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梁晶晶
10月1日，《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号，以下简称“24号公告”）实施。近期笔者发现，部分纳税人对于享受政策优惠的条件理解不到位，有必要进一步厘清不同优惠的适用条件要求，准确享受优惠。
享受增值税和房产税优惠均有条件要求
24号公告一共明确了两项优惠政策。一是增值税优惠，即住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
二是房产税优惠，即企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
需要提醒的是，这两项优惠政策的适用主体和条件并不完全一致，对此，纳税人应当深入学习政策，厘清适用条件。
具体来说，享受24号公告的增值税优惠，需要同时满足以下条件：一是出租人身份要满足条件，出租人必须是住房租赁企业，也就是说必须是按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的、从事住房租赁经营业务的企业，未经报告或备案的企业不能适用该优惠。二是承租人身份有限定，承租人身份必须是个人。三是房屋类型有限定，必须是住房。同时，对于增值税一般纳税人来说，必须选择简易计税方法才存在税收优惠政策的选择权，选择一般计税方法则无税率优惠。
需要注意的是，对于利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，如果取得了保障性租赁住房项目认定书，也可以享受该优惠。
享受24号公告的房产税优惠，也需要同时满足相应条件。首先，承租人身份要满足条件，承租人须是个人和专业化规模化住房租赁企业。这里的“专业化规模化住房租赁企业”，可以理解为是住房租赁企业的“高配版”，是有门槛限制的，须在开业报告或者备案城市内，持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。当然，由于全国各地经济发展不均衡，各省、自治区、直辖市可根据当地租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
其次，房屋类型有限定，必须是住房。当然，对于利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，如果取得了保障性租赁住房项目认定书，也同样适用该优惠政策。
此外，出租人身份范围是比较广的，可以是企事业单位、社会团体以及其他组织，没有行业限制。
条件要求有差异结合实际分别计算优惠
通过上述分析可以看出，24号公告增值税优惠和房产税优惠的适用条件要求中，对于房屋类型的要求是一致的，但在出租人和承租人的身份要求上却不尽相同，享受增值税优惠的出租人仅限于住房租赁企业，承租人仅限于个人；而享受房产税优惠的范围则要大出许多，出租人没有行业限制，承租人可以是个人，也可以是专业化规模化住房租赁企业。
举例来说，甲住房租赁公司为增值税一般纳税人，2021年10月取得出租住房收入323万元，其中向个人出租住房收入105万元，向企业出租住房收入218万元，当月进项税额为5万元，全部为出租住房项目，甲公司2021年10月应如何缴纳增值税和房产税？
因为甲公司是增值税一般纳税人，所以可以选择全部适用一般计税方法，当月应缴纳的增值税为323÷（1+9%）×9%-5=21.67（万元）。甲公司也可以按照24号公告，对向个人出租住房收入部分选择适用简易计税方法，那么其按简易计税方法应缴纳的增值税为105÷（1+5%）×1.5%=1.5（万元）；而其向企业出租住房收入218万元，应按一般计税方法缴纳增值税，计算为218÷（1+9%）×9%-5=13（万元），当月合计应缴纳增值税为13+1.5=14.5（万元）。
甲公司应缴纳的房产税，也需要分类计算。对于出租给个人取得的收入，假设符合24号公告的要求，甲公司可以4%的税率缴纳房产税，另外按照《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。那么，甲公司需要缴纳的房产税为（105-1.5）×4%=4.14（万元）。对于出租给企业的收入，假设承租企业并非专业化规模化住房租赁企业，那么就不符合优惠条件，甲公司应该按出租收入的12%计算缴纳房产税，计算为218÷（1+9%）×12%=24（万元），则甲公司应缴纳的房产税合计为4.14+24=28.14（万元）。
再举一个例子，假设乙公司主营商品销售业务，是增值税小规模纳税人。2021年11月，乙公司将闲置的两套住房出租给了本市专业化规模化住房租赁企业丙公司，当月乙公司取得商品销售收入100万元，房屋出租收入6.3万元，那么乙公司出租住房业务应如何缴纳增值税和房产税呢？
因为乙公司不是住房租赁企业，不符合24号公告中增值税优惠政策的条件，另外乙公司也不符合月销售15万元以下免征增值税的优惠，所以乙公司2021年11月出租住房业务应缴纳的增值税为6.3÷（1+5%）×5%=0.3（万元）。乙公司出租住房应缴纳的房产税，由于符合24号公告中的优惠条件，可以享受4%的房产税优惠税率，则乙公司应缴纳的房产税为（6.3-0.3）×4%=0.24（万元）。