开征房地产税一方面由于资本化效应，会降低一部分资产价值；另一方面，如果房地产税收入用于公共支出，又会增加一部分资产价值。房地产税对于房价的影响取决于这两个方面的均衡结果。
满燕云刘威何杨
一、什么是房地产税？
房地产税是一个古老的税种，古埃及、古希腊和中国周朝就有了对土地和房屋的保有征收的税收。及至当今社会，从全世界范围来看，绝大多数国家都征收房地产税，即对土地及其上建筑物的拥有或使用征税。
通常来讲，房地产税基于房地产的资产评估价值来征收。房地产税每年缴纳，税收收入通常归地方政府。
二、世界各国的房地产税有哪几种类型？
目前，在能够称为现代房地产税的国家（地区）大致可以分为四个类型。
第一类可称为英式房地产税，主要包括英国以及曾经属于英国殖民地的美国、新加坡、印度、南非、马来西亚、中国香港等国家或地区。这也是我们最为熟悉的境外房地产税税制。这种模式的主要特征是房地产税直接为基层地方政府公共服务筹集收入，以市场评估价值作为税基，税制较为稳定。采用英式房地产税的国家，其财政体制的分权程度往往比较高。通过征收房地产税，地方政府拥有了自主收入，可以根据当地的需要来安排公共服务支出。
第二类是单一的土地税，主要是受到亨利·乔治思想的影响，强调土地涨价归公，仅对土地征税，主要包括澳大利亚、新西兰和德国等。但是除了澳大利亚和新西兰仍然只对土地征税，德国等其他国家已经将税基从土地扩展到了土地和地上建筑物。
第三类包括日本、韩国在内的东亚国家，其在长期的历史发展中遵循着自身对房地产的征税方式（以所得税和流转税为主）。近代以来，这些国家都受到西方制度的冲击，引进了一些西方的房地产保有环节税制。同时，这些国家也希望利用房地产保有环节税收调控房地产市场。如日本在保有环节征收固定资产税的同时，又先后通过土地价值税和特别土地持有税来试图抑制房地产泡沫。韩国除了保有环节的财产税，还开征了综合房地产持有税来调节房地产市场。
第四类主要是指俄罗斯、保加利亚、罗马尼亚、波兰等转型国家，其房地产税制度改革伴随着土地的私有化改革和经济上的市场化改革，在房地产税改革进程上也具有较大的差异。如亚美尼亚、捷克、爱沙尼亚、格鲁吉亚等计划建立以市场评估为基础的财产税制度，并取得了一定的成效，但在整个地方税收收入的比重还比较低。而有的国家仍是以流转环节的房地产税收为主，市场化税基处于正在形成的过程中。转型经济国家正在经历着市场化的过程，不同产权的房屋和土地同时存在，也为房地产税改革带来了新的难题。
三、为什么房地产税是各国普遍的选择？
房地产税能够成为各国普遍采用的一个税种，这与其自身的特点和由此发挥的功能密不可分。
1、房地产税可以促进地方政府提高公共服务水平。
无论是从理论上还是从国际经验上看，房地产税最重要的作用是为地方政府提供公共财政收入。通过房地产税，地方政府可以把税收收入与当地公共服务有效地对应起来，提高公共财政支出的效率。在征收房地产税的国家，地方政府对于房地产税的税率、计税依据、支出等方面拥有不同程度的自主权力，体现了“地方自治”及“中央—地方财政分权”理念。当地居民向地方政府缴纳房地产税的同时享受公共服务，这种税收与公共服务的对应关系有助于纳税人意识的建立，鼓励当地居民参与公共服务决策并监督公共服务提供。房地产税作为地方政府收入的好处还在于能够建立“房地产增值捕获”机制，即通过征收房地产税，地方政府能够提供更好的公共服务，从而提高当地房地产的价值，地方政府可以征收更多的房地产税，形成良性循环。
（1）房地产税税基稳定。房地产具有位置固定、易识别、难以隐藏的特点。相比对消费和收入的课税，房地产税的课税对象更加容易确认，不易隐藏。
（2）房地产税的税收收入稳定、可预期。相比商品价格和个人收入，房地产的价值更加稳定，在经济周期中的波动更小，所以房地产税的税收收入也相对稳定。在很多国家，房地产税的税率是可以根据支出规模调节的，因此房地产税的税收收入具有可以预期的特点。由于房地产税具备稳定和可预期的特点，在许多发达国家，地方政府依据将来的房地产税等地方税收收入为公共投资项目和基础设施发行市政债券。房地产税是建立地方税收体系以及现代财政制度不可缺少的一部分。
（3）税收收入与支出的对应性强。房地产税收入主要用于为本地区提供社区卫生、道路、路灯、绿化等居民能够直接享受到的公共服务，税收与公共服务具有很强的直接对应性。这种当地税收用于当地公共服务的机制能够有效地满足当地民众对公共服务的需求。（见表1）
2、房地产税具有一定的调节财富分配，实现社会公平的功能。
除了有效筹集地方政府收入外，房地产税作为财产税的一种，可以起到调节财产分配，促进资源有效利用的作用。房地产税以房地产的市场价值为计税依据，使税收与支付能力相匹配，同时也具有累进性。换句话说，拥有的房地产越多，价值越高，其缴纳的房地产税越多，对地方公共服务的贡献越大。特别是随着各国房地产自有率的提升和房地产价值的增长，房地产在家庭财富中的比重不断提高，房地产税对财富的分配的调节功能开始被越来越多的国家所重视。征收房地产税还能体现“涨价归公”，更好地实现社会公平。政府经常用全社会的资源投资基础设施建设、城市发展和公共服务，比如地铁，机场和学校建设，必然会极大地提升毗邻这些设施的房地产价值。政府可以通过房地产税从业主手里拿掉部分不劳而获的增值，回馈社会，实现公平目标。
3、房地产税可以提高土地、房产等资源的利用效率。
通过房地产税可以提高房地产保有成本，从而促进房地产资源的合理流通，实现房地产资源的节约集约利用。房地产税对房价的影响主要是基于税收的资本化原理。资本化是指政府对财产的征税行为影响了潜在购买者对这一财产的出价。如果在一个透明、公开的市场环境下，开征房地产税一方面由于资本化效应，会降低一部分资产价值；另一方面，如果房地产税收入用于公共支出，又会增加一部分资产价值。房地产税对于房价的影响取决于这两个方面的均衡结果。
通过房地产保有环节的财产税来抑制房地产投机的做法比较典型的有韩国和日本。韩国在财产税的基础上，于2004年开征了综合房地产持有税，目的在于通过提高保有成本来降低房地产的需求。但研究发现，综合房地产税可能对部分高端房产造成一定影响，但对长期房价并没有起到明显的抑制作用。
四、世界各国房地产税有什么共同的规律和发展趋势吗？
从各国房地产税税制发展以及房地产税改革中，我们可以发现一些共性。
第二，随着收入和财富分配差距的拉大，房地产税的调节财富分配的功能逐步得到体现。对于日本和韩国等亚洲国家，其房地产税出台的一个重要考虑就是调节房地产财富的分配。而对于欧美等国家，随着房地产市场价格的不断上涨，房地产税作为财产税的再分配功能也被越来越多地重视。
第三，越来越多的国家和地区已将或者准备将房地产市场评估价值作为计税依据。为此，各国也都建立了专业、中立的房地产税评估机构来负责房地产税税基评估。此外，随着评估技术的发展，使用计算机辅助的房地产税批量评估方法得到越来越多地应用。未来房地产税在评估和征管方面的效率会不断提高，成本会不断降低。
第四，各国都出台了房地产税减免和优惠措施，特别是对个人住宅的税收优惠。通常对如非盈利机构用房等特定类型房地产，以及军人、残疾人和低收入老人等特定房地产业主给与豁免、优惠税率、设置税率上限、评估价值增长上限、税收额减免等，避免房地产税税收负担过高。但是对房地产税税基、税率以及税额的减免和优惠也会带来一系列问题，例如税制的扭曲和税收规模的减少。
第五，采用市场评估价值作为房地产税计税依据的国家，均建立了多层次的争议处理机制，保证评估与征管的公平公正。
第六，房地产税制度比较成熟的国家都建立了相对完善的税收征管模式，包括缴税渠道、评估和纳税信息通知与查询等。
（满燕云：美国印第安纳大学公共与环境事务学院，刘威：北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心，何杨：中央财经大学财政税务学院）
表1部分OECD国家保有环节房地产税占GDP和地方政府税收的比重单位：%
注：中国保有环节的房地产税包括城镇土地使用税和房产税。