财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告
财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号2021-7-15
为进一步支持住房租赁市场发展，现将有关税收政策公告如下：
一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。
二、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
三、对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条、第二条规定的税收政策，具体为：住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，比照适用第一条规定的增值税政策;企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，比照适用第二条规定的房产税政策。
保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
四、本公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
本公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
五、各地住房城乡建设、税务部门应加强信息共享。市、县住房城乡建设部门应将本地区住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给同级税务部门，并将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单予以公布并动态更新，共享信息具体内容和共享实现方式由各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同税务部门共同研究确定。
财政部
税务总局
住房城乡建设部
2021年7月15日
如何计算、开票、申报、会计处理及政策要点
一、政策内容
1.增值税
《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号，以下称“24号公告”)，自2021年10月1日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。相应开具1.5%征收率的增值税发票。
具体增值税应纳税额计算公式：含税销售额÷(1+1.5%)×1.5%
按季度申报小规模纳税人(按月度申报销售额标准15万元)，如果季度销售额(包括租金收入)未超过45万元，则可以按照规定享受小规模纳税人免征增值税政策;如果季度销售额超过45万元，不适用小规模纳税人免征增值税政策，但向个人出租住房取得的出租收入，可以按照24号公告的规定选择减按1.5%征收率计算缴纳增值税。
2.房产税
自2021年10月1日起，对单位(包含企事业单位、社会团体以及其他组织，下同)向专业化规模化住房租赁企业出租住房，房产税税率由12%降至4%;对单位向个人出租住房，仍减按4%税率征收房产税，但不再限制用途、租金水平;对利用非居住存量土地或非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目认定书后，在出租时比照适用上述房产税优惠政策，减按4%税率征税。
2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。同时，增值税小规模纳税人已依法享受其他优惠政策的，可叠加享受上述优惠政策。2021年10月1日起，小规模纳税人向专业化规模化住房租赁企业出租住房房产税可享受4%优惠税率。同时，2021年12月31日前，还可继续享受房产税减半征收优惠，两项优惠政策可以叠加。也就是说，小规模实际缴纳的房产税相当于租金收入的2%。
3.政策条件
(1)住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁业务的企业。
(2)对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用上述增值税减税政策。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
(3)住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
(4)“个人”包括个体工商户和其他个人。
二、增值税计算应纳税额
1.一般纳税人
选择简易计税方法，增值税应纳税额=含税销售额÷(1+1.5%)×1.5%;
选择一般计税方法，增值税应纳税额=含税销售额÷(1+9%)×9%-进项税额。
假设A企业经备案为住房租赁企业且登记为一般纳税人，2021年10月向个人出租住房取得的租金收入为1015000元(含税)，当期可抵扣的进项税额为30000元
如果A选择适用简易计税方法，增值税应纳税额=1015000÷(1+1.5%)×1.5%=15000元;
如果A选择适用一般计税方法，增值税应纳税额=1015000÷(1+9%)*9%-30000=53807.3元
2.小规模纳税人
增值税应纳税额=含税销售额÷(1+1.5%)×1.5%
假设B企业经备案为住房租赁企业且为小规模纳税人，2021年第4季度向个人出租保障性租赁住房(已取得保障性租赁住房项目认定书)取得租金收入550000元(含税)，增值税应纳税额=550000÷(1+1.5%)×1.5%=8128.08元
三、简易计税方法按1.5%预征率预缴税款
住房租赁企业以经营租赁方式向个人出租其取得的住房或符合规定的保障性租赁住房，如适用上述政策且需预缴的：
选择适用简易计税方法的，预征率为1.5%
选择适用一般计脱方法的，预征率为3%
预征率为1.5%
四、发票开具
答：按照《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)规定，自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
上述规定中的“个人”包括个体工商户和其他个人。
关于财税2021年第24号文第二条“住房”的定义
问题内容:关于《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》财税2021年第24号文中提到的第二条：“对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。”
1、请问该“住房”的定义，是只限定于用于出租的房屋的房产证用途上必须为“住宅”还是标注了其他用途(如商业、工业)但改建成住宅的房屋也符合条件
2、上述后者其他用途的房屋需要满足什么条件才能适用文件第二条的优惠政策
答复内容:您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：一、根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号)三、对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条、第二条规定的税收政策，具体为：住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，比照适用第一条规定的增值税政策;企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，比照适用第二条规定的房产税政策。
二、享受“24号公告”第二条减按4%征收房产税的“住房”范围，包含上述的“保障性租赁住房”，对权属证明为商业、办公等性质的房屋，已作为租赁住房在实际运营，经住建部门认定，列入“租赁住房房源明细清单”后，方可享受优惠政策。
感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系宁波税务12366或主管税务机关。