财政部、税务总局、住房城乡建设部昨天（13日）对外发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，包括降低买卖双方住房交易环节的成本，缓解房地产企业财务困难等方面，总而言之，就是利好买房、卖房和建房。
具体来说，在契税方面，调整过后，全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年及以上的住房免征增值税。新政将怎样进一步促进房地产市场平稳健康发展？
为促进房地产市场平稳健康发展，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，公众需要注意，这次新政是针对住房建设、交易环节税收政策的优化。
李宇嘉：它并不是针对保有环节的。在房地产市场止跌回稳的基调下，需要不断推出新的增量政策来形成政策的叠加效应，让市场不断有降成本、降门槛和提升市场预期的效果，保持市场的热度。这次调整，让房地产交易环节的税率，降到了历史最低。
这套税收优惠政策“组合拳”针对的是哪些方面？北京国家会计学院副院长李旭红观察，新政主要要实现促进房地产市场交易、缓解房企资金压力、激发房地产市场活力等目标。
李旭红：一个是降低了交易环节的税收成本，这将有利于促进房地产市场的交易来拉动大宗的消费。另一方面也可以看到，土地增值税的预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于缓解房地产企业的资金压力，来支持推动房地产行业的发展。同时，明确和取消了普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税和土地增值税政策，有利于降低企业和个人的税收负担及遵从成本，从而激发市场的活力，促进房地产市场的供需平衡。
具体来说，契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。面积为140平方米以上的，家庭唯一住房减按1.5%的税率征收契税；家庭第二套住房减按2%的税率征收契税。这将为住房交易环节省下多少税费呢？
据中指研究院测算，以单价5万元，面积为100平米的二套住房为例，新政前，需缴纳契税10万元，新政后，则可以优惠一半；而在一线城市，原本需缴契税15万元，新政后，优惠金额可以达到10万元。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这对于有改善型住房需求的家庭来说，是一个实实在在的提振。
严跃进：直接激活中大户型房子的认购，即对于90至140平方米，或者140平方米以上的这些住房，都能够带来税费成本的减少。第二呢，也是利好一线城市的住房交易，过去一线城市认购中大型房子，契税税率肯定要高于全国水平的，现在也进一步降低了一线城市的购房成本，助力市场进一步向好。第三，也是利好房企跟房东去库存，房企的中大户型住房交易会明显拉升的，也利好中大型二手房挂牌量的消化。
增值税方面，新政明确，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。这是什么意思呢？严跃进解释，这将对优化二手房交易结构等方面产生积极作用。
严跃进：比如说某个一线城市的房东现在出售一套大户型的房子，过去会被认定为非普通住宅的，要交增值税，就是现在出售的价格减去当时买的价格，然后乘个5%。对于1000万的住房来讲，我们估算过去增值税可能要达到10万到25万，还是比较高的。如果按照现在的政策，10万到25万的这个金额，他就可以不用交了，减税的效果非常好。直接影响后续出售持有两年以上的这种大房子，反过来是利好我们购房者，认购一些次新房和一些大户型的房子，它对于优化二手房交易结构、提升二手房交易都有积极的作用。
如果说前两项税收政策的变化是针对居民交易端的，那么在土地增值税方面的调整，则更多是针对房地产企业。新政明确，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点；取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。什么是土地增值税预征率？下调预征率，能对房企起到怎样的支持作用？
李宇嘉：土地增值税是针对开发商开发商品房项目，从购置土地到项目竣工交付，最后清算的时候，看土地评估价值增长了多少来征收。因为竣工交付的周期比较长，一般来讲在商品房项目销售阶段就会对开发商预征0.5%至1.5%的土地增值税，项目竣工交付以后再去清算。这次下降了0.5个百分点，各地还可以结合当地的实际情况来对预征率进行调整，意味着很多区域很可能会降低甚至取消预征，从而直接后移到项目交付后的清算环节，主要目的就是为了提升开发商开工和拿地的积极性。
为了让新政更好落地见效，三部门还表示，要持续优化纳税服务，进一步提升窗口服务效能、优化资料提供方式、加强政策宣传解读。李旭红表示，这将有效提升纳税人的满意度和获得感。
李旭红：还可以看到，税务总局通过一站式的办税服务，利用共享信息来开展数据的预填，简便办税流程、优化纳税服务，促进纳税人及时享受税收优惠政策红利。这一系列政策的酝酿出台不仅体现了政府对房地产市场调控的精细化与灵活化，也彰显了通过税收政策调节市场、稳定预期的决心，对于稳定房地产市场，促进宏观经济的稳定都会起到一定的积极作用。
党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。李宇嘉分析，此时发布房地产税收优惠政策，进一步体现了国家推动房地产市场止跌回稳的决心。
李宇嘉：房地产已经进入从“有没有”转向“好不好”的新时期，住房供求关系发生重大变化，大家换房、改善的需求比较强烈，已经占主导。我们看到90到140平米面积段大概在新房市场占比至少是在30%到40%的比例。这个时候普通住房、非普通住房这种差异已经就没有存在的必要了。交易环节的成本大幅度下降，对于促进整个房地产市场止跌回稳是有重要意义的。