土地拆迁补偿费及其他补助费免征，建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入按规定征收
5%
建筑物、构筑物(未灭失)和机器设备的补偿收入
征收公告或文件、评估报告及补偿协议等
自然资源局(原国土局)
其它
土地拆迁补偿费、建筑物、构筑物和机器设备等补偿收入按规定征收
补偿收入
评估报告及补偿协议等
(二)土地增值税
1、《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
2、财税〔2006〕21号《关于土地增值税若干问题的通知》第四条规定，关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的免征。因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
土地增值税
免征
-
按转让征收
30%-60%
增值额，即转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额
(三)个人所得税
1、国税函[1998]428号《关于个人取得被征用房屋补偿收入免征个人所得税问题》规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得的赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税。
2、财税[2005]45号《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。省局明确适用个体工商户、个人独资及合伙企业。
3、财税［2009］60号《关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》第五条规定，被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得；剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，分别按利息、股息、红利所得和财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。
个人所得税
不征
征收公告或文件、评估报告及补偿协议
利息、股息、红利所得
清算后分配所得
20%
评估报告及补偿协议
(四)企业所得税
2、财税〔2019〕13号《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知
》第二条规定，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。上述小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。
企业所得税
五年内，符合完成搬迁条件的任一年度，并计当年经营所得。如符合小微企业条件(从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元)，分别选取适用税率
搬迁收入扣除搬迁支出后余额
25%
10%
(五)印花税
财税［2006］162号《关于印花税若干规定的通知》第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。由于印花税属于列举征收，土地部门(自然资源局)收回土地所签订的收储合同不在列举范围内，不用缴纳印花税。
印花税
产权转移书据
按所载金额
0.05%(双方)
案例：尖山新区管委会与某家具公司签订国有土地使用权收购合同，按规定双方须缴纳产权转移书据印花税。管委会再出让土地时，双方仍须缴纳印花税。
(六)契税
1、财法字〔1997〕52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十五条规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的减征或者免征契税。
2、财税〔2012〕82号《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
契税
备注
选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收
差价部分
1%
个人房屋，家庭唯一住房面积90平方及以下减按1%的税率征收；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收。家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收
1.5%
非住宅
(七)附加税费
指城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，计税依据为实缴增值税。其中城市建设维护税按市区范围分7%及5%二类税率，教育费附加3%，地方教育附加2%。按增值税5%的税率计算，综合税率为0.6%及0.5%。
附加税费
城市维护建设税
7%或5%
实缴增值税
市区内（东至08省道，南至环城河道，西至海涛路，北至新盐湖公路）城市维护建设税适用税率为7%，市区以外的其他区域适用税率为5%。按增值税5%的税率计算，附加税费综合税率分为0.6%及0.5%两类
教育费附加
3%
地方教育附加
2%
三、案例分析及建议
2016年度海宁市人民政府下达某区域房屋征收公告，某公司取得补偿收入2000万元，明细如下：
补偿项目
金额(万元)
奖励项目
房屋
500
签约奖
30
装修
配合签约奖
60
附属物、设备设施、绿化
100
搬迁奖
40
临时建筑
70
配合搬迁奖
20
土地
1000
职工安置补助费
10
停产停业损失
搬迁损失
小计
1840
160
该公司前五年累计亏损200万元，职工30人，股东为两位自然人。按现行税收政策计算该公司应纳税费情况。
1、无搬迁计划，停止经营后注销。搬迁支出300万，其中职工安置费60万。应纳税费600万，计算如下：
应征税种
计税金额(万元)
应征税款
0
2000-200-300
375
2000-200-300-375
225
2、如计划搬迁，公司继续经营，则在五年内达到完成搬迁条件的任一年，应申报缴纳企业所得税375万元。
3、如无亏损及搬迁支出，注销时须缴纳800万元税收，税收占到了补偿收入的40%左右。
如果不符合免税条件，税务视同转让情况下，还须缴纳增值税及附加税费、印花税91.1万元，土地增值税另行计算。
500+30+100+70+1000
85
5.1
增值额(税率30%-60%，自建可按转让价5%核定征收)
？
自建需重置成本价，购入需发票
2000
1
2000-200-300-5.1-1
373.5
2000-200-300-5.1-1-373.5
224.1
实际减少了产权人取得的补偿收入，对征迁工作的推动带来相当大影响。