直乡镇党委、人民政府，县委各部门，县直各单位:
经县委县政府同意，现将《万年县2019年城市~户区(城中村)改造项目实施工作方案》《万年县2019年城市棚户区(城中村)改造县城范围内国有土地上房屋征收与补偿安置方案》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
中共万年县委办公室
万年县人民政府办公室
2019年7月24
江西省万年县2019年城市棚户区(城中村)改造县城范围内国有土地上房屋征收与补偿安置方案
一、征收目的和意义
以优化人居环境、完善城市功能、提升城市品位为目的，坚持“政府主导、市场运作、以人为本、和谐征收”的原则，扎实推进以人为核心的新型城镇化建设，进一步改造城镇危旧住房，改善百姓居住环境，让群众共享改革发展的红利，全力将万年县2019年城市棚户区(城中村)改造工程建成“群众认可、社会满意、政府放心”的民生工程和德政工程。
二、江西省万年县棚户区(城中村)改造征收依据
三、征收范围及对象
征收范围：县城规划区内27个棚改点，共有被征收户数约480户，房屋征收建筑面积约5.3万平方米。
征收对象：征收范围内国有土地上房屋及其建筑物、附属物、构筑物等。
四、征收主体、征收部门
(一)征收主体：万年县人民政府
六、征收与补偿安置原则
房屋征收与补偿遵循“依法决策、程序正当、补偿公正、结果公开”的基本原则。
(一)房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。
(二)征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。征收有纠纷或产权不清的房屋，由公证机关作出房屋勘察记录，办好证据保全手续。
(三)房地合一征收补偿原则，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
(四)对已依法登记的被征收户的房屋和土地，其性质、用途及面积原则上以《房屋所有权证》、《土地使用证》和职能部门的登记簿为依据。未依法登记或实测面积与证载面积有出入的，由县人民政府组织有关部门依法调查认定，对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑，按实测面积给予相应补偿;对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
(七)选择现房安置的被征收户，为安置房办理“不动产权证”时需交纳工本费，行政事业性收费全免，服务性收费按下限减半收取。
(九)被征收户搬空交房后，不得擅自拆除，必须由县房屋征收补偿办公室统一组织有资质的房屋拆除单位进行拆除，以确保施工现场和人民群众生命财产安全。
七、江西省万年县棚户区(城中村)改造征收补偿标准与安置方式
被征收房屋价值以房屋征收决定公告发布之日为价格评估时点，由具有相应资质的房地产价格评估机构按房地合一的原则对被征收房屋进行市场评估。
(一)征收补偿方式实行货币补偿、现房安置两种方式，由被征收户自行选择。
1.货币补偿：对被征收房屋进行市场评估，按市场评估价格予以补偿。
2.现房安置：采用政府安置房进行安置。
2.1江西省万年县棚户区(城中村)改造自建房的安置面积计算方式
(1)主体房屋总层数为一层的，按主体房屋征收面积1:1.8进行产权调换，其屋顶上的楼梯间及杂物间等(指按房产测量规范可计算房屋建筑面积的部分)按1：1面积比例进行产权调换;
(2)主体房屋总层数为二层的，按主体房屋征收面积1:1.2进行产权调换，其屋顶上的楼梯间及杂物间等(指按房产测量规范可计算房屋建筑面积的部分)按1：1面积比例进行产权调换;
(3)主体房屋总层数为三层以上(含三层)的，按主体房屋征收面积1：1进行产权调换，其屋顶上的楼梯间及杂物间等(指按房产测量规范可计算房屋建筑面积的部分)按1：1面积比例进行产权调换;
(4)自建房的地下室的补偿：依照房屋测量规范可计算建筑面积的按1:1产权调换住宅安置房计算补偿：不能计算建筑面积的按照本方案七条第(四)款第1条规定标准进行对应现金补偿;
(5)屋顶上的楼梯间及杂物间的面积大于或等于其下一层面积的一半时，需计算一层的层数。
2.2江西省万年县棚户区(城中村)改造商品类套房的安置面积计算方式
商品类套房(不含小产权房)以房屋产权登记为依据，按产权证上的建筑面积(或认定后的实测面积)进行1:1产权调换。
(二)临街建筑物及用地的征收补偿方式
实行房屋产权调换和货币补偿两种方式，由被征收户自行选择。
1.产权调换：按附表1进行补偿。
2.货币补偿：以房地合一的原则对被征收房屋进行市场评估，按市场评估价格予以补偿。
(三)房屋占地以外的空基、空闲地及其他用地的补偿方式
1.办理了用地手续的土地，其面积以登记为准。补偿时剔除房屋占地面积，按照每2㎡的土地面积换1㎡的住宅房面积的比例方式进行调换。
2.未办理用地手续的土地(含房屋占地面积)，其面积以实际测量为准。不超过240㎡的，补偿时剔除房屋占地面积后的用地按空基计算，以每2㎡的土地面积换1㎡的住宅房面积的比例方式进行产权调换;大于240㎡的，其超出240㎡以外的面积按空闲地进行补偿，空闲地参考2017年万年县人民政府执行的该地段住宅土地基准价的50%进行现金补偿。
以上1、2条款不能同时享受。
3.办理了国有出让用地手续的被征收房屋，按缴纳出让金的发票金额补偿被征收户。
(四)江西省万年县棚户区(城中村)改造附属建筑及构筑物等征收补偿标准
1.自建房主体房屋外的厨房、卫生间、杂物间等附属房：
(1)按房产测量规范不能计算房屋建筑面积的补偿标准：框架600元/㎡，砖混550元/㎡，砖木386元/㎡,钢棚280元/㎡，猪栏、牛栏等简易结构260元/㎡;
(2)按房产测量规范可计算房屋建筑面积的永久性附属建筑，按1:0.9面积比例进行货币化补偿。
2.商品类套房主体房屋之外的地上建筑物、构筑物的补偿标准：框架600元/㎡，砖混550元/㎡，砖木386元/㎡,钢棚280元/㎡，猪栏、牛栏等简易结构260元/㎡。
3.砖围墙补偿标准：已粉刷的120元/㎡，未粉刷的96元/㎡。水泥晒坪补偿标准为50元/㎡。院落门楼的补偿标准按市场评估价格进行相应补偿。
4.村委会或村小组集体投资所建的村民公用水井补偿标准为3000元/口，家用水井补偿标准为1200元/口，压水机井补偿标准为600元/口。
5.沼气池补偿1000元/座。
6.空调、热水器(含空气能、电能)移机每台300元，太阳能移机每台500元。
8.树木补偿标准：有收获的果树每棵补偿100元，普通树木直径在15-30厘米的每棵补偿50元，直径在31-60厘米的每棵补偿100元，直径在60厘米以上的每棵补偿150元。
(五)江西省万年县棚户区(城中村)改造房屋装饰装修征收补偿
根据被征收房屋实际装饰装修情况，对已装饰装修的部分(参考附表2)，由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估，确定其装饰装修补偿。
(六)安置房
1.地点：政府棚改安置房。
2.户型：现房住宅设计户型分别为90㎡左右/套小户型、100㎡左右/套中户型、110㎡左右/套大户型(具体以实际为准)。
3.安置房面积的计算：被征收户现房安置后的安置房面积(含公摊面积)，以房屋竣工验收后实际测绘的建筑面积为准。
4.找差价格
(1)住宅房：所选择的安置房总面积与按《方案》规定计算后的总安置面积相差不得超过20㎡(含20㎡)，等面积部分互不找差价,相差面积按优惠均价对应找差，(滨溪安置小区优惠均价为2818元/㎡,车库优惠价为3372元/㎡;万兴安置小区优惠均价为3118元/㎡,车库优惠价为3672元/㎡;锦华苑小区优惠均价为3118元㎡,车库优惠价为3672元/㎡,具体详见楼层差价表)。产权调换后，安置总面积不足70㎡的,可选择一套90㎡以内的安置房，面积相差部分按优惠均价找差。其中被征收房屋产权建筑面积不足36㎡的，且属于被征收户唯一一套住房的，安置时补齐36㎡，不结算差价;36㎡至90㎡之间的面积按优惠均价找差。
(2)店面房：店面房由政府就近安置，被征收户所选择的安置房总面积与按《方案》规定计算后的总安置面积相差不得超过10㎡(含10㎡)，相差面积按市场价对应找差;被征收户安置总面积不足30㎡的，可选择一间40㎡以内户型的店面房进行安置，面积相差部分按市场价找差。
5.交付使用标准：房屋结构为框架结构，外墙装修标准按设计图纸要求进行。室内楼地面为水泥砂浆抹平;水、电到位;住宅房每套安装一扇防盗门。
(1)被征收户选择政府安置房的，由指挥部统筹当年政府兴建的安置房和以前年度安置房剩余房源，统一进行集中摇号。
(3)指挥部根据被征收房屋的主体实测面积，结合方案分别按小、中、大三个户型，分别集中摇号。
(4)按照对应户型通过摇号轮空户，可在同一小区剩余安置房源中安置，也可选择现金补偿。
(5)根据方案选择政府安置房的，经统一摇号与取得安置房的不得改变补偿方式。
(6)具体实施细则，以县棚改指挥部发布的安置方案为准。
八、江西省万年县棚户区(城中村)改造房屋征收补助与奖励措施
(一)搬迁补助
2.商品类套房(不含小产权房)按每套一次性补助2000元;
3.自建房：被征收户在同一宗地内有一幢或多幢房屋(含不同用途)的，均以被征收房屋调换前的实际总建筑面积(指按房产测量规范可计算房屋建筑面积的部分)进行计算，按6元/㎡进行一次性补助，补助总金额少于2000元的，按2000元计算;
5.特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用另行评估确定;不可拆卸的设备按市场评估价给予现金补偿，不另行支付搬迁费。
(二)过渡安置补助
1.在第1-90天内签约的，按800元/月进行补助。选择货币补偿的补助1年;选择现房安置的先补助1年，到安置房交房为止(不足1年交房的按1年补助)。
2.在第91天及其以后日期签约的，按500元/月进行补助。选择货币补偿的补助1年;选择现房安置的先补助1年，到安置房交房为止(不足1年交房的按1年补助)。
过渡安置费的补偿期自领取《房屋搬迁验收证》之日起至安置房交房之日止。
(三)停产停业的补助
3.选择现金补偿且实际在经营的临街主体房，补偿期为12个月。
5.房屋未经营的，不予补助。
6.从事的营业活动属违法的，不予补助。
(四)其它奖励措施
1.签约搬迁进度奖
(2)住宅类房屋的以上奖励面积以被征收主体房屋调换前实际建筑面积为基数进行计算。
(3)附属房以及其它构筑物不予奖励。
2.主体房屋结构成新奖
主体房屋成新率，由具有相应资质的评估公司依据被征收户自建房(主体房屋)的建成年份，结合维护保养情况进行评估。根据被征收主体房屋的成新率、结构和实际建筑面积，给予相应的结构成新奖励(结构成新率具体评估标准参考附表3);
国有行政机关、企事业单位公房和商品类套房不享受房屋结构成新奖：
(1)结构成新率低于50%的，不予奖励;
(2)结构成新率在50%-75%(不含75%)内的：砖木、木结构每平方米奖励25元，砖混结构每平方米奖励50元，框架结构每平方米奖励100元;
(3)结构成新率在75%-94%(不含94%)内的：砖木、木结构每平方米奖励50元，砖混结构每平方米奖励100元，框架结构每平方米奖励200元;
(4)结构成新率≥94%的：砖木、木结构每平方米奖励100元，砖混结构每平方米奖励200元，框架结构每平方米奖励300元;
②凡在签约启动之日起的第31天及其以后日期签订协议并领取《房屋搬迁验收证》的，不予奖励。
(5)选择现金补偿的不享受房屋结构成新奖。
3.购买市场新建商品房奖励
九、资金保障及结算方式
(一)征收补偿资金管理
房屋征收决定作出前，补偿安置资金足额存入万年县城市棚户区(城中村)改造指挥部领导小组办公室的银行专户，实行专账管理、专款专用。
(二)征收补偿款结算方式
十、征收补偿纠纷处理
(一)在征收工作实施过程中，征收部门和被征收户在《方案》确定的签约期限内，经多次协商达不成补偿协议;或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请万年县人民政府按照《方案》作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收户对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。被征收户在法定的期限内，不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁交房的，由县政府依法申请万年县人民法院强制执行。
十一、法律责任
(二)被征收户以不正当手段骗取补偿安置、奖励及补助资金的，构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。采取暴力、威胁等手段阻碍依法依规执行房屋征收与补偿工作构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十二、其它事项
本《方案》由万年县房屋征收补偿办公室负责解释。
附件1：
江西省万年县棚户区(城中村)改造临街建筑物及用地的产权调换补偿办法
分类及补偿原则
权证法定和实事求是相结合。
被征收临街主体房屋底层临街进深的确认及补偿方式
被征收户的单幢主体房屋底层的进深以其临街外墙面至其后墙面（临街面相对方向）进行计算：进深≤12米的，按实际深度计算有效临街店面深度；超出12米之外的主体房部分按住宅房进行补偿。
被征收临街主体房屋底层临街面宽的确认及补偿方式
底层房屋临街面宽超过土地临街面宽的，以土地临街面计；底层房屋临街面宽未超过土地临街面宽的，以底层房屋临街面宽计算。
临街主体房屋底层面积的进深修正方法
（1）依据被征收临街房屋现状和规划建设要求，确定临街底层店面标准进深为12米。
（2）参照临街店面进深修正的有关方法，本方案按“四三二一”法则对临街单幢主体房屋底层店面标准进深，依次按每三米为一段划分为等深度四段。其相应产权替换方式为：
①有效进深在0-3米（含3米）区段内的面积，按1:1.6的比例折算成标准进深店面面积；
②有效进深在3-6米（含6米）区段内的面积，按1:1.2的比例折算成标准进深店面面积；
③有效进深在6-9米（含9米）区段内的面积，按1:0.8的比例折算成标准进深店面面积；
④有效进深在9-12米（含12米）区段内的面积，按1:0.4的比例折算成标准进深店面面积；
产
权
调
换
方
式
临街主体房屋底层的补偿方式
其底层可调换店面面积部分折算出标准进深店面面积后，以1：1的面积比例调换对应地段的安置店面房。其底层可调换店面面积之外的部分，并入该征收人其它可调换住宅房面积后，调换后的总面积不足70㎡，可由政府按市场评估价进行回购，也可选择一套90㎡的安置房，面积相差部分按市场评估价找差；大于70㎡（含70㎡）的，按本《方案》规定的住宅类房屋进行补偿。
临街主体房的第二层补偿方式
被征收临街单幢主体房屋的第二层进深≤12米的，按实际深度计算，其面积1:1.5的面积比例调换住宅安置房；超过12米以外的部分按住宅房屋对应补偿（房屋总层数为二层的，按1:1.2面积比例进行产权调换；房屋总层数为三层及以上的，按1:1面积比例进行产权调换）。
临街主体房的第三层及第三层以上补偿方式
对被征收临街单幢主体房屋的第三层以及第三层以上的房屋面积，按1:1的面积比例调换住宅安置房。
临街主体房屋屋顶上的楼梯间及杂物间等的补偿方式
对被征收临街主体房屋屋顶上的楼梯间及杂物间等，按房产测量规范可计算房屋建筑面积的部分以1:1的面积比例调换住宅安置房。
临街主体房的地下室、架空层等的补偿方式
临街被征收宗地范围内的空地的补偿方式
参照本方案第七条第（三）款房屋占地以外的空基、空闲地及其他用地的补偿方式进行补偿。
临街被征收宗地内的附属建筑及构筑物等的补偿方式
参照本方案第七条第（四）款附属建筑及构筑物等征收补偿标准进行补偿。
说
明
（1）违法（章）建筑物、构筑物一律不予以补偿。
（2）临时建筑、简易结构、可移动货亭等其他建筑物、构筑物一律不认定为临街主体房屋，参照方案第七条第（四）款附属建筑及构筑物等征收补偿标准进行补偿。
（3）商品类套房的房屋以及利用通道进出的房屋（指除通道外无临街面）均按住宅屋标准补偿，其通道用地参照本方案第七条第（三）款房屋占地以外的空基、空闲地及其他用地的补偿方式进行补偿。
（4）临街主体房屋的补偿计算以单幢为单位（不能跨幢）。
附件2：
江西省万年县棚户区(城中村)改造房屋装饰装修工程可补偿项目
项目类别
项目名称
楼地面类
包括瓷砖、马赛克、大理石、花岗岩、复合木地板、实木地板、油漆地面、拼大理石花岗岩碎块、水磨石、踢脚线、楼梯踏步面等
天棚类
包括纸板吊顶、胶板吊顶、塑扣板吊顶、石膏板吊顶、金属格栅吊顶、硬木格栅吊顶、塑料格栅吊顶、集成吊顶、实木边角线、胶板边角线、石膏边角线等
墙面类
包括外墙面瓷砖、琉璃瓦、外墙面乳胶漆、仿石漆、水刷石、内墙面乳胶漆、刮瓷、墙纸、刮腻子、内墙面瓷砖、大理石包柱、花岗岩包柱、罗马柱饰、仿古砖、文化石、铝塑板、花瓷砖、腰线瓷砖、夹板墙裙、电视背景墙、铝合金玻璃隔断、夹板隔断、木骨架玻璃隔断、花饰隔断、博古架等
门窗类
包括铜门、仿铜门、不锈钢门、铁门、拉栅门、防盗门、铝合金门、卷闸门、标准防撬门、非标防撬门、室内全包门、室内套装门、塑钢门、纱门、雨篷、门套、窗套、窗帘盒、门边、窗边、铁皮包门、防盗窗网等
家具厨卫类
包括固定衣橱、固定鞋柜、固定书橱、灶具、土灶、洗脸盆、毛巾架、洗衣池、洗手池、浴缸、整体淋浴房、防盗窗网等
其他类
附件3：
江西省万年县棚户区(城中村)改造房屋结构成新率评估参考标准
结构成新率
评估参考标准
＜50%
房屋年久失修，结构构件有明显变形或损坏，屋面漏雨，水、电、卫等设施不齐全或严重损坏，需进行大修或翻修、改建。
50%-75%（含50%）
房屋结构构件基本完好，内外墙粉刷水泥砂浆或瓷砖、乳胶漆等材料饰面，屋面外形完整，门、窗、水、电、卫等设施基本齐全。
75%-94%（含75%）
房屋于2000-2010年建成，结构构件基本完好，现浇砼屋面基本完好，内外墙粉刷到位，门窗齐全，水、电、卫等设施使用正常。
≥94%
房屋于2011年及以后建成，结构构件完好，装修齐全完好，现浇砼屋面完好，内外墙粉刷到位，门窗完好，水、电、卫等设施完好。
说明：房屋结构成新率评估方法：房屋结构成新率由选定的房地产价格评估公司参照“房屋结构成新率评估参考标准”，依照房屋已使用年限，结合房屋维护保养情况评估。采用直线折旧法结合实际观察法综合评估各类房屋的成新率。直线折旧法计算公式：成新率=1-（1-残值率）*已使用年限/经济耐用年限。