我国的房地产税制现状如何，存在的问题是什么，对此有什么建议？网易新闻|2022-05-0710:52住房商品化以来，我国房地产市场取得了蓬勃发展，房地产业一度“高歌猛进”，成为经济社会的重要支柱。近年来，我国经济稳步健康发展，带动居民收入不断增加。出于居住和投资需要，大量资金涌入了房地产市场，使得房价不断攀升。
为了抑制房地产市场的炒作风气，我国采取了各种手段，利用货币和财政等多种政策工具，调控房地产市场交易，引导其有序发展。房地产税作为稳定房价的重要手段，涉及到经济社会的方方面面。因此，对它的设定与改革必须十分谨慎。我国正处在经济发展的重要阶段，现行房地产税对房价影响的大小和方向，需要做出科学的回答。
房地产业是我国经济社会的重要支柱性产业，长期健康、稳定发展的房地产业关系着国计民生。近年来，房地产价格快速上涨，成为制约我国经济社会健康发展的巨大隐患。
房价高涨滋生了一系列社会问题，一方面中低收入人群买不起房，基本住房需求无法得到满足；另一方面高收入者的“炒房”行为愈演愈烈，加剧了房地产市场的泡沬积累。基于严峻的现实，政府采取了经济、行政等多种手段来调控房地产市场运行，但是效果不尽人意。
目前，我国所执行的房地产税种共有10个。直接将房地产作为征税对象的包括５个税种：城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、契税、土地增值税。将房地产作为间接征税对象的包括５个税种：城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、企业所得税、印花税。
1.税种设置重叠
现行的房地产税制存在重复征税的现象，税种重叠，税基交叉的问题突出。这一方面增加了房地产持有和交易的成本，另一方面也导致了隐形交易大量存在。
2.课征环节不够合理
从我国的房地产税种设置来看，绝大多数集中在开发与转让环节，保有环节课征的税费较少，这一点与OECD国家主要集中在保有环节的设计差异较大。目前的房地产税制结构抑制了土地正常交易，使得土地闲置与浪费态势愈发严峻
3.税基确定不合理
房地产税的税基是房产原值扣除一定比例的余值，土地使用税的税基是土地面积。与OECD国家相比，我国的税基确定模式缺乏弹性，导致税源过窄。这不利于调节土地级差收入，也无法起到打击土地投机的作用。
4.征收范围过窄
当前的城镇土地使用税和房产税主要针对城市、县城和建制镇等征收，并不包括农村地区的非农业建设用地。此外，我国现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》免征个人所有的非营业用房产税，与OECD国家相比，我国的房地产税征收范围较窄。
这既助长了农村乡镇企业与非农业建设用地滥用的不良风气，也不利于打击房地产市场上的“炒房”等行为。
5.税率设计不科学
我国现行房地产税在税率设计上也不尽合理。总体来看，在房地产保有环节税率较低，对于房地产交易环节税率设计过高。使得对房地产市场的实际调节效果有限，限制了房地产税调控房价功能的发挥。
二、重构房地产税体系的税负结构
房地产流转税的税负易从供给方转嫁给购买者，导致房地产税的调控效果大打折扣。而房地产保有税不易转嫁，可以直接作用于调控对象，能够较好地发挥对经济的调节作用。
1.调整流转环节的房地产税收
（１）协调租、税关系
我国的土地所有权收归国有，若想获得使用权，就必须缴纳土地出让金，这是政府作为所有权人的正当收益。当政府转为公共管理者时，为了给区域内的居民提供更好的公共服务，就需要对房地产使用者征收房地产税。
政府的这两种角色是相互区别的，二者不存在替代关系。从当前的实际来看，土地出让金和房地产税之间存在重叠，这无疑加大了企业的税收负担，影响了生产效率。在未来的房地产税改革中，必须明确二者分别适用的情况，使其互为补充，共同作用于房地产市场调控之中。
（２）加大转让收益征收力度
（３）取消二手房交易的税收优惠
从经济学视角来看，二手房交易中的税收更应视为一种相机抉择政策，应依据住宅二级市场不同时期的发展状况采取相应的鼓励或限制措施。基于目前的形势，为了抑制房地产市场投机行为，应谨慎采用税收优惠政策，或者可以取消优惠。
2.扩大保有环节的房地产税收
（１）扩大征税对象
房地产是衡量纳税人支付能力和财富水平的重要标准之一，拥有的房地产数量越多，其支付能力也就越强。如果仅对增量房地产征税，就会使纳税人的税收负担偏离支付能力，无法坚持税收公平原则，违背收入分配调节的政策目标。因此，随着改革不断深化，应将征税对象扩大到存量房地产。
（２）扩大征税范围
从当前的税收制度来看，只针对城镇房地产征税。依据OECD国家的经验，农村房地产也应被纳入征税范围。在工业化的同时，农村城镇化水平也得到了一定提高，尤其是经济发达的区域，农村房地产数量不断增长。
如果农村房地产被排除在征税范围之外，将导致政府失去一个重要的税源。将农村房地产纳入征税范围，也是实现城乡税制的一体化、消除房地产税二元税制的重要举措。
由于改革存在复杂性，在初期，可以先暂停征收广大农村地区的房地产税。待城乡一体化建设取得一定成效后，再逐渐将房地产税征税范围推广到土地和农民自住房。
当前我国房地产税制的重要弊端之一就是计税依据的落后性。我国依然将房地产的原始价格作为计税依据，而未采用国际通用的评估价值。在未来，房地产税改革必须重新确立计税依据，建立完善的房地产评估制度。
相比政府评估而言，第三方评估机构的程序更简便、效率更高，结果的独立性更强。目前，国际上大部分国家都更倾向于推动非政府评估机构的发展。
按照使用功能的不同将房地产划分为不同类型，对功能相似的，采取同样评估方法，以体现公平原则。使用有效的评估方法、技术和程序，可以借鉴国外的做法，采取３－５年评估一次税基的方式，维护效率原则。增强房地产税收评估的信息基础，综合掌握房地产税基信息。
结语
配套制度不完善也是制约房地产税调控作用的重要原因。目前，房地产信息登记不全、信息化、网络化滞后的问题突出，不利于了解真实的房地产税情况，阻碍了各部门之间的协调配合。