未来房价是涨是跌？2020年房地产行业将如何演绎？

回顾过去三十年，房地产一直都被作为拉动中国经济增长的主要手段，而如今，我们面临的是“既要又要”的两难：既要防止经济增速下滑过快，又要抑制房地产泡沫继续增长，既要保就业、扶贫、维持物价稳定，又要坚持环保、过剩产能出清。

政府-房地产-民生实际上是一个石头剪刀布的关系：2020年，在经济目标完成度有一定压力的背景下，房地产是否会再一次被用作中国经济的稳定器，也是市场争议的主要命题。维持经济增长速度-抑制资产泡沫-防止系统性金融风险似乎变成了不可能三角。

未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及“各地政府灵活掌控”。“稳”的主基调自不必说，在2019年12月10日-12日召开的中央经济工作会议上，明确定调了2020年房地产行业的政策主基调是“稳”。会议提出“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

另外，2019年12月10日至12日中央经济工作会议明确提出“压实各方责任”，说明未来管理将从“纵向管理”慢慢转变成各地政府“灵活掌控”，在尽可能完成经济增长目标的前提下，同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫，寻求动态平衡，这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权。在“扶贫”、“保就业”为先，政府财政压力加剧的背景下，部分城市的房地产政策将会有边际松动，“因城施策”将会延续，但仍然不会出现过去所见的大幅放松。

2020年基本面会如何演绎？

在“因城施策”延续的背景下，2020年房地产行业将延续呈现窄幅波动的特点，周期被熨平拉长，主要概括为：销售稳中有降，竣工持续修复，投资维持韧性。基于对政策、资金及基本面的评估，对2020年行业数据判断如下。销售：2020年销售面积同比-2.88%，金额同比+3.00%；新开工：预计2020年面积同比+2.00%；竣工：预计自2019年Q4开始持续修复，2020年竣工面积预计同比+6.5%；开发投资：预计2020年土地投资增速同比+8%；建安投资增速同比+8.04%；汇总两者，预计2020年房地产开发投资增速约8%。

未来房价是涨是跌？哪些城市房价涨幅会相对较高？

未来房地产行业集中度是否会进一步提高？格局将如何演绎？

1）集中度提升体现在TOP20：从2019年1-11月销售数据看，权益口径下TOP20的市占率是提升的，TOP21-100是下降的；2）拿地力度较强且均价较高的房企销售表现较好；3）为判断未来行业格局将如何演绎，我们引入一个“虫口模型”，发现当一个行业的（内生增长率-自然出清率）（以下用R代替）很高的时候，会不断有企业进进出出，行业内企业总体数量非常不稳定；随着R不断下降，企业的数量逐渐趋于稳定，变成在N个数值之间波动，当R达到一个临界值之后，行业趋于稳定，行业的总体企业数量变成一个常量。随着住宅市场需求逐渐饱和，自然增长率下降，格局趋于稳定，大中型房企弯道超车的可能性大大降低了。