法院拍卖房产（以下简称法拍房）中涉及的税费承担问题一直是法拍房交易中的热点之一。对于法拍房，买方涉及的税费主要包括契税、印花税，而卖方所涉及的税费包括增值税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等。上述税费，法院常在《竞拍公告》中将买卖双方的所有税费规定由买受人全部承担，但是否所有税费都应当由买受人承担呢？
对于该条文的理解实际直接影响着法拍房税费承担的问题，对此笔者认为需考虑以下两点：
一、非司法拍卖本身形成的税费不应由买受人承担。
从上述条文前半段可看出，司法拍卖买卖双方负有不同的纳税义务，在不改变纳税义务主体的情况下，法律并未禁止各方对税费由谁实际支付进行约定，也即税款承担主体可以通过约定变更，因此所有税费由买受人承担的条款不违法。但从“因网络司法拍卖本身形成的税费”即可明确，买受人承担的税费仅应是本次司法拍卖所形成的，如拍卖成交时确定的买卖双方应承担的相应税费，不包含在司法拍卖之前被执行人已欠下的税费，如房产税、城镇土地使用税。
二、不确定的税额，特别是预缴税款，不应由买受人承担。
以企业所得税为例，由于是按年计算，分期预缴、年终汇算清缴的税种，因此其税额须至年终汇算清缴时才可确定，在此之前的预缴税款，均非纳税义务人实际应负担的税费，无权要求买受人承担。
而城建税及教育费附加等由于以增值税为计税依据，因此涉及预缴增值税而缴纳税费的，亦不应由买受人承担。
综上，非司法拍卖本身形成的税费及不确定的税款，均不应由买受人承担。
（作者单位：福建麦博律师事务所）
最高法院:执行拍卖中的税费到底应由谁承担|法客帝国
裁判要旨
案情简介
一、2009年7月，施维依据已生效的执行证书申请珠海中院执行许惠成财产，珠海中院随后委托拍卖公司对被执行人许惠成所有房产进行拍卖。拍卖过程中，施维与许惠成签订《抵押还款协议书》，约定“许惠成抵押担保范围包括债务本金、利息及为实现债权的费用”。
二、2010年11月，珠海中院根据施维申请，裁定将拍卖房产以第二次拍卖价抵偿给施维。该裁定主文载明“办理上述抵债房产过户所需的税费按法律规定由双方分别承担。
三、2011年8月，施维对该裁定关于利息计算方法及本息偿还顺序不服，向珠海中院提出异议。后经复议、发回重新审查、再复议，广东高院2013年于裁定驳回施维的请求。
四、珠海中院根据广东高院的裁定，向许惠成、施维发出变更后的计算标准和结果。被执行人许惠成认为拍卖过程中的税费属于实现债权的费用，法院确认的应由其承担存在错误，故向珠海中院提出异议，后珠海中院予以驳回。许惠成不服，向广东高院提出复议申请，广东高院裁定变更原一审裁定。
五、施维不服广东高院复议裁定，向最高人民法院申诉。2018年4月，最高人民法院裁定由被执行人承担转让方的税费，由接受抵债的申请执行人承担买受方的税费。
裁判要点
本案中，在案件当事人对执行程序中以物抵债涉及的税费负担约定不明的情况下，最高人民法院支持了珠海中院重新分配当事人之间税费承担标准的执行裁定，即参考在一般房地产买卖交易中，买受人与出卖人承担税费的一般规则予以确定。
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
另外，关于网络司法拍卖不动产的税费内容及主要承担主体，本所律师根据我国税法规定进行了梳理，具体请见下表：
编号
税种
法律依据
纳税主体
1
增值税
房屋出卖方
2
城市维护建设税
3
教育费附加、地方教育费附加
4
印花税
房屋出卖方、房屋买受方
5
土地增值税
6
个人所得税
7
契税
房屋买受方
本所律师建议，在目前的网络司法拍卖背景下，对于参与网络司法拍卖、变卖的竞买人而言，务必注意以下几点：
1.由于税务机关不能及时掌握法院强制拍卖不动产的情况，不能及时监督、要求被执行人缴纳相应税费;房管部门仅对买受方纳税情况做要求，对于出卖方(即被执行人)纳税情况缺乏制约，在对出卖方纳税规则规定不明晰、对买受方规定较为明晰的情况下，买受人更容易成为最后缴税义务的“买单人”。
2.竞买人应当警惕，法院强制拍卖过程中，被执行人有时查无下落或者不参与到法院强制拍卖过程的可能性，如果拍卖物本身就存在欠缴税费的情形，未来极有可能由买受人买单。
3.如果竞买人在参与竞买后反悔，或者拍卖过程中参与拍卖各方对于税费承担规则有争议的，即使在竞拍成交后，由于无人缴纳税费，标的物产权过户将无法完成。如果竞买人先行垫付税费，未来也需要大量精力投入在先前垫付款项的追回上。
第三十七条人民法院通过互联网平台以变卖方式处置财产的，参照本规定执行。执行程序中委托拍卖机构通过互联网平台实施网络拍卖的，参照本规定执行。本规定对网络司法拍卖行为没有规定的，适用其他有关司法拍卖的规定。
第三十八条本规定自2017年1月1日起施行。施行前最高人民法院公布的司法解释和规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。
2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第十九条第一款拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
法院判决
以下为最高法院在判决书中“本院认为”部分对该问题的论述：
关于以物抵债过户中税费应由哪一方承担的问题。施维在申请中提出，根据其与被执行人签订的《抵押还款协议书》约定的“抵押担保范围包括债务本金、利息及为实现债权的费用”，其在以物抵债过户中垫付的所有费用均为实现债权的费用，都应由被执行人承担。本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定，拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。本案中，案涉房产经两次拍卖均流拍后，申请执行人施维主动向珠海中院提交申请，请求以第二次拍卖所定的保留价接受案涉房产，以物抵债。珠海中院作出(2009)珠中法执字第161号之四裁定，将案涉房产抵偿给施维符合法律规定。同时，该裁定第三项载明：“办理上述抵债房产过户所需的税费按法律规定由双方分别承担。”据此，本案生效法律文书已对抵债房产过户所需的税费承担规则予以明确。无论之前申请执行人与被执行人对费用作何约定，一旦申请执行人同意以物抵债，且未对该生效裁定提出异议，即可视为申请执行人已经认可并接受该裁定确立的税费承担规则。
本案应由买受方即申请执行人承担的费用包括契税319839.71元和前述一部分印花税6878.65元及不动产登记中心登记费、交易服务费7608.76元，共计334327.12元。施维代缴的所有费用减去其应承担的费用，则为被执行人许惠成应缴的费用770610.72元。抵债价10661323.2元减去许惠成应缴费用770610.72元，则为2010年12月12日许惠成的还款数额9890712.48元。因此，广东高院(2016)粤执监193号执行裁定对许惠成还款数额予以纠正，并无不当。
《施维、许惠成执行审查类执行裁定书》【(2017)最高法执监324号】
延伸阅读
1、买卖合同纠纷中，当事人之间对税费承担作出明确约定的，法院认可其约定的效力。
案例1
《唐山宏成房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司三河市燕郊支行合同纠纷二审民事判决书》【(2019)最高法民终2号】
2、买卖双方约定税费由一方实际承担系当事人对自己的民事权利义务的处分。
案例2
《泰安保洁环保机械有限责任公司与泰安市康乾拍卖行有限公司拍卖合同纠纷申请再审民事裁定书》【(2013)民申字第1130号】
3、在不动产交易税费金额不能确定的情况下，不动产交易方不能主张不动产交易税费从资产评估中扣除。
案例3
《丹东国贸大厦有限责任公司、丹东意达房地产开发经营有限公司请求公司收购股份纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【(2019)最高法民申1837号】